Koniec z wydawaniem zezwoleń na budowę według widzimisię urzędników. Stanie się tak za sprawą noweli ustawy o planowaniu przestrzennym.
Głównym celem prac nad nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ład przestrzenny) było ścisłe określenie procedury wydawania pozwolenia na budowę. Utrudnienia przy pozyskiwaniu tego dokumentu są dla przedsiębiorców bardzo uciążliwe.
— Pozwolenia na budowę nie będą już wydawane wedle uznania urzędników — mówi Irena Herbst, wiceminister gospodarki.
Jej zdaniem, obecna sytuacja, umożliwiająca takie działania, wynika z braków planów zagospodarowania przestrzennego. Stare plany, uchwalone przed 1 stycznia 1995 r., straciły moc obowiązywania 31 grudnia 2003 r. Tymczasem, zdaniem przedsiębiorców inwestujących na terenie całego kraju, większość gmin miała plany uchwalone właśnie przed tą datą. I dotyczy to nie tylko małych ośrodków, ale także np. Krakowa.
Według Ireny Herbst, ułatwieniu procesów inwestycyjnych mają także służyć projekty nowelizacji ustaw dotyczących prawa budowlanego oraz prawa geodezyjnego. Obecnie resort infrastruktury kończy prace nad tymi projektami i jeszcze we wrześniu powinny one trafić do parlamentu.
Nowy dokument
Zdaniem autorów projektu nowelizacji ustawy o ładzie przestrzennym, podstawowym aktem prawa miejscowego, regulującego przeznaczenie i szczegółowe warunki zabudowy i zagospodarowania terenów, powinien być miejscowy plan zagospodarowania terenu. Jednak, aby ułatwić i uczynić bardziej przejrzystym inwestowanie w warunkach jego braku, do systemu planowania przestrzennego w gminie dodano nowy obowiązkowy dokument — gminny plan przeznaczenia terenów (gminny plan). Dokument ten ma być sporządzany dla obszarów nieobjętych planami miejscowymi i będzie posiadał status prawa miejscowego. Jego celem jest ustalenie przeznaczenia terenów oraz ogólnych warunków ich zabudowy, w tym wskazania lokalizacji dla inwestycji celu publicznego (np. szkoły, drogi, cmentarze). Gmina ma obowiązek sporządzić i uchwalić gminny plan w terminie dwóch lat od wejścia w życie nowelizacji. Będzie on podstawą do wydania pozwolenia na budowę, z wyjątkiem wyznaczonych w nim terenów, dla których sporządzenie planu miejscowego jest obowiązkowe. Zdaniem autorów, wprowadzenie zmian w ustawie wyeliminuje w ciągu dwóch lat możliwości administracyjnego podejmowania decyzji dotyczących warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. W systemie planowania przestrzennego pozostaną dotychczasowe dokumenty: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które wyznacza ogólne kierunki rozwoju gminy, choć nie ma statusu prawa, a także miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje administracyjne wydawane w ramach ustalenia warunków zabudowy (w przypadku braku planu miejscowego).
Okres przejściowy
W okresie przejściowym, w którym nie będzie jeszcze uchwalony gminny plan, lokalizowanie inwestycji w drodze decyzji administracyjnej jest nieuniknione. Ministerstwo Infrastruktury pracuje nad warunkami umożliwiającymi wydawanie pozwoleń na budowę. Autorzy przewidzieli też przypadki, w których inwestor nie musi występować o pozwolenie na budowę. Dotyczy to niewielkiej rozbudowy na zapleczu działki lub budowy niewielkich obiektów, jeśli jej wynikiem jest zwiększenie tzw. intensywności zabudowy o 15 proc. Nie wymagałaby również uzyskiwania pozwolenia zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego, ani zmiana zagospodarowania terenu, jeśli nastąpiłaby ona bez konieczności wykonania robót budowlanych, z wyjątkiem zalesiania gruntów rolnych.
Bez dobrego sąsiedztwa
Zaproponowano także zniesienie kilku kontrowersyjnych zapisów obecnej ustawy, w tym zasady dobrego sąsiedztwa, czyli dostosowywania, w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania terenu, zabudowy działki do charakteru i wielkości obiektów, m.in. w oparciu o zabudowę na działkach sąsiadujących. Rozwiązanie to uniemożliwiało np. wybudowanie sklepiku w osiedlu mieszkaniowym, gdyż nie było podobnego obiektu na sąsiadujących posesjach, lub wydanie warunków zabudowy dla działki w zorganizowanym i sukcesywnie rozbudowywanym osiedlu domów jednorodzinnych tylko dlatego, że bezpośrednio graniczące działki pozostały jeszcze niezabudowane. Aby stworzyć możliwości budowy, zaproponowano zdefiniowany w ustawie termin „obszar uzupełnienia zabudowy”. W jego obrębie, aby można było ustalić warunki zabudowy, powinny znajdować się co najmniej dwie działki zabudowane. Działki te nie musiałyby graniczyć bezpośrednio z działką objętą wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, jednak części frontowe tych działek powinny przylegać do tej samej drogi publicznej. W tym przypadku funkcja nowej zabudowy nie musi ściśle odpowiadać funkcji zabudowy w tym obszarze. Nie może to oczywiście dotyczyć obiektów uciążliwych, mogących wywierać niekorzystny wpływ na środowisko. Wprowadzono także ograniczenie sytuacji, w których gmina ma prawo zawiesić postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie do przypadku niezgodności zamierzenia inwestycyjnego ze studium. Przepis ten wiąże pośrednio możliwość wydania decyzji z ustaleniami studium, jednak pozostawia gminie czas na ewentualną zmianę studium i sporządzenie planu, jeśli inwestycja okazałaby się dla niej ważna.
Okiem eksperta
Zmiany są konieczne
Nie ulega wątpliwości, że obecna ustawa musi być zmieniona, dlatego, że nie ułatwia lokowania inwestycji, a równocześnie pogłębia nieład przestrzenny. Spór o rozwiązania ustawowe jest sporem zastępczym. Podstawowym problemem jest rozwiązanie dylematu, jak tworzyć dogodne warunki dla inwestycji, ale nie kosztem ładu przestrzennego. Przez ponad 10 lat kultywowane było złudzenie, że tereny pod inwestycję objęte zostaną planami miejscowymi. Planów nie ma, a gospodarka potrzebuje inwestycji. Dlatego zawarta w projekcie nowej ustawy propozycja przekształcenia istniejących studiów w gminny plan przeznaczenia terenów jako aktu prawa miejscowego jest rozwiązaniem dobrym. Lepszy bowiem plan ogólny niż żaden. W efekcie inwestycje nie będą lokalizowane przypadkowo, a równocześnie uzyskamy przewidywalność zagospodarowania terenu, co jest ważnym czynnikiem przesądzającym o racjonalności inwestycji budowlanej.
Ryszard Kowalski, ekspert PKPP