Przed zakupem nieruchomości trzeba sprawdzić, czy sprzedający nie ma długów podatkowych.
Chcemy zbudować osiedle mieszkaniowe. Założyliśmy spółkę celową, która ma zrealizować inwestycję, a potem sprzedawać mieszkania. Niestety, nie mieliśmy czasu, żeby dokładnie sprawdzić sprzedawcę gruntu. Jest nim spółka nieprowadząca żadnej działalności produkcyjnej. Ma tylko kilka nieruchomości w Warszawie, Gdańsku i Krakowie. Czy możemy odpowiadać za zaległości podatkowe związane z nieruchomością, którą kupujemy, czy także za pozostałe? — pyta prezes spółki celowej.
Prawie jak bracia
Nawarzyłeś piwa, to je wypij. To powiedzenie odnosi się do sprzedającego, który czegoś nie dopatrzył i zabrakło mu pieniędzy na podatki. Niestety, za jego długi podatkowe odpowiada solidarnie również kupujący — i to całym swoim majątkiem. Całe szczęście, że tylko do wartości kupowanego majątku. Sprzedawca i kupujący są prawie jak bracia, a fiskus od każdego z nich może domagać się zaległych pieniędzy.
— Ta reguła odnosi się także do spółki celowej. Może ona odpowiadać za długi podatkowe, na przykład z tytułu podatku od nieruchomości, dotyczące także pozostałych nieruchomości, w tym gruntów, które nie są przedmiotem transakcji — wyjaśnia Paweł Chodziński, doradca podatkowy współpracujący z Kancelarią Linklaters T. Komosa i Wspólnicy.
Firmy bronią się przed cudzymi długami podatkowymi, ale nie zawsze skutecznie.
— Czasami badanie due diligence sprzedającego nie jest możliwe albo nie ma na nie czasu. Zresztą nie daje ono stuprocentowej pewności, że kupujący odkrył wszystkie obszary ryzyka — ocenia Mariusz Aleksandrowicz, radca prawny i wspólnik w Kancelarii Linklaters T. Komosa i Wspólnicy.
Zaświadczenie
Co więc ma zrobić kupujący? Na pewno nie warto przepłacać wywiadowniom gospodarczym albo „niezawodnym i profesjonalnym” detektywom.
— Najskuteczniej umożliwia wyłączenie odpowiedzialności kupującego za długi podatkowe sprzedającego zaświadczenie o braku zaległości — mówi Paweł Chodziński.
Ordynacja podatkowa przewiduje dwa rodzaje zaświadczeń, które są często mylone.
— Dokumenty wyglądają podobnie, ale inny jest tryb ich uzyskiwania. Zaświadczenie ZAS-W otrzymuje zazwyczaj podatnik po złożeniu wniosku do swojego urzędu skarbowego. Zaświadczenie ZAS-Z jest wydawane na wniosek kupującego, składane do urzędu właściwego dla sprzedającego i za jego zgodą wyrażoną na piśmie — wyjaśnia Mariusz Aleksandrowicz.
ZAS-W ma charakter wyłącznie informacyjny. Dla kupującego istotne jest ZAS-Z. Odpowiada on tylko za długi podatkowe sprzedającego wykazane w tym zaświadczeniu. Gdy sprzedający ma zaległości podatkowe, których fiskus nie zna, wystawiając zaświadczenie, to kupujący nie odpowiada za nie.
Co zatem powinien zrobić prezes spółki celowej?
— Żeby jego spółka nie odpowiadała za zaległości podatkowe sprzedającego, powinna wystąpić o zaświadczenia ZAS-Z do urzędu skarbowego właściwego dla sprzedającego, a także do urzędu celnego i do urzędów miejskich w Warszawie, Gdańsku i w Krakowie w sprawie podatku od nieruchomości — radzi Paweł Chodziński.