Deweloperzy zainwestują w małe obiekty handlowe

Agnieszka Janas
15-05-2001, 00:00

Deweloperzy zainwestują w małe obiekty handlowe

Nowelizacja ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym zahamuje co najmniej na 3 lata rozwój sieci wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Przez inwestorów oceniana jest jako próba faworyzowania lokalnych kupców i producentów kosztem hipermarketów i galerii handlowych.

W marcu 2001 r. weszła w życie ustawa o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Określa ona warunki, które muszą być spełnione, aby deweloper mógł wybudować wielkopowierzchniowy obiekt handlowy. Deweloperzy nie kryją swoich negatywnych opinii o tym dokumencie.

Strata czasu

Większość jednostek administracyjnych w Polsce, poza dużymi miastami, nie ma sporządzonych planów przestrzennego zagospodarowania terenu. Procedury konieczne do podjęcia działania, aby można było sporządzić zgodny z literą ustawy plan, zabiorą wiele czasu. Ustawa wymaga np. przeprowadzenia ekspertyzy dotyczącej wpływu miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni na środowisko przyrodnicze. Jeśli w planie przestrzennego zagospodarowania terenu wstawiona zostanie lokalizacja pod budowę wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, dochodzi jeszcze konieczność przeprowadzenia konsultacji ze wskazanymi przez ustawę podmiotami: zarządem powiatu, zarządami gmin sąsiednich oraz powiatowym (miejskim) rzecznikiem konsumentów. Odwleka to ostateczne przedstawienie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wydanie w oparciu o nie zgody na budowę, co najmniej o kilka lat.

— W obecnym brzmieniu ustawa zatrzyma proces budowania centrów handlowych co najmniej na 3 lata. Żaden inwestor nie kupi przecież terenu bez całkowitej pewności, że może na nim wybudować zaplanowane centrum handlowe czy hipermarket — wyjaśnia Piotr Kroenke, dyrektor generalny Globe Trade Centre.

Usterki legislacyjne

Kolejnym poważnym zarzutem padającym pod adresem ustawy jest jej niejednoznaczność. Nieprecyzyjne sformułowania stwarzają możliwość dowolnych interpretacji.

— Co to znaczy „obiekt o powierzchni sprzedażowej powyżej 2 tys. mkw.”? Czy jeżeli zbudowane zostaną dwa budynki np. po 1100 mkw. obok siebie, to są to dwa obiekty po 1100 mkw. czy może jeden obiekt handlowy o powierzchni 2200 mkw., ponieważ należą do jednego podmiotu gospodarczego — pyta Florian Hunger, wiceprezes TK Development.

Słabością strony prawnej ustawy jest także brak przepisów wykonawczych. Komplikuje ona zasady prowadzenia inwestycji w powierzchnie handlowe w Polsce.

— Ustawa o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie była zła. Tworzyła prosty łańcuch zależności: wydawano decyzję o warunkach zabudowy terenu zainteresowanemu zakupem gruntu, ten w oparciu o taki dokument sporządzał plany inwestycji i — gdy były zgodne z decyzją — otrzymywał pozwolenie na budowę. Trwało to wprawdzie długo, ale sprawdzało się w praktyce — twierdzi Grzegorz Buczek, doradca zarządu Tishman Speyer Properties Polska.

Nie taki diabeł straszny

Deweloperzy podkreślają, że ustawa wprawdzie skomplikuje im życie, za to w małym stopniu spełni nadzieje pokładane w niej przez lobby rodzimych producentów i kupców, które doprowadziło do jej uchwalenia. Duże firmy sieciowe albo realizujący pojedyncze projekty regionalne inwestorzy i tak zapewnili już sobie stosowne pozwolenia na budowę.

— Wystarczy w procesie negocjacyjnym wykazać tylko, że jest ona korzystna dla gminy, aby uzgodnienia zakończyły się uzyskaniem zgody — zauważa Grzegorz Buczek.

Większość firm handlowych podejmuje działania zmierzające do zneutralizowania ewentualnych, niekorzystnych dla nich konsekwencji wprowadzenia ustawy.

— Operatorzy sieciowych firm handlowych opracowują strategię rozwoju firm w oparciu o inwestowanie w mniejsze powierzchnie handlowe. Przyczyną takiej zmiany jest coraz większe nasycenie dużych miast galeriami i centrami handlowymi. Znane hipermarkety zaczęły już budować sieci obiektów handlowych o powierzchni 2 do 4 tys. mkw. w miastach posiadających blisko 100 tys. mieszkańców — wyjaśnia Katarzyna Michnikowska z działu badań i analiz rynku agencji Healey & Baker.

Kto za tym stoi

Uchwalona nowelizacja ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym jest znacznie liberalniejsza niż restrykcyjny i kontrowersyjny poselski projekt ustawy o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, który powstał, aby zahamować narastający gwałtownie rozwój sieci hipermarketów oraz galerii handlowych. Inicjatorzy projektu poselskiego wskazywali m.in., że potentaci na rynku wymuszają na lokalnych, przeważnie drobnych, producentach i kupcach obniżanie cen za oferowane towary oraz stałe podnoszenie ich jakości, na co większości z nich nie stać i w związku z tym przegrywają konkurencję.

Zdaniem Grzegorza Buczka, w nowej ustawie widoczna jest groźba administracyjnego wpływania na przebieg konkurencji w handlu oraz hamowanie rozbudowy hipermarketów i galerii handlowych, na rzecz faworyzowania środowiska lokalnych kupców i producentów. Może to mieć niekorzystny wpływ na ocenę wystawianą Polsce.

Najważniejsze zmiany*

Art. 10 ust.1:

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się w zależności od potrzeb:

1. przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnych funkcjach lub różnych zasadach zagospodarowania, w tym tereny które mogą być przeznaczone pod budowę obiektów handlowych o powierzchni sprzedażowej powyżej 1tys. mkw. — w gminach o liczbie mieszkańców do 20 tys., oraz o powierzchni sprzedażowej powyżej 2 tys. mkw. — w gminach o liczbie mieszkańców ponad 20 tys.

ust. 2 otrzymuje brzmienie:

Do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zarząd gminy dołącza prognozę skutków wpływu ustaleń planu na środowisko przyrodnicze oraz, w przypadku ustalenia w planie terenów, które mogą być przeznaczone pod budowę obiektów handlowych, o których mowa w ust. 1 pkt. 1, prognozę skutków budowy tych obiektów dla rynku pracy, komunikacji, istniejącej sieci handlowej oraz zaspokojenia potrzeb i interesów konsumentów, a także opinię zarządu powiatu, zarządów gmin sąsiednich i powiatowego (miejskiego) rzecznika konsumentów, dotyczącą budowy tego obiektu.

Art. 13: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sporządza się obowiązkowo:

dodaje się punkt 5 w brzmieniu dla obszaru, na którym przewiduje się budowę obiektów handlowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt.1

* w brzmieniu ustawy o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z lipca 2000 r.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Janas

Najważniejsze dzisiaj

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Deweloperzy zainwestują w małe obiekty handlowe