„Analiza cen pobytów w apartamentach wskazuje, że kurorty nadmorskie obniżyły ceny względem ubiegłego roku. Przeciwny trend zaobserwowaliśmy w górach” — twierdzą analitycy PKO BP. W zależności od miejscowości ceny nad morzem w te wakacje są niższe o 3-24 proc.
Z danymi o obniżkach polemizują przedstawiciele największych operatorów najmu krótkoterminowego i hotelarze cytowani w artykule Marleny Kosiury na portalu InwestycjewKurortach.pl. Mówią o podwyżkach nad Bałtykiem średnio o 10-15 proc.
Według Jana Wróblewskiego, współzałożyciela grupy Zdrojowa Hotels, która zarządza 2,5 tys. pokojów w hotelach oraz apartamentów, wakacje nad morzem i w górach są lepsze pod względem cen, które są wyższe nawet do 10 proc. lub co najmniej utrzymały się na dotychczasowym poziomie. Podobnie jest z obłożeniem, które w Zdrojowej już jest na poziomie 70 proc. a w niektórych terminach obiekty są pełne. Jego zdaniem sezon będzie równie udany jak poprzedni.
— Miejscami ta analiza jest kuriozalna. Najwyższe ceny na Wybrzeżu według PKO BP są w Ustroniu Morskim, skąd wybiórczo wzięli do niej najdroższe apartamenty z widokiem na morze. Tymczasem ceny miejsc noclegowych są tam takie jak w każdej sezonowej miejscowości nad Bałtykiem. To nie Sopot — mówi Jan Wróblewski.
Według Marcina Mączyńskiego, sekretarza generalnego Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego (IGHP), obniżki cen w hotelach są niemożliwe.
— Nie prowadzimy działalności charytatywnej, to nierzetelne dane. Przy dwucyfrowej inflacji i wzroście płac nikt nie obniża cen. Może pod koniec wakacji, jak pojawią się oferty last minute, byłoby to możliwe, ale na pewno nie na początku czy w środku sezonu — twierdzi Marcin Mączyński.
Podwyżki cen transakcyjnych nad morzem potwierdza również Profitroom, firma obsługująca rezerwacje online z ponad 80 proc. polskich hoteli w kategorii 3*, 4*, 5* oraz aparthoteli, a więc mająca bezpośredni wgląd w wysokość rzeczywistych opłat. Według niej średnia cena rezerwacji dokonanych do 3 lipca 2023 r. na okres wakacji za pokój wraz z dodatkami, np. jeśli są śniadania w pakiecie, na Pomorzu Zachodnim wyniosła 886,40 zł (wzrost o 13,1 proc. r/r), a na Pomorzu Środkowym 1040,28 zł (wzrost o 8,2 proc.).
W przypadku gór Profitroom zanotował podwyżki, jednak nie tak wysokie, jak analitycy PKO BP, którzy notują skok w górę w weekendy nawet o 41 proc. w Białce Tatrzańskiej czy o 24 proc. w Szczyrku. Według Profitroomu średnie ceny wzrosły o 10,7 proc. w Sudetach (do 753 zł za pokój), o 11,4 proc. na Podhalu (804 zł), o 10,7 proc. w Beskidzie Śląskim (776 zł), a w Beskidzie Sądeckim spadły o 2,7 proc. (do 808 zł).
Skąd te rozbieżności
Analitycy bankowi prześledzili w połowie czerwca ofertowe stawki na portalach rezerwacyjnych na lipiec i sierpień w apartamentach i porównali je z cenami z połowy czerwca 2022 r. w tych samych apartamentach. Przeanalizowali w sumie kilka tysięcy ofert.
— Być może stoi to nieco w kontrze z powszechnym odczuciem, jednak z naszych analiz wynika, że w tym roku nad morzem jest średnio taniej niż rok temu. Jedną z możliwych przyczyn może być wybudowanie w ostatnim czasie nad morzem wielu apartamentów, co przy niższym tegorocznym popycie mogło zmusić właścicieli do obniżek cen — tłumaczy Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz nieruchomości w PKO BP.
Przyznaje jednak, że różnica z cenami podawanymi na portalu InwestycjewKurortach.pl mogła pojawić się również z powodu terminu zbierania danych.
— Kiedy gromadziliśmy dane w połowie czerwca, właściciele apartamentów nie podnosili już cen, a być może niektórzy wręcz je obniżali, widząc, że obłożenie jest małe. Natomiast kiedy analizowaliśmy dane rok wcześniej, przy lepszym tempie rezerwacji z powodu odłożonego postpandemicznego popytu, ceny były jeszcze podwyższone i dlatego teraz zanotowaliśmy obniżki rok do roku — mówi Wojciech Matysiak.
Operatorzy obiektów wypoczynkowych podkreślają, że sam pomysł wyciągania wniosków z porównywania cen ofertowych, które ulegają szybkim i znacznym zmianom, może prowadzić do błędów. Marcin Dumania, prezes Sun & Snow, operatora 2,5 tys. apartamentów w miejscowościach wypoczynkowych, zwraca uwagę na znaczne skrócenie po pandemii okienka rezerwacyjnego, co wpływa na ruch cen.
— Część wynajmujących ulega panice, widząc w czerwcu obłożenie na lato na poziomie np. 40 proc., i zaczyna mocno obniżać ceny, by po zapewnieniu obłożenia na poziomie około 60 proc. równie gwałtownie je podnosić. W tym czasie wahania cen ofertowych mogą być szczególnie duże — twierdzi Marcin Dumania.
Dyrektorzy generalni większych obiektów używają do zarządzania cenami raportów STR, które otrzymują codziennie, uzyskując niemal bieżący obraz swojego hotelu w zakresie poziomu obłożenia i stawek na tle wyników bezpośredniej konkurencji.
— Zdecydowana większość hoteli zarządza cenami z dnia na dzień. Dzisiejsza obniżka za kilka dni może być nieaktualna — mówi Alex Kloszewski, partner zarządzający Hotel Professionals.
Prestiż analiz bankowych
Według Marleny Kosiury z portalu InwestycjewKurortach.pl pokazywanie trendów czy fragmentu rynku jako twardych danych odnoszących się do całego rynku robi więcej szkody niż pożytku.
— Konsekwencją podawania przez instytucję finansową, jaką jest PKO BP, danych odbiegających od rzeczywistości może skutkować nie tylko frustracją turystów, którzy czytają w prasie o obniżkach nad Bałtykiem, gdzie faktycznie jest drożej niż rok temu. Z opracowań analityków bankowych korzystają np. rzeczoznawcy majątkowi, opracowujący część analiz potrzebnych do biznesplanów czy kredytów, czy firmy doradcze. Korzystają z nich również inne banki przy podejmowaniu decyzji np. związanych z udzieleniem kredytów na budowę hoteli. Właściciele apartamentów wakacyjnych — obecni czy potencjalni, widząc dane o spadających cenach noclegów nad morzem i rosnących w górach mogą podejmować błędne decyzje — mówi Marlena Kosiura.