MLP Group jest wiodącym deweloperem, właścicielem i zarządcą wysokiej jakości parków logistycznych i przemysłowych oraz parków biznesowych. Oferuje powierzchnie magazynowe w formacie magazynów big box oraz obiektów typu Business Park (Urban / City Logistics). Strategicznym celem pozostaje rozwój w Polsce oraz na rynku niemieckim, austriackim oraz rumuńskim. W najbliższym czasie planowana jest również ekspansja w krajach Beneluksu i na Węgrzech. Akcje spółki są notowane na GPW od 2013 r.
Jak sytuacja w Ukrainie może wpłynąć na rynek magazynowy w Polsce?
Nie posiadamy żadnych inwestycji w Rosji ani w Ukrainie. W krótkiej i średniej perspektywie postrzeganie Rosji, Białorusi i niestety również Ukrainy będzie nacechowane zwiększonym ryzykiem. Mając to na uwadze, pewnie duża część inwestorów wybierze Polskę jako kraj o dużej stabilności i bezpieczeństwie dzięki członkostwu w NATO. Jesteśmy w trakcie zakupu gruntu w pobliżu granicy z Ukrainą, który docelowo będzie obsługiwał takie kraje, jak Ukraina czy Mołdawia. Spodziewamy się, że po zakończeniu wojny wiele inwestycji będzie lokowanych we wschodniej części naszego kraju, co zwiększy dodatkowo popyt na powierzchnię magazynową.
Rośnie premia za ryzyko i stopy procentowe. Jaki ma to wpływ na biznes spółki?
Nie ma to żadnego wpływu na nasze wyniki. Całość naszego finansowania jest w euro. Również nasze przychody z czynszów są w euro lub denominowane w euro - tym samym mamy ograniczoną ekspozycję na zmiany kursu walutowego EUR/PLN. Tak samo wzrost stóp procentowych RPP nie ma dla nas znaczenia, ponieważ całość zobowiązań finansowych jest oprocentowana w oparciu o Euribor. Ponadto wszystkie nasze kredyty zabezpieczone są IRS na najbliższe pięć lat. Istotną kwestią jest również dywersyfikacja geograficzna naszego portfela - połowa naszego biznesu jest za granicą i udział ten będzie systematycznie rósł.
Czy planujecie w najbliższym czasie nowe projekty i zakup gruntów?
Na tym polega nasza działalność podstawowa. Jesteśmy w trakcie zakupu gruntów w okolicach Zgorzelca i Wrocławia, pewnie dojdą także dodatkowe projekty w okolicach Poznania, Łodzi i Pruszkowa. W Niemczech to okolice Stuttgartu, Frankfurtu, Lipska. Co roku kupujemy kilka nowych gruntów. W III-IV kwartale tego roku planujemy zakup pierwszych gruntów na Węgrzech i w krajach Beneluksu, w tym w Venlo, mieście, które jest największym hubem logistycznym w Europie. Proces przygotowania inwestycji wynosi rok-dwa lata. Jest na rynku gruntów lekka tendencja wzrostowa, ale są to zwyżki w przedziale 5-10 proc. rocznie. W tym roku nasz budżet inwestycyjny to około 200 mln EUR, z czego około 30 proc. przeznaczymy na grunty.
Czy planowane są kolejne emisje akcji?
Wyemitujemy w tym roku około 2,6 mln akcji, by pozyskać ok. 40-50 mln EUR. Jest to zgodne z naszymi celami strategicznymi, przedstawionym w listopadzie ubiegłego roku. Do 2024 r. nie będzie żadnej kolejnej emisji.
Jaka jest polityka dywidendowa spółki?
Do 2024 r. nie planujemy żadnej istotnej dywidendy, a całość zysków będzie inwestowana w rozwój - nowe projekty i akwizycje. Jesteśmy spółką wzrostową, a dywidendy jeśli będą, to symboliczne.
Czy spółka zamierza poszerzyć działalność o nowe obszary?
Mamy biznes homogeniczny - skupiamy się tylko na realizacji i zarządzaniu powierzchniami magazynowymi. Jedna trzecia naszych klientów to klienci logistyczni, jedna trzecia - e-commerce, a pozostali to tzw. lekka produkcja. Mamy dwa formaty projektów - duże magazyny i magazyny miejskie, tzw. biznes parki. Nie będziemy budowali mieszkań i wchodzili w inne segmentu rynku. Niewielkim dodatkiem do naszej działalności są natomiast panele fotowoltaiczne. Mamy dedykowaną do tego spółkę, ale to biznes komplementarny, który będzie generował około 10 proc. przychodów grupy.
Na ile stabilne są przychody i zyski spółki?
Średnia długość umów najmu wynosi u nas powyżej ośmiu lat. Nie mamy problemów z żadnym najemcą. Przez ostatnie 10 lat odeszło tylko dwóch najemców, z czego jeden zbankrutował. Tzw. retention rate mamy na poziomie 99,9 proc. Gdyby sieć sprzedaży nie płaciła za magazyn, to tak naprawdę serce całego biznesu przestałoby działać. Dlatego naszą firmę można uznać za bardzo stabilną. Nie mamy żadnych problemów ze ściąganiem czy przeterminowanymi należnościami.
W jaki sposób finansujecie działalność i jaką rolę będą odgrywać obligacje?
Nadwyżki przeznaczamy na zakup gruntów, resztę pokrywając kredytem. Obligacje to z reguły emisje o wartości 30-50 mln EUR rocznie. Poziom LTV (wartości aktywów do długu) to trzydzieści kilka procent, a więc poziom bardzo konserwatywny.
Czy wszystkie umowy są indeksowane do inflacji?
Tak. Umowy są zawierane w euro lub denominowane w euro. W lutym po ogłoszeniu wskaźnika inflacji w strefie euro każda z umów jest zwiększana o tę wartość. To automatyczny proces. Natomiast zadłużenie finansowe jest zabezpieczone stałą stopą IRS – to daje nam bardzo dużą stabilność i przewidywalność biznesową.
Średni czynsz wykorzystywany przy wycenie godziwej nieruchomości w 2021 r. wzrósł o 10 proc. r/r. Czy to znaczy, że o tyle średnio wzrosły czynsze efektywne?
Tak. Czynsze, które oferujemy najemcom, są teraz średnio o kilkanaście procent wyższe, a w kolejnym roku wzrosną pewnie o około 20 proc.
Ile spółka posiada mkw. potencjalnej powierzchni magazynowej w banku ziemi w nierozpoczętych budowach? Ile jest na umowach rezerwowanych?
Uwzględniając bank ziemi oraz umowy rezerwacji gruntów, które są w trakcie nabywania, możemy dodatkowo wybudować 1,5 mln mkw. magazynów. Obecnie posiadamy 1 mln mkw. magazynów.
W okresie strategii spółka zakłada wzrost EBITDA o 15 proc. Z czego to wynika i na ile jest realne?
W dużej mierze wynika to ze wzrostu biznesu i skali operacji. Kiedy spółka wchodziła na GPW, miała ok. 200 tys. mkw. powierzchni. Teraz rocznie wynajmujemy 200 tys. mkw. Wzrost EBITDA o 15 proc. jest tak naprawdę konserwatywnym założeniem. Wkrótce przedstawimy prezentację o realizacji dotychczasowych celów, by pokazać, że zostały one przekroczone.
Czy spółka zamierza pozostać na GPW?
Tak, nie mamy innych planów. Docelowo, pewnie w perspektywie 2023-2024, pomyślimy o dual listingu. Mamy na uwadze to, że w ciągu najbliższych lat 50 proc. naszego biznesu będzie na rynku niemieckim i austriackim. Jeśli popatrzymy na naszą konkurencję, to firmy te są średnio wyceniane ze wskaźnikiem 2-2,5x NAV. My jesteśmy wyceniani poniżej 1x. Wycena jest, jaka jest i trudno z tym dyskutować. Nie wiem, z czego wynika tak duża rozbieżność.
Czy zamierzacie trzymać wszystkie projekty w portfelu, czy sprzedacie część inwestorom zewnętrznym?
Nie zamierzamy niczego sprzedawać poza projektami BTS-owymi, czyli takimi, które od pierwszej fazy są przeznaczone na sprzedaż. Nie widzimy potrzeby sprzedaży innych, bo czynsze rosną, portfel jest stabilny i możemy się finansować obligacjami.
Czemu jest taka mała płynność akcji?
Nie mamy na to wpływu. Przy emisji, którą planujemy zrobić, widzimy gigantyczne zainteresowanie funduszy zagranicznych i pewnie będzie ona bardziej kierowana właśnie do tych podmiotów. To nie pomoże oczywiście płynności.
Na czat zaprosiła spółka MLP Group.