W latach 2012-13 na rynku nieruchomości biurowych pojawi się spora luka podażowa. Najwięksi deweloperzy już wystartowali z budowami — wielu bez pełnego zabezpieczenia finansowego i bez kompletnej listy najemców. Czy to dobry czas na spekulacje?
Harmonijny rozwój
Pierwsze półrocze 2011 r. zaskoczyło 36-proc. wzrostem popytu względem średniej z tych samych okresów z ostatnich pięciu lat, wskazują analizy firmy doradczej Cushman &Wakefield. Z wyliczeń analityków wynika, że od stycznia do czerwca do użytku oddano ponad 57 tys. mkw. powierzchni biurowych. To zaledwie 43 proc. podaży z tego samego okresu 2010 r. i 33 proc. z 2009. Ze względu na ograniczoną podaż poziom pustostanów osiągnął bardzo niską średnią wartość 6,2 proc. — Tak pozytywne dane popytowe w zestawieniu z ogromnym spadkiem podaży dają mocne podstawy do oczekiwania zwiększonego zapotrzebowania na powierzchnie biurowe w następnych latach — ocenia Paulina Misiak z działu powierzchni biurowych Cushman & Wakefield. Potwierdzają to inni. — Tendencję wzrostową będziemy obserwowali jeszcze w 2013 r. Trudno mówić o prospericie, będzie to raczej harmonijny wzrost — dodaje Konrad Heidinger, konsultant z CB Richard Ellis.
Spekulacja dla dużych
Analitycy podkreślają, że wszystko zależy od sytuacji na rynkach międzynarodowych. — Prognozy przestają być pewne, jeśli weźmiemy pod uwagę problemy strefy euro i kłopoty na rynkach amerykańskich — uważa Konrad Heidinger.
Deweloperzy dobrze pamiętają reakcje zwłaszcza zagranicznych koncernów, których centrale w latach 2008-09 wstrzymały większość planów rozwoju firm na rynkach międzynarodowych, w tym w Polsce. Wówczas popyt na nowe powierzchnie biurowe w kraju drastycznie spadł. Wzrosły za to obostrzenia banków — te nadal ostrożnie podchodzą do nowych projektów deweloperskich. — Mimo spadku podaży nie zanosi się na złagodzenie warunków pozyskiwania finansowania. Dlatego coraz istotniejszym czynnikiem wywołującym podaż będą transakcje typu pre-let (podpisanie umowy najmu przed wybudowaniem biurowca). Tylko nieliczni, najwięksi deweloperzy będą w stanie realizować inwestycje spekulacyjnie — zaznacza Paulina Misiak.
Wyścig trwa
Wszystko jednak wskazuje na to, że wyścig o klienta wygrają ci, którzy tę wolną przestrzeń zagospodarują pierwsi. — Budynki, które zostaną oddane do użytku w tym roku, idealnie trafią w lukę podażową. Jak widać, opłacało się podjąć ryzyko spekulacyjnej budowy, w niektórych przypadkach finansowanej z własnych środków — ocenia Mateusz Polkowski, analityk rynku w Jones Lang LaSalle. Z jego wyliczeń wynika, że w 2011 r. przybędzie jedynie 130 tys. mkw. powierzchni. Kto na tym skorzysta? Warszawskie biurowce, których inwestorzy zdecydowali się na budowę spekulacyjną to m.in. Mokotowska Square, I faza Mokotów Nova, Racławicka Point, JM Tower, Prosta Tower, Ufficio Primo, Nowy Dom Jabłkowskich, Hortus, Jerozolimskie Point, Equator II. — Zdecydowaliśmy się na realizację obiektu Equator II w trudnym dla inwestorów okresie, zapoczątkowanym upadkiem banku Lehman Brothers. Okazało się, że była to słuszna decyzja. Kilka miesięcy przed oddaniem biurowca do użytku podpisaliśmy umowy najmu na ponad 50 proc. powierzchni — twierdzi Martin Prokes, reprezentujący inwestora, Grupę Karimpol. Przed podobną decyzją stanął inwestor biurowca Hortus, powstającego na warszawskim Powiślu. — Doradzaliśmy inwestorowi, by rozpoczął budowę spekulacyjnie. Budynek w tym roku zostanie oddany do użytku. Już jest prawie w całości wynajęty — zapewnia Konrad Heidinger z CB Richard Ellis.