Mieszkania wynajmowane na doby nie mają nic z nadwątlonej reputacji motelowych pokoi potrzebnych zbłąkanym lokatorom na kilka godzin — przeciwnie, dowodzą, że na rynku nieruchomości możliwe jest rozwiązanie dla obu stron optymalne. Kompromis, jaki stanowi apartament tańszy niż w hotelu, a dający zarobić więcej niż tradycyjnie wynajmowany lokal, można uznać za silny trend minionego i pewnie też nowego roku. Żeby jednak zyskać bez długoterminowych zobowiązań, warto się przygotować, bo tak jak w jednym mieście popyt jest głównie na nowe, przepastne i lśniące, tak w innym ze świeżo odmalowanymi komnatami możemy na długo zostać sami.
Doba za Żelazną Bramą
Przykładem rynku, na którym procentuje bezceremonialność, jest Warszawa — konkurencja jest twarda, a wysokość zarobków dyktowana cenami. Inwestorowi zwyczajnie nie opłaca się dopłacać, dlatego najchętniej wybierane są lokale może i mniej satysfakcjonujące urodą, ale tańsze, starsze. Żeby na ich mankamenty dało się przymknąć oko, muszą natomiast punktować adresem, nawet jeśli nie w ścisłym centrum, to przynajmniej z bardzo dogodnym dojazdem.
Wynajmowane na doby, ciasne dwa pokoje w wielkopłytowym bloku mogą więc w trzy, cztery dni zapewnić więcej, niż udałoby się w tym czasie wypracować przy bardziej stałym składzie najemców. — Jeśli mowa o rentowności, takie rozwiązanie znacznie bardziej się opłaca, bo dwupokojowe mieszkanie w przeciętnej warszawskiej lokalizacji zapewniłoby około 2 tys. zł miesięcznie, a przy krótkoterminowym najmie stawka może wynosić 200-300 zł na dobę.
W dziesięć nocy dałoby więc zarobek, na jaki w tradycyjnym modelu inwestor czekałby miesiąc — komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse, dodając, że wiadomości dobrze wyglądające na papierze trzeba niestety poszerzyć. Ekspert ma na myśli przede wszystkim obowiązki, z jakich musi się wywiązać inwestor, o ile nie będzie chciał skorzystać z usług firmy pośredniczącej — poza odbieraniem kluczy i sprzątaniem trzeba być gotowym na różne awaryjne sytuacje, które w przypadku wielu mieszkań mogą wymagać sporego zaangażowania.
— Sama struktura takiej oferty jest w stolicy dosyć specyficzna, bo jako alternatywa dla hotelu sprawdza się albo kawalerka do 20 mkw., albo małe mieszkanie z dwoma pokojami, w którym mogą przecież przenocować cztery osoby, znacznie przy tym obniżając koszty. Takie niewielkie lokale w dzielnicach przy centrum kosztują teraz około 7,5 tys. zł za mkw. i więcej, zgodnie z regułą, że mieszkania niewielkie mają wyższe ceny za mkw. — dodaje Marcin Jańczuk.
Często wybierane przez inwestorów dzielnice to Mokotów, bliska Wola czy Powiśle, a jedną z przykładowych lokalizacji w Śródmieściu jest Osiedle za Żelazną Bramą — szare blokowisko z lat 70., kwintesencja cenowej konkurencji.
Giewont winduje stawki
Tak jak w powszechnie rozumianej stolicy trudniej byłoby wynająć większe i nowe mieszkanie — tym bardziej że w samym centrum nie da się już zbyt wiele zbudować — w stolicy zimowej jest zwykle na odwrót. Żeby zarobić w sezonie, trzeba wcześniej zainwestować we wnętrze, które może nawet być z ładnym widokiem, ale w stanie deweloperskim, czyli wymagającym poniesienia dodatkowych kosztów.
— Apartamenty w centrum Zakopanego najszybciej znikają z rynku, mimo że ich ceny wynoszą 12,5 tys. zł za mkw., a dochodzą też do 14 tys. zł. Mieszkania nowe stanowią około 80 proc. inwestycji pod wynajem na doby, chociaż w ofercie są też apartamenty wybudowane w latach 2007-12, które sprzedaje się za 8,5-9 tys. zł za mkw. — komentuje Paweł Bucki z zakopiańskiego biura Vega Nieruchomości.
Zdaniem eksperta, w historii krótkoterminowego najmu był rzeczywiście moment, w którym wybierano więcej lokali w blokach z lat 70. i 80., ale takie mieszkania zdecydowanie gorzej się wynajmowały, a ich najemcy nierzadko też kłopotali sąsiadów zamieszkujących bloki na stałe. Zarobek natomiast zależy głównie od pory, bo w sezonie można liczyć na 80- -120 za osobę, a poza na 50-70 zł, więc za trzyosobowy apartament z warstwą śniegu na parapecie inwestujący w centrum spodziewają się około 240-360 zł za dobę. Żeby mówić o skutecznym różnicowaniu portfela aktywów, mając mieszkanie zarabiające w zimie, wypada się rozejrzeć za takim atrakcyjnym głównie latem, zwłaszcza że na Wybrzeżu model krótkoterminowegonajmu jest już naprawdę powszechny.
— Według danych podażowych z serwisów ogłoszeniowych nad Bałtykiem obecnie jest proponowanych ponad 200 ofert noclegowych w formule najmu krótkoterminowego, a całą podaż szacuje się na około tysiąca lokali. Obecny, niewielki stan dostępnej oferty wynika z sezonowości branży, która w okresie świątecznym wykazuje bardzo wysoką rentowność — komentuje Maciej Górka z Domiporty. Specjalista dodaje, że nawet przy obłożeniu na poziomie 60-70 proc. można uzyskać 30 proc. wyższy zysk względem najmu tradycyjnego.
Jego zdaniemt, każdy potencjalny inwestor powinien również wiedzieć, że konieczne jest reinwestowanie około 10-15 proc. przychodu w poniesione szkody, które przy dużej rotacji lokatorów są nieuniknione. Jeśli dodamy do tego wiadomość, że w tym modelu inwestowania wyraźnie zauważalne są efekty skali, koncepcja zza umownej Żelaznej Bramy znacznie się rozjaśni. Jeden przebłysk z witryną przetrąconą wnoszonymi nartami, a drugi z olejkiem do opalania wtartym w jedwabne dywany powinny wystarczyć jako argumenty za niekuszeniem losu, szczególnie jeśli ten miałby pogrywać jednocześnie z kilku adresów.