Prace nad projektem ustawy wprowadzającej do polskiego prawa dług gruntowy dobiegły końca. Zabezpiecza on wierzytelności pieniężne niezależnie od istnienia samej wierzytelności i bez względu na zmianę właściciela.
Obecnie podstawowym środkiem zabezpieczenia kredytów udzielanych na cele mieszkaniowe oraz komercyjnych jest hipoteka. Jednak nie jest ona w stanie sprostać potrzebom wyspecjalizowanych technik kredytowania, które charakteryzują się częstymi zmianami podmiotowymi i przedmiotowymi wierzytelności w ramach konkretnego zabezpieczenia. Na przykład jedną hipoteką nie można zabezpieczyć kredytu na zakup lokalu oraz kredytu na rozpoczęcie działalności gospodarczej.
Dług gruntowy jest prawem obciążającym nieruchomość, ustanawianym na rzecz oznaczonej osoby. Mimo braku wierzytelności dług gruntowy nie wygasa. Odróżnia to tę formę zabezpieczenia od hipoteki.
Jak tłumaczy Agnieszka Drewicz- -Tułodziecka, prezes Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, dzięki niemu uprawniony zyskuje możliwość dochodzenia przysługujących mu należności pieniężnych wraz z odsetkami z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją ona jest własnością. Poza tym osobie, na rzecz której ustanowiono dług gruntowy, przysługuje pierwszeństwo zaspokojenia wierzytelności przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. W celu odzyskania należności sąd w postępowaniu egzekucyjnym może zlicytować nieruchomość.
Do ustanowienia długu gruntowego potrzebna jest umowa, pomiędzy właścicielem nieruchomości i uprawnionym podmiotem oraz wpis do księgi wieczystej. Oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego. Można nim zabezpieczyć do określonej wysokości, zmieniające się wierzytelności z różnych stosunków prawnych, tego samego lub innego wierzyciela.
— Wygaśnięcie wierzytelności nie powoduje wygaśnięcia długu gruntowego. Jednak skuteczne dochodzenie zaspokojenia z nieruchomości wymaga istnienia wierzytelności przysługującej uprawnionemu. Oznacza to, że można spłacić kredyt, a długu gruntowego nie likwidować i użyć go za jakiś czas pod nową pożyczkę nie ponosząc dodatkowych opłat (akt notarialny, opłata za wpis do księgi wieczystej), co byłoby konieczne w przypadku hipoteki — tłumaczy Agnieszka Drewicz-Tułodziecka.
W Niemczech dług gruntowy zyskał dużą popularność jako zabezpieczenie kredytów. W tym kraju wyparł on hipotekę w 90 na 100 przypadków.
Dług gruntowy zezwala aby wierzytelność przysługiwała jednej osobie, a dług gruntowy zabezpieczający ją był ustanowiony na rzecz innego podmiotu. Ta zaleta ma szczególne znaczenie w przypadku finansowania przez konsorcjum bankowe, przy transakcjach sekurytyzacyjnych oraz zmianie stosunków kredytowych. Niestety projekt ustawy dotyczący długu gruntowego przewiduje, że uprawniony może zabezpieczyć tylko własne wierzytelności. Dlatego problemy związane z tego rodzaju finansowaniem nie zostaną rozwiązane. Zmianę tego przepisu postulują eksperci Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego.
Sekurytyzacja jest przekształceniem posiadanych przez przedsiębiorstwa, instytucje finansowe i banki aktywów w zbywalne na rynku papiery finansowe. Przy sekurytyzacji wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie bank kredytujący „wyjmuje” ze swoich zasobów np. 10 tys. kredytów i przenosi na spółkę celową, która nie jest bankiem. Na ich podstawie wystawiane są specjalne certyfikaty (Mortgage Backed Securities).
Podmioty, które je kupują mają zwykłe roszczenia z tytułu papierów wartościowych w stosunku do spółki.
— Problemy pojawiają się przy sprzedaży wierzytelności, gdyż istnieje konieczność ich przeniesienia wraz z hipoteką z banku aranżera na podmiot, który nabywa jego wierzytelności. Przy dużej liczbie kredytów dokonanie zmian wpisów we wszystkich księgach wieczystych jest praktycznie niemożliwe — uważa Agnieszka Drewicz-Tułodziecka.
Kłopotów tego typu nie będzie przy długu gruntowym.
Jak zaznaczają bankowcy, dzięki sekurytyzacji banki mają szansę zyskania długoterminowego kapitału na refinansowanie akcji kredytowej, dodatkowo dzięki „wyjęciu” wierzytelności z bilansu instytucji następuje odciążenie kapitałów własnych oraz zmniejszenie ryzyka.
Dług gruntowy stanowiłby także lepsze zabezpieczenie w wypadku finansowania przez konsorcjum bankowe. Przy konsorcjum tajnym (umowa konsorcjum jest tylko w sferze wewnętrznej, a na zewnątrz uczestników reprezentuje wyznaczony przez nich bank) hipoteka jest w zasadzie nieprzydatna.
W księdze wieczystej jako wierzyciel ujawniony będzie tylko bank — organizator konsorcjum. Klient nie wie o pozostałych bankach. Kredyt udzielony zostaje przez jeden bank, po czym części wierzytelności kredytowej zostają przeniesione na pozostałe banki uczestniczące w konsorcjum. W przypadku zabezpieczenia kredytu konsorcjalnego hipoteką wraz z przeniesieniem części wierzytelności przeniesione musiałyby zostać części hipoteki. W księdze wieczystej musiałyby zostać ujawnione także pozostałe banki konsorcjalne, co jest sprzeczne z istotą konsorcjum tajnego.
— Dlatego i w tej sytuacji dużo lepiej sprawdza się dług gruntowy. Bank — organizator przenosi części wierzytelności na pozostałe banki, a zabezpieczenie w formie długu gruntowego może pozostać tylko przy nim. Poza tym tylko bank — organizator konsorcjum zostanie ujawniony w księdze wieczystej — mówi Agnieszka Drewicz-Tułodziecka.