1 stycznia ma zniknąć użytkowanie wieczyste na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe. Mieszkańcy położonych na nich bloków i domów jednorodzinnych, którzy do tej pory płacili tzw. opłaty roczne, staną się właścicielami (w przypadku domów jednorodzinnych) lub współwłaścicielami (w przypadku bloków) gruntu. Dotyczy to ok. 2,5 mln osób, które za przekształcenie będą musiały nadal płacić opłaty przez 20 lat lub jednorazowo zapłacić ich dwudziestoletnią równowartość według stawki obowiązującej w dniu przekształcenia (opłata roczna zamieni się po prostu w opłatę przekształceniową). W drugim przypadku mogą uzyskać bonifikatę — na gruntach skarbu państwa jest to 60 proc. w pierwszym roku przekształcenia, samorządy zaś ustalają wysokość bonifikaty drogą uchwały.
Mogą nie wiedzieć
Co z gruntami, na których dzisiaj budują deweloperzy? Ustawa uwłaszczeniowa pomija interesy przedsiębiorców prowadzących działalność na terenach oddanych w użytkowanie wieczyste za wyjątkiem tych, którzy mają lokale w blokach. Reguluje jednak kwestie dotyczące deweloperów. Podstawa do przekształcenia prawa do użytkowania wieczystego we własność na mocy nowej ustawy zachodzi dopiero w momencie odbioru technicznego budynku.
— Jeżeli w akcie notarialnym nie będzie uregulowane umownie, kto ponosi pozostałą jeszcze do uiszczenia opłatę, to zapłaci ją nabywca — mówi Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat z warszawskiej kancelarii Gołębiowska Krawczyk Roszkowski i Partnerzy.
Obowiązek uiszczenia opłaty za przekształcenie przez nabywcę wynika bezpośrednio z ustawy uwłaszczeniowej. Kowalski zapłaci za każdy kolejny rok od zakupu nieruchomości — do 2039 r., nawet jeśli w cenę metra kwadratowego mieszkania wliczona jest pełna wartość rynkowa gruntu. O ile dla nowego właściciela mieszkania w bloku cenę za przekształcenie użytkowania wieczystego w udział we własności gruntu można szacować na kilka do kilkudziesięciu tysięcy złotych, to dla dewelopera, który musiałby „zapłacić” za cały grunt pod blokiem, ten koszt liczony byłby często już w milionach złotych.
— Wobec takiej regulacji ustawowej, wypada się liczyć z tym, że deweloperzy nie będą informować nabywców mieszkańo opłacie. Nie będą jej też odejmować od ceny sprzedaży lokali, argumentując — w mojej ocenie słusznie — że skoro klient w umowie deweloperskiej lub przedwstępnej zgodził się za taką cenę nabyć lokal z udziałem w prawie użytkowania wieczystego, a zatem ponosić po nabyciu opłatę roczną, to tym bardziej powinien wziąć na siebie opłatę przekształceniową tej samej wysokości, którą wszak płaci się przez maksymalnie 20 lat — uważa Tomasz Ludwik Krawczyk.
Dodaje jednak, że słabość ustawowego rozwiązania polega na tym, że nabywca może być nieświadomy zobowiązania, które zaciąga kupując nieruchomość. Ustawa nie nakłada bowiem na notariusza obowiązku, aby do aktu notarialnego przedłożone było zaświadczenie o wysokości pozostałej do uiszczenia opłaty przekształceniowej.
Czy to legalne
Samorządy, zgodnie z ustawą uwłaszczeniową (będącą realizacją wyborczych obietnic PiS, której autorem jest Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju), mogą samodzielnie ustanawiać wysokość bonifikaty przy uiszczeniu opłaty za przekształcenie. Większość zrównała ją z ustawowym rozwiązaniem dotyczącym gruntów skarbu państwa, czyli 60 proc. W Warszawie przed wyborami radni zaproponowali 98 proc., ale zanim jeszcze ostygły wspomnienia po zaprzysiężeniu na nową kadencję — zmniejszyli ją do 60 proc. (większość mają radni KO). Nowy prezydent Rafał Trzaskowski w tej sprawie wciąż zmienia zdanie. Ostatnio zapowiedział, że będzie rekomendował radnym KO powrót 98-proc. bonifikaty. Stolica zarabia dzisiaj na użytkowaniu wieczystym najwięcej ze wszystkich dużych miast: roczne wpływy do budżetu sięgają pół miliarda złotych.
Niektóre gminy, w tym Warszawa, pod koniec roku zatroszczyły się o to, żeby nieco zniwelować te straty w budżetach. W związku z tym, że dla mieszkańca jednorazowa opłata za przekształcenie obliczana jest według stawki obowiązującej w dniu przekształcenia, gminy ostatnio zaczęły je masowo podnosić.
— Na pierwszy rzut oka działanie gmin wydaje się być pozbawione sensu. Podnoszą bowiem opłatę z datą, z którą i tak ustanie obowiązek jej zapłaty. Wydaje się zatem, że użytkownicy wieczyści nie mają muszą się podwyżkami przejmować. To jednak tylko pozory — mówi Tomasz Ludwik Krawczyk.
Jego zdaniem wątpliwe jest, czy miasta mają prawo obciążyć mieszkańców wyższa opłatą za przekształcenie, podwyższając znoszoną przez ustawę opłatę za użytkowanie wieczyste. Może to być podstawą do odwołań. Decyzja o cenie uwłaszczenia będzie zależała od interpretacji sądów.
Kłótnia radnych [AKTUALIZACJA TEKSTU]
Od kilku dni wiele emocji budzą uchwały miasta st. Warszawy w sprawie bonifikat przy przekształceniu. W czwartek radni ponownie, już po raz trzeci, głosowali w tej sprawie. Na sesji rady miasta doszło do kłótni pomiędzy przedstawicielami KO i PiS. Z informacji przekazywanych na TT wynika, że ostatecznie radni zagłosowali za powrotem do bardziej korzystnej dla mieszkańców stawki - 98 proc.
🔵🔴 Wraca 98 proc. bonifikata od opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność! – Dzisiejszy dzień to sukces Warszawiaków – powiedział Dariusz Figura podczas sesji, na której radni uchylili zeszłotygodniową uchwałę o obniżeniu #bonifikaty https://t.co/Dintm4lTZK
— Warszawski PiS (@warszawskipis) December 20, 2018
🔵🔴 Wraca 98 proc. bonifikata od opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność! – Dzisiejszy dzień to sukces Warszawiaków – powiedział Dariusz Figura podczas sesji, na której radni uchylili zeszłotygodniową uchwałę o obniżeniu #bonifikaty https://t.co/Dintm4lTZK
Przypomnijmy - zamieszanie wywołali radni KO (koalicja PO i Nowoczesna), którzy tuż po wyborach większością przegłosowali miejską uchwałę zmniejszającą wysokość bonifikaty (dla osób, które zdecydują się jednorazowo uregulować 20-letnie opłaty za przekształcenie już w przyszłym roku), z 98 proc. do 60 proc. Dla osób, które płaciły do tej pory np. 1000 zł opłaty rocznej, oznaczałoby to wzrost kosztów przekształcenia z 400 zł do 8 tys. zł. Radni KO argumentowali swoją decyzję tym, że budżet miasta dzięki temu straci mniej, a stawka powinna być zrównana z tą, która obowiązuje na gruntach Skarbu Państwa. Wywołali tym oburzenie, ponieważ w trakcie kampanii wyborczej poparli oni uchwałę, zgłoszoną przez radnych PiS, która mówiła o bonifikacie 98 proc. Rafał Trzaskowski, który kilkukrotnie zajmował w tej sprawie już sprzeczne stanowiska, ostatecznie rekomendował radnym ze swojego ugrupowania przywrócenie 98-procentowej bonifikaty.
.@MKierwinski: Nie może być tak, że sąsiedzi, co czasami dzieje się w Warszawie, mają różne stawki bonifikat.
— Platforma Warszawa (@PORP_Warszawa) December 20, 2018
.@MKierwinski: Nie może być tak, że sąsiedzi, co czasami dzieje się w Warszawie, mają różne stawki bonifikat.
Zgodnie z ustawą, która daje samorządowi dowolność w zakresie przyznawania bonifikat przy przekształceniu, na gruntach Skarbu Państwa obowiązuje w 2019 r. bonifikata 60 proc. Samorządy nie zostały zobowiązane ustawą do udzielania jakichkolwiek ulg przy przekształceniu. Zachęcało je do tego jednak Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, które przygotowało projekt uchwały uwłaszczeniowej.
Inny problem dla mieszkańców stolicy to aktualizacja opłat rocznych, o której byli informowani przez miasto pod koniec roku. Ratusz podniósł stawki, żeby zniwelować utratę wpływów z użytkowania wieczystego w kolejnych latach. To podniesie koszty uwłaszczenia. Mówił o tym, m.in., Artur Soboń, wiceminister inwestycji i rozwoju, współautor ustawy uwłaszczeniowej.
Artur Soboń ws. użytkowania wieczystego: nikt w Warszawie nie mówił, że planuje podnieść stawkę opłaty https://t.co/7aSLufnceX
— Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju (@MIR_GOV_PL) December 20, 2018
Artur Soboń ws. użytkowania wieczystego: nikt w Warszawie nie mówił, że planuje podnieść stawkę opłaty https://t.co/7aSLufnceX