Po kulminacji zakupów ziemi przez deweloperów w końcówce 2019 r. pierwsze dwa kwartały 2020 r. przyniosły stagnację na rynku gruntów inwestycyjnych.
– Ubiegłoroczne transakcje ziemią szacujemy na łączną kwotę ok. 5 mld złotych. W tym roku będzie to zaledwie 2,5-2,7 mld zł – mówi Emil Domeracki, dyrektor ds. gruntów w dziale doradztwa inwestycyjnego firmy Colliers International (CI).
W trzecim kwartale ruszyły analizy, ale na transakcje jeszcze poczekamy. Opóźnienia wiążą się z pandemią – ograniczeniami w podróżowaniu, obawami inwestorów, spowolnieniem pracy urzędów. Emil Domeracki zwraca uwagę, że dramatycznie zmalała liczba pozwoleń na budowę, a warunków zabudowy wydano o 70 proc. mniej.
Zakupy warunkowe
– W czwartym kwartale wybuchła gorączka zakupów, ale około 70 proc. transakcji to umowy przedwstępne, które mają być finalizowane już po nowym roku – mówi Emil Domeracki.
Umowy warunkowe stały się popularne, bo działki są gorzej przygotowane do sprzedaży pod kątem prawnym (m.in. warunków zabudowy), a deweloperzy, dbając o cash flow, starają się jak najdłużej trzymać gotówkę w kieszeni.
Zdaniem eksperta z CI efektem obecnej sytuacji będzie rekordowy rok 2021 r., ponieważ skumulują się niesfinalizowane zakupy ziemi z 2020 r. i nowe, zaplanowane przez deweloperów na kolejny rok.
Wymagające grunty
Z drugiej strony same decyzje o zabezpieczeniu gruntów są przyspieszane, gdy pojawia się zagrożenie, że upatrzoną działkę kupi konkurencja. Zasoby ziemi od lat systematycznie maleją, a w dużych miastach nie ma już działek, na których można byłoby szybko rozpocząć inwestycje.
– Dlatego dziś zabezpieczamy grunty, w przypadku których trzeba będzie poświęcić dużo czasu na działania administracyjne, np. związane z przekształceniem nieruchomości na funkcję mieszkaniową. Dotyczy to m.in. działek poprzemysłowych – tłumaczy Emil Domeracki.
Przykładem transakcji wymagającej od inwestora podjęcia nieoczywistych decyzji jest sprzedaż działki z rozpoczętym biurowcem Europol-Gazu na granicy Bielan i Bemowa w Warszawie. Teren jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, a zabudowany obiektem biurowym, w grę wchodzi więc wyburzenie lub kontynuacja budowy.
Nowe trendy
Pandemia wzmocniła też rynek nieruchomości magazynowo-przemysłowych. Z szacunków CI wynika, że udział deweloperów logistycznych w obrocie ziemią wzrósł w tym roku o kilka punktów procentowych, do ok. 20 proc. Tradycyjnie najsilniejsza jest mieszkaniówka z ok. 65-procentowym udziałem. Pozostałe 15 proc. to cała reszta: retail-parki, biurowce, hotele.
– Jednym z najważniejszych zjawisk jest pojawienie się nowego gracza na rynku gruntów – sektora mieszkań na wynajem instytucjonalny [tzw. PRS, czyli private rental sector - red.] i prywatnych domów studenckich. Powstało dużo nowych podmiotów deklarujących działanie w tym segmencie i widać duży napływ kapitału – mówi Emil Domeracki.
Zaskakujące jest także uaktywnienie się samorządów i podmiotów państwowych po stronie sprzedających grunty. Np. Gdańsk wystawił za 10 mln zł parcelę, której cena była podbijana na licytacji kilkanaście razy i osiągnęła 50 mln zł. Również spółki skarbu państwa wyprzedają grunty, których nie wykorzystują w podstawowej działalności. Przykładem jest jedna z największych ostatnio transakcji w miastach regionalnych – sprzedawanej przez KGHM działki z projektem biurowca Cuprum we Wrocławiu, która powinna się zamknąć na początku 2021 r.
Stabilne ceny
Mimo pandemii ceny gruntów inwestycyjnych w mijającym roku się nie zmieniły. Według Piotra Litwina, dyrektora działu gruntów inwestycyjnych w firmie Knight Frank, mała dostępność działek mieszkaniowych nadal przekłada się na ich wysokie ceny. Stawki zależą od lokalizacji i chłonności planowanej zabudowy. Na przykład na warszawskim Powiślu są działki, których oczekiwana cena oscyluje wokół 8 tys. zł za m kw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkalna), a poza centrum to może być już 2-3 tys. zł.
W odmiennej sytuacji są grunty pod inwestycje biurowe, na które popyt spadł. Procesy, które toczyły się jeszcze przed pandemią, zostały całkowicie wyhamowane w czasie wiosennego lockdownu. Oczywiście zdarzają się transakcje gruntowe pod biura, ale mają marginalny udział w rynku w stosunku do lat ubiegłych.
– Wielu inwestorów czeka, aż wyjaśni się kwestia przyszłego środowiska pracy. W konsekwencji ceny gruntów w Polsce spadły o około 15-20 proc. r/r. Najdrożej jest w Warszawie i w centrach miast regionalnych – mówi Piotr Litwin.
Dużym zainteresowaniem inwestorów cieszą się grunty pod obiekty logistyczne. Dlatego ich ceny są stabilne - pandemia nie miała na nie wpływu.
– W granicach Warszawy ceny za m kw. gruntu z przeznaczeniem pod logistykę wynoszą 200-400 zł. Tańsze zdarzają się w mniejszych miejscowościach okalających stolicę – informuje Piotr Litwin.
Jego zdaniem ciekawym przypadkiem jest aglomeracja śląska. Popyt deweloperów magazynowych jest tu ogromny, a podaż bardzo mała, więc ceny dochodzą do 300 zł za m kw. We Wrocławiu inwestorzy kupią grunt za 200 zł, a w Poznaniu za 150 zł. Wszystko jednak zależy od lokalizacji i okolicznej infrastruktury drogowej.