W III kw. 2023 r. ceny transakcyjne domów jednorodzinnych wzrosły wobec II kw. we wszystkich ośmiu metropoliach badanych przez Cenatorium. Największą zwyżkę — o 6,26 proc. — odnotowano w Krakowie, gdzie 1 m kw. kosztował średnio 8,9 tys. zł. W Łodzi ceny urosły o 5,83 proc. — do 6,1 tys. zł, w Lublinie o 4,02 proc. — do średnio 7,7 tys.
Ceny nie spadną
Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej, starszej analityczki w Cenatorium, w kolejnych kwartałach ceny domów nadal będą rosły, jednak wolniej niż mieszkań.
— Domy jednorodzinne nadal będą mniej atrakcyjne ze względu na wysokie koszty utrzymania, w tym koszty energii, gazu i innych mediów. Ponadto na stosunkowo wysokim poziomie pozostają ceny materiałów budowlanych. Coraz trudniej także znaleźć dostępne i atrakcyjne działki pod zabudowę, co znacząco wpływa na koszty inwestycji. Ze względu na cenę całkowitą wiele domów jednorodzinnych nie kwalifikuje się też do programu Bezpieczny kredyt 2 proc., co wpływa na wolniejszy wzrost cen — mówi Małgorzata Wełnowska.
Analitycy serwisu Domiporta.pl nie mają wątpliwości, że ceny domów będą rosły. Ich zdaniem po kilku miesiącach oddechu dla inwestorów bardzo możliwe, że nastąpi ponowna fala podwyżek materiałów budowlanych. Trzeba też pamiętać, że budowa domu jednorodzinnego z roku na rok wymaga wykorzystania coraz bardziej zaawansowanych materiałów, by nowe budynki spełniały zmieniające się wymogi pasywności bądź energooszczędności. W dłuższej perspektywie czasowej jest to dla inwestora korzystne, ale początkowy wydatek może przyprawić o zawrót głowy.
Jarosław Jędrzyński, ekspert serwisu RynekPierwotny.pl, przypomina, że domy jednorodzinne zyskały znaczącą popularność w połowie 2020 r., co było skutkiem pandemii COVID-19 i związanych z nią ograniczeń. Boom na rynku domów okresowo zahamowała seria podwyżek stóp procentowych.
— W tysiącach przypadków indywidualni inwestorzy przerywali budowę domów, gdy ceny materiałów poszybowały wiosną 2022 r. średnio o ponad jedną trzecią w relacji rok do roku. Obecnie sytuacja wraca do normy, a zainteresowanie domami systematycznie rośnie. Nic nie wskazuje na to, by to ożywienie zainteresowania kupnem czy budową domu miało w przewidywalnej przyszłości stracić na aktualności. Prognozy niektórych znawców rynku przewidują dynamiczny wzrost tej tendencji. Ma to wynikać z utrwalającego się w kraju trendu migracji ludności z miast, zwłaszcza ich centralnych dzielnic, do lokalizacji podmiejskich — uważa Jarosław Jędrzyński.
Aktywa do poprawki
Z danych serwisu Nieruchomosci-online.pl wynika, że Polacy planujący zakup domu najczęściej rozglądają się za mniejszym metrażem.
— Wynika to m.in. z rosnących kosztów ich utrzymania. Na topie są więc szeregowce lub bliźniaki o powierzchni do 100 m kw. oraz wolnostojące domy do 120 m kw. Najczęściej są to nieruchomości nowe lub mające niewiele lat. Znaczną część oferty wciąż jednak stanowią domy pamiętające czasy PRL lub wcześniejsze. Obecnie w naszej bazie jest dostępnych ponad 26 tys. domów określanych jako wolnostojące, a prawie 7 tys. z nich wybudowano ponad 30 lat temu — mówi Rafał Bieńkowski, menedżer PR portalu Nieruchomosci-online.pl.
Ceny takich nieruchomości bywają kuszące.
— Nawet w miastach wojewódzkich nietrudno odnaleźć nieruchomości za 500-700 tys. zł. Niestety, w wielu przypadkach potencjalni kupujący muszą liczyć się z koniecznością przeprowadzenia kosztownych remontów — mówi Rafał Bieńkowski.
Najsłabsza jakościowo oferta jest w małych gminach. Jan Dziekoński, założyciel portalu analitycznego FLTR.pl, ma pomysł na jej ulepszenie.
— Będziemy zmierzali w stronę modelu stosowanego m.in. we Włoszech, gdzie mamy słynne domy za jedno euro, do modernizacji. Być może w Polsce takie nieruchomości nie będą za jedno euro, tylko droższe, jednak już dziś pojawiają się tańsze oferty w gminach, które zmagają się z ujemnym przyrostem naturalnym i małym zainteresowaniem ludności napływowej. Takim przykładem są okolice Zawiercia, gdzie łatwo znaleźć starsze domy za 100-200 tys. zł. Wymagają one jednak dużych nakładów finansowych — mówi Jan Dziekoński.