Inwestorzy unikają starych zakładów
Tereny starych zakładów przemysłowych odstraszają inwestorów. Ze względu na wysoki koszt oczyszczania skażonej ziemi oraz modernizacji samych budynków znajduje się niewielu chętnych na ich eksploatację.
Pozostałości po działalności przemysłowej — nieczynne hale produkcyjne oraz należące do nich tereny, stanowią potencjalnie atrakcyjny produkt wśród nieruchomości przemysłowo-komercyjnych. Część z nich można kupić z pierwszej ręki — od syndyka upadłościowego czy Skarbu Państwa. Pojawiają się także na rynku wtórnym — sprywatyzowane przedsiębiorstwa decydują się na sprzedaż swoich obiektów, aby w ten sposób zdobyć środki na dalszą działalność. Dużo obiektów przemysłowych, przeznaczonych na sprzedaż, znajduje się na Śląsku, w Łodzi oraz we Wrocławiu, Poznaniu i Krakowie. Przyciągać klientów ma lokalizacja ich budynków — wiele nieczynnych zakładów i fabryk znajduje się w centrum miasta lub przy wylotach głównych arterii. Jednak na rozkwit rynku nieruchomości postindustrialnych trzeba jeszcze będzie zaczekać. Kupno, a potem modernizacja budynków zgodnie ze zmianą ich przyszłej funkcji, niesie ze sobą duże koszty. Obiekty takie często odznaczają się wysokim stopniem zużycia. Sporo trzeba także zapłacić za rozbiórkę budynków, zwłaszcza tych z lat 60.-70., zbudowanych z mocnych konstrukcji żelbetowych.
Zanieczyszczenia
Ziemia, na której funkcjonowały zakłady i fabryki, ma przeważnie wysoki stopnień skażenia ekologicznego. Oczyszczanie skażonych terenów leży w zakresie inwestorów, ale po wejściu unijnych standardów władze lokalne będą musiały przejąć na siebie finansowanie tego procesu. Być może dopiero wtedy sytuacja ulegnie zmianie. Na razie, wysokie koszty oczyszczania dość skutecznie odstraszają potencjalnych inwestorów.
— Doprowadzenie terenów i znajdujących się na nich obiektów do dobrego stanu, to drogie przedsięwzięcie. Na Śląsku brakuje chętnych do zagospodarowania nieruchomości przemysłowych — twierdzi Witold Czapla, współwłaściciel Agencji Nieruchomości H.A. Nitka, W. Czapla z Gliwic.
Trudniej przebudować
Nieruchomości przemysłowe są stosunkowo tanie, ale ze względu na konieczność dostosowania obiektu do nowych warunków, ich ogólny koszt zwiększa się, zdaniem Leszka Michniaka, prezesa Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości, o mniej więcej 15 proc. Do tego dochodzi stosunkowo długi czas przebudowy budynku.
— Teoretycznie duże hale produkcyjne doskonale nadają się na supermarkety. Jednak o wiele łatwiej jest kupić działkę i wybudować wszystko od nowa — konstrukcja budynków jest lekka, ciepła i czas jej powstania jest o wiele krótszy od okresu modernizacji starego obiektu — zauważa Leszek Michniak.
Obiekty przemysłowe są już wyposażone w infrastrukturę. Korzyść, jaką jest dostęp do mediów — biorąc pod uwagę nieracjonalną eksploatację budynków przemysłowych w czasach socjalizmu — staje się kolejną przeszkodą.
— Infrastruktura budynków przemysłowych to złudna zaleta, bo w większości przypadków jest zniszczona. Mówiąc o obiektach postindustrialnych, mamy na myśli same mury, cała reszta musi zostać zbudowana od nowa, często pod okiem konserwatora zabytków — zauważa Tomasz Błeszyński, rzecznik Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Pomimo znacznych utrudnień, pojawiła się grupa inwestorów zdecydowanych na zakup nieruchomości przemysłowych. Najprostszą i najtańszą formą zagospodarowania starego obiektu produkcyjnego jest magazyn — taki los spotyka zwłaszcza nieruchomości przemysłowe znajdujące się na obrzeżach miast. Stare fabryki z dobrą lokalizacją są zamieniane na punkty usługowo- -gastronomiczne, a nawet kulturalno-biurowe.
— W Łodzi pojawiały się różne pomysły na zagospodarowanie pofabrycznych budynków. W latach 1993-96 prywatni inwestorzy wykupywali duże kompleksy włókiennicze, licząc, że zarobią na ich wynajmie czy sprzedaży. Tak się jednak nie stało. Władze lokalne chciały przekształcić je w mieszkania lub w pracownie artystyczne — niestety nie udało się. Część zakładów przemysłowych została wykorzystana na handel i usługi. A wiele obiektów stoi pustych — mówi Tomasz Błeszyński.
Moda na secesję
W Polsce największe zainteresowanie wzbudza zabudowa poprzemysłowa z czasów socjalizmu, z wyjątkiem Łodzi, gdzie bardziej atrakcyjne są budowle przedwojenne. Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, główną zaletą budynków przemysłowych, oprócz lokalizacji, jest właśnie ich secesyjna architektura.
— Inwestorzy poszukują niedużych nieruchomości o powierzchni nie przekraczającej jednego tys. mkw. Firmy, które kupują takie obiekty, przeznaczają je na swoje siedziby, a częściowo wynajmują innym przedsiębiorcom — wyjaśnia Tomasz Błeszyński.
— Chcąc kupić obiekt, zwłaszcza secesyjny, inwestor powinien najpierw dowiedzieć się, jakie są wymagania konserwatora zabytków. Często dotyczą one tylko odrestaurowania elewacji, reszta zależy od inwestora — zaznacza Leszek Michniak.