DOBRY DORADCA NIE DOPUŚCI DO PODNIESIENIA KOSZTÓW BUDOWY
Inwestor zastępczy może zażądać zapłaty wysokości 3-5 procent wydatków na inwestycję budowlaną
Firmy przeprowadzające inwestycje budowlane nie powinny oszczędzać na usługach konsultingowych. Dobrze skonstruowana umowa musi przewidywać zdarzenia mogące wystapić przy realizacji przedsięwzięcia, chroniąc interesy inwestora i wykonawcy. Skonsultowanie umowy z doradcą to wydatek rzędu kilku tysięcy złotych.
Inwestorzy, którzy pierwszy raz zamierzają realizować przedsięwzięcie budowlane powinni skorzystać z usług firm konsultingowych. Odstępstwo od tej reguły może przynieść poważne straty, znacznie przewyższające koszty zatrudnienia konsultantów.
Zacząć od przetargu
Dobrze przygotowane materiały przetargowe powinny zawierać bardzo szczegółowe opisy inwestycji. W umowie powinny zostać określone warunki kontraktowe, które określiłyby sposób realizacji przedsięwzięcia krok po kroku. Nie może też w niej zabraknąć określenia sposobów rozstrzygania ewentualnych sporów między stronami.
— Zapytanie ofertowe powinno dokładnie opisywać całą procedurę inwestycji. Najlepiej jeśli jest skonstruowane jak instrukcja postępowania dla oferenta — przekonuje Mieczysław Grabiec, prezes firmy konsultingowej Coinwest i Stowarzyszenia Inżynierów, Doradców i Rzeczoznawców.
Na świecie istnieją standardy, które mogą służyć jako wzory przy tworzeniu umów. W Polsce na razie takich standardów nie ma i jak przewiduje Mieczysław Grabiec jeszcze długo nie będzie.
— Obecnie w naszym kraju stosuje się wzory FIDIC (Międzynarodowej Federacji Inżynierów Konsultantów). Są one wymagane w przypadku, gdy inwestycja wspomagana jest przez Bank Światowy, Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju czy UE. Czasami również banki wymagają zgodności inwestycji ze standardami FIDIC, gdy udzielają kredytów. Fundusz PHARE również zaleca stosowanie FIDIC. Jednak przy mniejszych inwestycjach dopuszcza inne wzory — tłumaczy Mieczysław Grabiec.
Sekret tkwi w szczegółach
Umowa powinna być pisana przez osoby z doświadczeniem w prowadzeniu takich inwestycji.
— Musi ona przewidywać różne sytuacje. Korzystanie ze światowych standardów, np. FIDIC, może znacznie ułatwić zadanie, ale i tak najistotniejsze pozostaje profesjonalne podejście, znajomość rynku i doświadczenie — przekonuje Robert Beme, zastępca dyrektora Biura Realizacji Inwestycji w firmie Wadeco.
— Prawidłowo przygotowany dokument powinien być częścią pakietu przetargowego. Wówczas oferent w swojej propozycji poświadcza, że przystaje na warunki zamawiającego. W przypadku gdy dopiero po przetargu zaczniemy uzgadniać szczegóły umowy, może okazać się, że cały przetarg został zorganizowany niepotrzebnie, ponieważ oferent nie jest w stanie lub nie chce spełnić oczekiwań zamawiającego — przestrzega Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS Konsulting.
— Umowa powinna być tak skonstruowana, by po jej podpisaniu uniknąć długiego i żmudnego procesu negocjacji. Po prostu oferent składając propozycję musi wiedzieć, w jakim reżimie i w jakich warunkach będzie działał. Wyjaśnienie wszelkich niejasności powinno nastapić w czasie przetargu. Inwestor może oczywiście dokonać pewnych ustępstw, ale nie musi. Jeżeli zapisy umowy nie odpowiadają oferentowi, nie musi brać udziału w przetargu — dodaje Mieczysław Grabiec.
Najlepsi są zajęci
Przedstawiciele branży podkreślają, że zdarzają się przypadki, kiedy inwestor sam zamierza prowadzić kontrakt. Zdaniem Mieczysława Grabca, jest to dosyć karkołomne zadanie, chociażby ze względu na problem ze skompletowaniem zespołu ludzi do tzw. działu inwestycji. Jest to szczególnie trudne w przypadku, gdy inwestor nigdy wcześniej nie miał do czynienia z tego rodzaju przedsięwzięciami.
— Deweloperowi stosunkowo łatwiej będzie skompletować grupę specjalistów (finansistów, prawników, inżynierów) chociażby z tego względu, że jego działanie nie ogranicza się do jednej inwestycji. Natomiast gdy zamawiający chce zebrać zespół do obsługi np. rocznej inwestycji, będzie miał poważny problem ze znalezieniem dobrych ludzi. Najlepsi nie są zainteresowani tak krótkim okresem zatrudnienia — zapewnia Mieczysław Grabiec.
Jego zdaniem, tacy inwestorzy powinni zatrudnić niezależną firmę konsultingową, która zna rynek, wszelkiego rodzaju kruczki i dysponuje bardzo dobrymi fachowcami. Ceny usług konsultingowych uzależnione są przede wszystkim od rodzaju inwestycji i poziomu skomplikowania przedsięwzięcia.
— Na ustabilizowanych rynkach zachodnich zastępstwo inwestorskie odpowiada funkcji inżyniera w regulacjach FIDIC. Inżynierem (w rozumieniu FIDIC) może być osoba lub zespół, który prowadzi kontrakt. Osoby takie dbają o uczciwe realizowanie zapisów umowy, czym chronią interesy zarówno wykonawcy, jak i inwestora — twierdzi Mieczysław Grabiec.
Żelazne zasady
Inwestor obowiązany jest do przekazania wykonawcy pełnej dokumentacji i placu budowy. Powinien również udzielić wszelkich dodatkowych informacji. Konieczne jest wcześniejsze zapewnienie prawomocnego pozwolenia na budowę.
— Pozwoli to na uniknięcie problemów z protestami, które poważnie spowalniają proces budowy. Inwestor powinien także wskazać wykonawcy punkty poboru mediów i uzyskać pozwolenia — tłumaczy Robert Beme.
Jedną z najistotniejszych zasad dotyczących prowadzenia inwestycji budowlanych jest profesjonalne podejście do przetargu i rzetelne przygotowanie dokumentów. W przypadku gdy inwestor nie zna dobrze rynku i procesów związanych ze wznoszeniem budowli nie warto oszczędzać na konsultantach. Za obsługę średniej inwestycji tzw. Inwestor zastępczy może zażądać od 3 do 5 proc. wydatków związanych z budową. Zdaniem specjalistów, nie warto interesować się ofertami poprowadzenia kontraktu za np. 1 proc., gdyż takie osoby zazwyczaj pracują z doskoku, a tymczasem niezmiernie istotne jest, aby były one obecne na budowie i znały proces wznoszenia tej konkretnej budowli od podszewki.
— Oszczędność na usługach związanych z doradztwem może przynieść straty. Dobry konsultant jest w stanie przewidzieć zagrożenia i odpowiednio się do nich przygotować, dzięki czemu koszty inwestycji nie wzrastają — tłumaczy Mieczysław Grabiec.
Nie mniej istotną zasadą jest konsekwentne pilnowanie tego, kto realizuje inwestycję na placu budowy.
— Nawet najlepszego wykonawcę trzeba pilnować — wyjaśnia Mieczysław Grabiec.
Jego zdaniem, jeśli te dwa elementy nie wystarczą, znaczy to, że błąd powstał gdzieś wcześniej, na etapie przygotowania inwestycji.
— W takich sytuacjach istnieje oczywiście możliwość naprawienia błędów, ale do tego potrzebna jest dobra wola obu stron. W innym przypadku sprawa znajduje przykre zakończenie, do przerwania inwestycji włącznie — informuje Mieczysław Grabiec.
Marcin Bołtryk
FIDIC W POLSCE: Robert Beme, zastępca dyrektora Biura Realizacji Inwestycji w firmie Wadeco, uważa, że stosowanie w polskich warunkach wszechstronnych standardów FIDIC może znacznie uprościć proces inwestycji. fot. BS
BEZ PRZETARGU: W przypadku, gdy zamawiający pomija drogę przetargową zdarza się, że umowę przedstawia wykonawca. Zalecam wówczas skonsultowanie dokumentu z doradcą, gdyż jest prawdopodobne, że umowa została stworzona na korzyść wykonawcy. Konsultacja to koszt rzędu kilku tysięcy złotych — podpowiada Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS Konsulting. fot. M. Pstrągowska
NARCYZM SZKODZI: Błędy inwestorów najczęściej wynikają z niewiedzy. Inaczej mówiąc za planowanie inwestycji biorą się ludzie zupełnie do tego nieprzygotowani -— twierdzi Mieczysław Grabiec, prezes Coinwest i Stowarzyszenia Inżynierów, Doradców i Konsultantów. fot. GK