Firmy potrzebują 60 proc. biura

„PB”: Czy jakieś firmy wycofały się z planów wynajmu powierzchni biurowej?

Piotr Smagała: Może nie wycofały, ale wstrzymały. Chciałyby podjąć decyzje o pracy hybrydowej lub na stałe w biurze. Nie wiadomo jednak, czy nie będzie kolejnego lockdownu. Firmy przedłużają więc aktualne umowy najmu, żeby wyczekać na najbardziej odpowiedni moment na podjęcie decyzji.

A czy są takie, które wynajmują mniej powierzchni, niż planowały?

Znam firmy, które wynajmują powierzchnie i je podnajmują innym. W naszej bazie danych mamy odnotowane 270 podnajmów na 220 tys. m kw. powierzchni, czyli średnio około 820 m kw. Dla porównania: największy budynek biurowy w Polsce ma 57 tys. m kw. Firmy podnajmują zazwyczaj 30-40 proc. swojej powierzchni biurowej. Tylko na terenie Warszawy, głównie na Mokotowie, Woli i w Śródmieściu, to 113 tys. m kw. Są to podnajmy w nowych budynkach, np. Mennicy Legacy Tower, gdzie najemcą jest mBank. Wielkość podnajmowanych powierzchni w Warszawie spadła, jeszcze 3-4 tygodnie temu było to około 130 tys. m kw. Część się wynajęła, część najemców zrezygnowała z podnajmu. Przed pandemią tych podnajmów było w Warszawie 20-25 tys. m kw., czyli pięciokrotnie mniej.

Czy to oznacza, że teraz firmy będą wynajmowały mniejszą powierzchnię biurową, nie będzie przelicznika 10 m kw. na pracownika w związku z pracą hybrydową?

Tak. Ten trend jest już widoczny. Mówimy nie tylko o prywatnych przedsiębiorcach, ale i jednostkach rządowych, ministerstwach, urzędach, które też wprowadzają pracę hybrydową. Wszystko jest uzależnione od przedmiotu działalności danej firmy. Miałem okazję być w ubiegłym tygodniu na spotkaniu z firmą IT, która zatrudnia 100 pracowników i wynajmuje biuro na warszawskim Mokotowie. W biurze przebywały cztery osoby, reszta pracowała zdalnie. Ten trend w branży IT trwa już długo, znam firmy, które w ogóle nie wynajmują powierzchni biurowej. Wiele zależy od osób zarządzających firmą: czy są w stanie działać przy pracy zdalnej. Wideokonferencje potrafią być męczące, jeśli trwają cały dzień, a my nie możemy wejść w prawdziwą interakcję z innymi. Osobiście preferuję spotkania twarzą w twarz, ale my też mamy wprowadzoną pracę hybrydową: trzy dni z biura, dwa dni z domu. Jakość naszych usług nie spadła, wydajność pracowników nie spadła, spotykamy się, pracujemy kreatywnie. To kwestia indywidualna, ale z tego co mówią najemcy, praca hybrydowa zagości u nas na stałe.

To jakie powierzchnie firmy będą teraz najczęściej wynajmowały?

Przeanalizowałem podnajmy. Najemca, który wynajmuje 1 tys. m kw. i wprowadzi model hybrydowy, realnie będzie potrzebował 60 proc. tej powierzchni, czyli 600 m kw. To wstępne szacunki oparte o aktualne dane w naszych bazach danych. Zobaczymy, jak to się sprawdzi. Mamy konserwatywne firmy, które z pracy w biurze nie zrezygnują. Każda firma to inny scenariusz. Będą różne modele pracy, ale w 80 proc. będzie to praca hybrydowa, która najbardziej pasuje pracownikom. Nie trzeba codziennie dojeżdżać do pracy, tylko np. trzy razy w tygodniu. Może to spowoduje mniejszą emisję dwutlenku węgla?

Byłoby fantastycznie. Czy teraz będzie się w Polsce budowało mniej biurowców?

Już się buduje mniej biurowców. W marcu 2020 r. przed pandemią w budowie było 1,7 mln m kw. powierzchni biurowej, dziś mamy 1,1 mln m kw., co oznacza spadek o około 35 proc. Nie ma się co dziwić. Budynki, które wkrótce będą gotowe, wciąż nie są skomercjalizowane. Pustostany w tych budynkach Warszawie wynoszą 60 proc., a w Krakowie 83 proc. Badamy, ile czasu zajmuje wynajęcie powierzchni biurowej. W Warszawie jest to aktualnie 340 dni, a przed pandemią było 170, w Krakowie to obecnie średnio 400 dni. Tyle czasu biurowce stoją puste. Przez rok inwestorzy tracą na wolnej powierzchni. To jest dość smutny trend. Podjęcie decyzji o rozpoczęciu budowy wymaga analizy setek danych dotyczących komercjalizacji budynku. Nie sztuką jest wybudować, sztuką jest skomercjalizować, przynajmniej w 90 proc. Podejście najemców staje się natomiast coraz bardziej elastyczne. Czy będą się nadal decydowali na pięcioletnie czy nawet siedmioletnie umowy? W korporacjach, które dysponują dużymi budżetami, nie widzę zagrożenia. Czy jednak średnie i mniejsze firmy, duża grupa najemców w Polsce, będą chciały podejmować decyzję o 5-letniej umowie, skoro nie wiemy, czy za trzy lata nie będzie kolejnej pandemii, która może spowodować jeszcze gorsze spustoszenie niż COVID-19? Niektórym deweloperom się poszczęściło i już skomercjalizowali obiekty, których budowę kończą, ale niektóre flagowe obiekty stoją puste. Przykro mi to mówić, ale nie jest tak dobrze, jak było przed pandemią, i trzeba z tego wyciągnąć wnioski.