Wchodząca w życie 1 kwietnia ustawa, popularnie nazywana lokal za grunt, ma na celu zwiększenie inwestycji mieszkaniowych w kraju. Jest też odpowiedzią na postulaty prywatnych inwestorów, którzy podkreślali, że jedną z barier w ich działalności jest ograniczona oferta gruntów pod zabudowę.
– Ustawa o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości wprowadza rozwiązania, na podstawie których inwestorzy będą nabywali nieruchomości od gmin częściowo w zamian za mieszkania lub inne lokale służące wspólnotom samorządowym. Do tej pory gminy mogły korzystać np. z rozwiązań partnerstwa publiczno-prywatnego, ale zakładały one konieczność późniejszego wspólnego zarządzania zbudowaną przez gminę i inwestora nieruchomością – mówi Anna Kornecka, wiceminister rozwoju, pracy i technologii.
Takie rozwiązanie było kłopotliwe dla obu stron. Zgodnie z nowymi przepisami nabywca uiści część ceny w formie mieszkań lub innych lokali, które po wybudowaniu na danym gruncie przekaże gminie. Cenę 1 m kw. powierzchni użytkowej lokali oraz ich łączną maksymalną powierzchnię określi rada gminy. Może też określić, że zapłata części ceny nastąpi np. w postaci mieszkań inwestora położonych w innej lokalizacji niż przekazany grunt.
Zachęty dla gmin
Aby zachęcić samorządy do skorzystania z mechanizmów nowej ustawy, jej przepisy przewidują dodatkowe wsparcie dla gmin w postaci grantu na infrastrukturę. Dotyczy on zarówno ustawy lokal za grunt, jak też innych rozwiązań proponowanych w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego, takich jak m.in. finansowe wsparcie dla gmin z Funduszu Dopłat na realizację budownictwa komunalnego lub społecznego czynszowego.
– Gmina dostanie 10-procentowe dofinansowanie do przedsięwzięcia infrastrukturalnego towarzyszącego budownictwu mieszkaniowemu, np. na budowę przedszkola, drogi, terenów zielonych – mówi Anna Kornecka.
W przypadku, gdy gmina ubiega się o wsparcie w związku z udziałem w programie Lokal za Grunt, wartość wsparcia ustalona na zasadach ustawowych nie może jednak przekroczyć ceny nieruchomości zbytej przez gminę. Gdy przedsięwzięcie infrastrukturalne będzie towarzyszyło więcej niż jednej inwestycji mieszkaniowej, wysokość wsparcia będzie się zwiększać proporcjonalnie do zaangażowania gminy.
Anna Kornecka przyznaje, że program będzie miał większą siłę oddziaływania w mniejszych miejscowościach, bo do takich gmin głównie adresowana jest oferta.
– Ludzie wyjeżdżają do dużych miast, gdzie mieszkań buduje się więcej i systematycznie. Dzięki programowi Lokal za Grunt mniejsze gminy – choć oczywiście nie tylko – będą miały dodatkowe narzędzie, by aktywnie odpowiadać na potrzeby mieszkaniowe lokalnych społeczności. Dotyczy to m.in. tych gmin, które nie dysponowały funduszami, by samodzielnie realizować inwestycje mieszkaniowe – mówi Anna Kornecka.
Podkreśla, że już w społecznej części pakietu, która weszła w życie 19 stycznia, są przepisy wspierające finansowo budownictwo mieszkaniowe w ramach Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych. W tej inicjatywie Ministerstwa Rozwoju Pracy i Technologii (MRPiT) zwiększono do 80 proc. dofinansowanie inwestycji mieszkaniowych gmin, o ile są prowadzone samodzielnie (mieszkania komunalne), oraz do 35 proc. w przypadku TBS (mieszkania czynszowe).
– To ogromne zwiększenie dofinansowania, które dotychczas wynosiło 35 proc. w pierwszym przypadku i 20 proc. w drugim. Istnieje ponadto możliwość realizacji inwestycji na gruntach Krajowego Zasobu Nieruchomości, czyli na gruntach skarbu państwa – mówi Anna Kornecka.
Nowa regulacja ma też rozwiązać inną bolączkę prywatnych inwestorów, a mianowicie długi czas realizacji procedur administracyjnych.
– W ustawie lokal za grunt określiliśmy, że mają to być działki objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Warto podkreślić, że w wielu przypadkach zapłata części ceny w postaci mieszkań lub innych lokali nastąpi po zakończeniu inwestycji, więc inwestorzy będą mogli wykorzystać fundusze, które musieliby przeznaczyć na zakup gruntu – mówi Anna Kornecka.
Strukturalny deficyt
MRPiT szacuje, że deficyt mieszkaniowy na koniec 2019 r. wyniósł 641 tys. mieszkań, a zakłada, że w najbliższych latach będzie ich przybywało około 200 tys. rocznie. Mieszkań będzie więc coraz więcej, ale buduje się je głównie w większych miastach. Ponadto nadal wiele nowych lokali jest przeznaczonych do sprzedaży na zasadach komercyjnych, a zatem adresowanych zazwyczaj do zamożniejszych gospodarstw domowych.
– My staramy się dostarczać narzędzia, które poprawią sytuację mieszkaniową również osób o średnich i niższych dochodach. Szczególna rola przypada tu samorządom lokalnym, które różnymi instrumentami wspieramy – mówi Anna Kornecka.
Resort rozwoju chce, aby w ramach całego pakietu mieszkaniowego przybywało kilkadziesiąt tysięcy mieszkań rocznie. Zakłada, że liczby te będą rosły stopniowo, a już w perspektywie kilku lat będzie to 10-15 tys.
Wsparcie wynajmu
Przygotowywana druga ustawa części rynkowej pakietu mieszkaniowego, wprowadzająca model społecznych agencji najmu (SAN), to kolejne narzędzie służące rozwojowi mieszkań czynszowych na terenie gmin. Ma ona także na celu zneutralizowanie negatywnego wpływu epidemii COVID-19 na rynek najmu.
SAN mają dzierżawić mieszkania na rynku, z jednej strony gwarantując ich właścicielom regularne wnoszenie opłat i współpracę przez dłuższy okres, a z drugiej otworzyć te mieszkania na osoby, które mają zbyt małe dochody, żeby je wynająć na zasadach rynkowych.
– Czynsze będą niższe również dlatego, że włączamy ten model w realizowany od dwóch lat program dopłat do czynszu Mieszkanie na Start. Został on już przyjęty przez Stały Komitet Rady Ministrów – mówi Anna Kornecka.
Na zakładanie SAN przez gminy w pakiecie mieszkaniowym jest zarezerwowanych 1,5 mld zł na 2021 r., a w Funduszu Dopłat, z którego mają być finansowane granty w programie Lokal za Grunt, około 400 mln zł.
Liczba
222 tys.
Tyle mieszkań oddali do użytku deweloperzy i inwestorzy indywidualni w okresie styczeń-grudzień 2020 r. — wynika ze wstępnych danych GUS.
Program Lokal za Grunt to krok w dobrym kierunku, choć dotyczy niewielkiego segmentu polityki mieszkaniowej – pozostającego w gestii samorządów. Deficyt gruntów jest dziś jednym z głównych hamulców w rozwoju budownictwa mieszkaniowego i powodem wzrostu cen mieszkań. Deweloperzy są bardzo zainteresowani, czy i w jakim stopniu miasta skorzystają z nowego programu. Patrząc na ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych sprzed półtora roku, to na razie w większości miast przyniosła umiarkowane efekty, a w niektórych – żadne. Szkoda też, że podobne zachęty, jak w programie Lokal za Grunt, nie dotyczą nieruchomości należących do spółek skarbu państwa, które posiadają w miastach wiele atrakcyjnych i niewykorzystywanych działek.