Dom Development w III kwartale 2023 r. osiągnął 37,7 mln zł zysku netto, o 10 proc. więcej niż oczekiwali analitycy i o 58 proc. więcej niż przed rokiem. Marża zysku brutto ze sprzedaży (to wskaźnik najlepiej oddający koniunkturę w branży) wyniosła 31 proc., a po trzech kwartałach sięga 30 proc.
- Marża brutto na sprzedaży już jest mocno wyśrubowana, choć jej poprawa jeszcze jest możliwa. Mamy niższy poziom marży we Wrocławiu spowodowany m.in. zawirowaniami na budowach, ale liczymy, że nowe projekty poprawią wyniki – mówi Leszek Stankiewicz, wiceprezes zarządu i dyrektor finansowy.
- Wyniki kwartalne dewelopera były solidne. Marżą brutto spółka zaskoczyła pozytywnie - widać, że podwyżki cen wspierają rentowność. Zakładam też, że w wynikach III kwartału pomogło również własne generalne wykonawstwo – mówi Adrian Górniak, analityk Ipopemy.
Rynek sprzyja deweloperom
Rządowy program Bezpieczny Kredyt 2 proc. mocno wsparł popyt na rynku mieszkaniowym. Dom Development tylko w III kwartale sprzedał 1081 lokali, czyli o 54 proc. więcej niż rok temu.
– Bezpieczny Kredyt 2 proc. w zderzeniu z niską podażą na rynku doprowadził do istotnego wzrostu cen, także u nas. W rezultacie udział sprzedaży kredytowanej wzrósł do 49 proc. Cały czas utrzymuje się wysoka sprzedaż gotówkowa, którą wspiera wysoka inflacja i ujemne realne oprocentowanie lokat – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.
W rezultacie wysokiej sprzedaży oferta zmniejszyła się z 2579 mieszkań do 2141, jednak gotowych mieszkań w ofercie dewelopera pozostało tylko 54.
- Oferta cały czas jest ograniczona i na razie deweloperzy powoli i stopniowo wprowadzają nowe projekty do sprzedaży. Lepiej radzą sobie duże podmioty, takie jak Dom Development, Atal czy Develia – mówi Adrian Górniak.
Bezpieczny Kredyt najbardziej wpłynął na sprzedaż spółki w Trójmieście i w Krakowie. W Warszawie trudniej spełnić kryterium limitu ze względu na wyższe ceny, a mieszkania Dom Development dodatkowo są wyżej pozycjonowane cenowo, stąd w tym mieście wpływ programu był marginalny.
- Wzrost cen był zbyt wysoki. On powinien być stabilny, powolny, wtedy łatwiej się działa na tym rynku. Nadzieje na większą stabilność wiążę z rosnącą podażą, gdyż wiele wcześniej zamrożonych projektów ruszyło. Nie wydaje mi się, aby kredyt 2 proc. miał przed sobą świetlaną przyszłość - myślę, że będzie zamierał i to spowoduje pewne ochłodzenie. Myślę, że ceny jeszcze mają potencjał wzrostowy, choć tempo będzie wolniejsze – mówi Jarosław Szanajca.
W programie już podpisano 33 tys. umów, a tylko w tym roku funkcjonuje on bez limitu dopłat. Eksperci szacują, że zaplanowane na przyszły rok środki mogą zostać wykorzystane już w styczniu, a najpóźniej w lutym.
Konieczne powiększenie oferty
Aby uzupełnić ofertę, Dom Development poszerzył swój bank ziemi, który obecnie pozwala na wybudowanie 18 tys. mieszkań.
- Kupno ziemi to niezwykłe wyzwanie w obecnej sytuacji, zwłaszcza, że ceny nieruchomości idą w górę. Ale udało nam się nabyć grunty w sześciu lokalizacjach w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Wszystkie one pozwalają na krótki okres realizacji inwestycji – mówi Jarosław Szanajca.
Na zakup gruntów spółka wydała prawie 400 mln zł. Pieniądze pochodziły z emisji obligacji, w rezultacie której dług netto wyniósł 225 mln zł, a gearing sięgnął 16 proc.
- Gearing na takim poziomie nas cieszy, jest to ekonomicznie opłacalne. Potrzebujemy nowych projektów, a zalewarowanie wzrośnie po wypłacie dywidendy. Jednak podchodzimy konserwatywnie do dużego poziomu zalewarowania – mówi Leszek Stankiewicz.
Duże sprzedaż w III kwartale przełoży się na wynik finansowy dopiero za kilka kwartałów, gdy dojdzie do przekazań mieszkań. W ostatnim kwartale było 535 przekazań w porównaniu do 420 rok wcześniej, a znacznie większy potencjał jest na IV kwartał (rok wcześniej było to 1068).
- Prognoza na IV kwartał została utrzymana – z harmonogramów budów wynika, że można zakładać wzrost liczby przekazań w porównaniu z IV kwartałem zeszłego roku. W przyszłym roku wolumeny nie powinny spaść, liczba zakontraktowanych mieszkań powinna się lekko podnieść, m.in. dzięki mocnemu popytowi i zapowiedzianej rozbudowie oferty. Dodatkowo zarząd spółki już wcześniej wskazywał, że w 2024 r. rentowność brutto może się utrzymać powyżej 30 proc., co w mojej ocenie będzie bardzo dobrym rezultatem – mówi Adrian Górniak.
W tym roku spółka po raz pierwszy w historii chce wypłacić zaliczkę na dywidendę w wysokości 5,5 zł na akcję, podczas gdy wypłaciła już za zeszły rok 11 zł za akcję.
