Znajdujący się opodal wrocławskiego dworca PKP condohotel Best Western Premier City Center od otwarcia półtora roku temu nie przynosi inwestorom obiecanych zysków. Przeżywający kłopoty finansowe deweloper a następnie dzierżawca – spółka Gwarna Wrocław (Gwarna) – ubiega się o restrukturyzację. Obsługująca blisko 30 inwestorów condohotelu Kancelaria Radcy Prawnego Agaty Lickiewicz dotarła do wstępnego planu restrukturyzacyjnego w aktach postępowania restrukturyzacyjnego spółki Gwarna. Z dokumentu wynika, że spółka chce na poczet swoich zobowiązań sprzedać za ponad 10 mln zł strategiczną część wspólną nieruchomości, która w rzeczywistości należy do wszystkich właścicieli lokali. Składają się na nią m.in. restauracja, sale konferencyjne, recepcja i parking.
– Kupując na przełomie 2019 i 2020 roku lokale w hotelu, inwestorzy w umowie dzierżawy udzielali spółce Gwarna licznych pełnomocnictw, które miały usprawnić zarządzanie obiektem. Taka jest idea inwestycji bezobsługowej. Była tam też zgoda na dokonanie podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej [pod tym pojęciem kryje się prawo do decydowania, kto może korzystać z tej części nieruchomości i czerpać z tego zysk – red.] – mówi radca prawny Agata Lickiewicz.
Marcin Wardzyński
W 2018 r. w marcu podpisaliśmy umowę przedwstępną, wpłaciliśmy 20 proc. wkładu własnego i potem zgodnie z harmonogramem kolejne wpłaty aż do opłacenia 100 proc. ceny – w sumie 402 tys. zł brutto. Co pewien czas już-już miało dojść do przeniesienia własności, ale zawsze coś stawało na przeszkodzie. Ostatnim razem – był to styczeń 2020 r. – popsuł się samochód pracownika Gwarnej uprawnionego do podpisania u notariusza dokumentów. Zadzwonił, że nie dotrze do Wrocławia. Później okazało się, że przeniesienie własności nie jest już możliwe – na wszystkich lokalach jeszcze nie mających notarialnie poświadczonych nabywców były już w hipotece wpisy wierzycieli Gwarnej.
Jesteśmy już zmęczeni tą sprawą, szansa na odzyskanie pieniędzy coraz bardziej się oddala. Mam poczucie, że oszczędności całego mojego życia poszły na cudzy biznes.
Bez paniki: to tylko lockdown
Hotel zaczął działać pod koniec 2019 r. Według Agaty Lickiewicz inwestorzy długo nie niepokoili się z powodu niewpływających na ich konta zysków. Przecież w marcu 2020 r. zaczął się lockdown, szalała pandemia, sytuacja była nadzwyczajna. Dopiero aresztowanie w sierpniu 2020 r. ówczesnego prezesa Gwarnej za działalność związaną z Gerda Brokerem, o czym jako pierwszy napisał „Puls Biznesu”, zelektryzowało inwestorów condohotelu i spowodowało wypowiadanie przez nich umów dzierżawy ze spółką Gwarna. Gerda Broker wśród instrumentów finansowych sprzedawał m.in. obligacje wyemitowane przez Gwarną, które obciążyły hipotekę niesprzedanych jeszcze lokali. Firma ta pośredniczyła też w sprzedaży części lokali w condohotelu.
Zapisy umowy dzierżawy hotelowych lokali były tak skonstruowane, że zanim można ją było rozwiązać, spółka mogła mieć aż 9-miesięczne zaległości. Dlatego grupa właścicieli reprezentowana przez kancelarię Agaty Lickiewicz dopiero na przełomie 2020/21 roku wypowiedziała Gwarnej umowy dzierżawy i następnie na 12 lutego 2021 r. zwołała zebranie właścicieli lokali, mające wybrać nowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej uprawniony m.in. do decydowania ws. części wspólnych. Właściciele informowali Gwarną, że nie ma już prawa korzystać z udzielonych w aktach pełnomocnictw oraz nie ma prawa dokonywać podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej.
Mimo to Patrycja Siechowicz, nowa prezeska Gwarnej – tego samego dnia, gdy inwestorzy powołali nowy zarząd wspólnoty – dokonała notarialnie podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej. Zgodnie z nim to spółka Gwarna została teraz uprawniona na wyłączność do korzystania i pobierania pożytków z tej strategicznej dla hotelu powierzchni. W celu dokonania takiego wpisu Gwarna wykorzystała zgody udzielone przez właścicieli w umowach kupna lokali i później odwołane, o czym nie powiadomiła notariusza. O tym wpisie notarialnym spółka nie poinformowała właścicieli lokali. O podziale dowiedzieli się w marcu śledząc wpisy w księdze wieczystej.
Prokuratura, CBA, gaz i pałki
Obecnie właściciele walczą z Gwarną na drodze prawnej, bo okazało się, że w toczącym się postępowaniu restrukturyzacyjnym Gwarnej jednym z filarów wstępnego wniosku restrukturyzacyjnego jest sprzedaż części wspólnej za ponad 10 mln zł.
– Gwarna twierdzi w tym dokumencie, że ta powierzchnia jest jej własnością, podczas gdy w rzeczywistości należy do wszystkich właścicieli lokali, a Gwarna jest tylko jednym z nich – mówi Agata Lickiewicz.
Właściciele lokali zażądali od spółki uchylenia skutków prawnych wpisu notarialnego o podziale do korzystania, a gdy wezwanie nie poskutkowało, złożyli zawiadomienie do prokuratury. Zostało ono przez prokuraturę dołączone do śledztwa prowadzonego przez CBA w sprawie działalności przedstawicieli Gerda Brokera (Alpha Bridge Brokera) w ramach zorganizowanej grupy przestępczej w zakresie obrotu instrumentami finansowymi, w której aresztowany był m.in. poprzedni prezes spółki Gwarna.
Inwestowałem w różne obligacje od Gerda Brokera wierząc, że buduję zdywersyfikowany portfel. Potem okazało się, że nie było dywersyfikacji, bo de facto w wielu firmach przewijali się ci sami ludzie i emitenci okazali się niewypłacalni. Gdy Gerda Broker miał już duże kłopoty, udało mi się przycisnąć jego wiceprezesa, który był też prezesem Gwarnej, żeby przetransformował moje obligacje na pół pokoju o powierzchni 40 m kw. w hotelu. Mam więc szczęście, bo zdążyłem uzyskać kawałek podłogi za ponad 300 tys. zł potwierdzony notarialnie zamiast obligacji zabezpieczonych dziurą w ziemi.
Teraz walczymy z Gwarną, która nie tylko potraktowała wspólne części jako własne, ale utrudnia rozpoczęcie działalności hotelu, stosuje zastraszanie, wymianę zamków. Chyba liczy, że część inwestorów tak się tym zmęczy, że kiedy pojawi się jakiś „nowy gracz” i zechce odkupić pokoje w niedziałającym hotelu za np. 20 proc. wartości, to je sprzedadzą. Przecież niektórzy kupili po cztery lokale za kilka milionów zł, nie mają z tego dochodów, muszą płacić za media i obsługę, a nie wiedzą, jak to się skończy.
Tymczasem sytuacja w condohotelu przypomina chwilami pole bitwy. Na 30 właścicieli (w tym Gwarna), ponad 20 należy do grupy reprezentowanej przez mec. Agatę Lickiewicz. Część pozostałych – choć nie reprezentuje ich ta kancelaria – również wypowiedziała umowy dzierżawy z Gwarną. Kiedy nowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej podjął uchwałę przywracającą prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej wszystkim właścicielom lokali, Gwarna przysłała do hotelu dwóch wyposażonych w gaz i pałki ochroniarzy, którzy zajęli miejsce w recepcji i nieproszeni towarzyszyli na każdym kroku przedstawicielom nowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej, operatora czy mec. Agacie Lickiewicz.
– Dodatkowo na zlecenie Gwarnej w budynku pojawiały się niezidentyfikowane osoby, które majstrowały przy instalacjach budynku, z serwerowni zostały wyniesione urządzenia, a Patrycja Siechowicz z pomocnikami zaklejała kamery monitoringu – mówi Agata Lickiewicz.
Zdaniem Agaty Lickiewicz działania te mają zniechęcić właścicieli do brania spraw w swoje ręce i w efekcie doprowadzić do powrotu status quo sprzed wypowiedzenia umów dzierżawy. Gwarna utrudnia w ten sposób wejście nowego operatora, z którym współpracę nawiązali właściciele zrzeszeni przy kancelarii, a następnie również pozostali inwestorzy.
Obecnie ochroniarze Gwarnej już się nie pojawiają, a obiekt szykuje się do otwarcia i przyjęcia gości. Część pokoi należąca do właścicieli, którzy wypowiedzieli umowy z Gwarną, ma być obsługiwana przez nowego operatora. Pozostała część najprawdopodobniej będzie obsługiwana przez Gwarną, której dotychczasowy operator, Dobry Hotel, wypowiedział umowę już na początku stycznia 2021 r.
A tak pięknie to rokowało
Hotel Best Western Premier City Center jest perłą na mapie polskich condohoteli dzięki doskonałej lokalizacji w centrum Wrocławia blisko Dworca Głównego PKP. Deweloperowi udało się początkowo pozyskać do współpracy profesjonalnego operatora – firmę Dobry Hotel – co jest ewenementem na skalę krajową. Swojego logo użyczyła międzynarodowa marka hotelowa Best Western Premier.
– Wszystko to pozwalało wierzyć nabywcom lokali, że trafiła im się prawdziwie bezobsługowa inwestycja: wystarczy siedzieć i wystawiać co kwartał faktury, a pieniądze będą spływały na konto. Nikt nie pomyślał, że może paść ofiarą tak skrajnej nieuczciwości. Tymczasem już w kwietniu 2019 r. Gerda Broker został wpisany na listę ostrzeżeń publicznych przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), pojawiły się publikacje w Business Insiderze. Inwestorzy przeoczyli związki tych informacji ze spółką Gwarna. Nie niepokoiła ich też konstrukcja umów, które uniemożliwiają, a przynajmniej utrudniają zarządzanie swoją własnością w przypadku zaprzestania przez dzierżawcę płacenia czynszu – mówi Agata Lickiewicz.
W styczniu 2020 r. kupiliśmy z żoną 35-metrowy pokój w hotelu za 560 tys. zł netto. Po pierwszym kwartale Gwarna nie opłaciła czynszu. Firma umiejętnie tłumaczyła się z tego, wymyślała wciąż nowe wymówki i grała na czas, więc dopiero po pół roku, gdy nie wpłynęła kolejna opłata, zacząłem sprawdzać, co się dzieje. Tym bardziej, że oprócz pokoju we Wrocławiu kupiłem od Gerda Brokera obligacje firmy Optima na hotel na Gubałówce i z nich także przestały wpływać odsetki, a w internecie pojawiły się grupy poszkodowanych.
Znalazłem 22 innych właścicieli lokali z wrocławskiego City Center i razem trafiliśmy do kancelarii Agaty Lickiewicz. Niektórzy z nas kupili po dwa, trzy, a nawet cztery lokale, więc razem jesteśmy właścicielami 60 proc. pokoi w hotelu. Wybraliśmy zarząd wspólnoty mieszkaniowej, którego zostałem członkiem i chcemy uruchomić działanie hotelu. Bez dostępu do kuchni, restauracji, recepcji i sal konferencyjnych jest to jednak trudne. Konflikt z Gwarną pewnie rozstrzygnie się w sądzie.
Zaległości Gwarnej
Zaległości wobec właścicieli z tytułu czynszu wynoszą aktualnie ok. 1 mln zł. Gwarna nie płaci też zaliczek do wspólnoty mieszkaniowej na koszty utrzymania budynku – to już ponad 100 tys. zł długu.
Właściciele bardziej niż nieodzyskania tych pieniędzy obawiają się o swoją własność – część inwestorów nie uzyskała przeniesienia własności swoich lokali mimo zapłacenia za nie. Trwa spór o prawo dysponowania powierzchnią wspólną – garaże, recepcja, restauracja, sale konferencyjne – bez której wartość samych pokoi jest niższa.
Lokale w tym obiekcie kosztowały średnio 15 tys. zł netto (18 450 zł brutto) za 1 m kw. Umowy dzierżawy zawierane były nawet na okres 30 lat. Czynsz miał być wypłacany kwartalnie i wynosić rocznie 6,5 proc. ceny netto nabycia pokoju. Do tej pory – a więc po półtora roku od zawarcia umów – inwestorzy nie oglądali obiecanych im zysków.
Czy Gwarna nie płaci obiecanego w umowach czynszu i nie przekazała prawa własności lokali części osób, które wcześniej za nie zapłaciły?
Spółka nie ponosi odpowiedzialności za brak zapłaty czynszu, ponieważ jest on zależny od uregulowania należności przez podmiot trzeci. Spółka również nie otrzymała od tego podmiotu żadnych środków finansowych. Wszelkie działania podejmowane przez spółkę mają na celu osiągnięcie stanu korzystnego dla wszystkich właścicieli lokali i wyegzekwowanie należności od podmiotu trzeciego.
Zgodnie z toczącymi się postępowaniami, których stroną jest spółka, a które mają na celu osiągnięcie najbardziej optymalnego rozwiązania dla wszystkich właścicieli lokali, w tym jak najszybsze przekazanie własności lokali nabywcom, podejmowanie jakichkolwiek czynności mających na celu wyodrębnienie lokali musi uwzględniać zabezpieczenie interesów wszystkich właścicieli i nabywców, o czym wielokrotnie byli oni informowani. Czynności spółki w tym zakresie determinowane są zasadami obowiązującymi w stosownych postępowaniach, które służą poszanowaniu interesów wszystkich nabywców.
Czy Gwarna usiłuje sprzedać części wspólne nieruchomości, które do spółki nie należą (garaże, sale konferencyjne, recepcję, restaurację)?
Nie jest prawdą, że spółka usiłuje sprzedać części wspólne nieruchomości, które do niej nie należą. Zgodnie z obowiązującymi aktami notarialnymi czy podejmowanymi w sprawie nieruchomości uchwałami, wspomniane powierzchnie nie służą do wyłącznego korzystania przez właścicieli lokali. Niezależnie od powyższego, wspomnieć należy, że przy podpisywaniu umów notarialnych, kontrahenci byli informowani o sposobie korzystania z nieruchomości i wyrazili na taki sposób zgodę.
Czy Gwarna utrudnia działania nowego zarządu wspólnoty mieszkańców i nowego operatora hotelowego, wprowadziła do budynku uzbrojonych w pałki ochroniarzy, wyniosła jakieś urządzenia z serwerowni itp.?
Nie jest prawdą, że spółka utrudnia działania nowego zarządu wspólnoty i firmy zajmującej się najmem krótkoterminowym. Jest zupełnie odwrotnie. To zarząd wymienił zamki, przez co obecnie spółka nie ma dostępu do własnego mienia. Odnosząc się do kwestii urządzeń znajdujących się w obiekcie, to są one własnością spółki i jej aktywami, o które musi dbać. Ochrona została zatrudniona, by doglądać obiektu i zapewnić mu bezpieczeństwo, głównie ze względu na działania osób, które swoim postępowaniem (na przykład odłączeniem źródła zasilania, które doprowadziło do zniszczeń po stronie spółki na kilkadziesiąt tysięcy złotych, próbami wtargnięcia do poszczególnych pomieszczeń celem manipulowania prądem, przez co pracownicy spółki w nocy byli zmuszeni sprawować swoje obowiązki w ciemności – czy też próbami włamań do systemów spółki, zaklejaniem czujników dymu, brakiem comiesięcznych kontroli PPOŻ oraz innych obowiązkowych serwisów i konserwacji) doprowadziły do wystąpienia niepowetowanych szkód w hotelu. Całkowicie nieprawdziwa jest sugestia, jakoby ochrona była „uzbrojona”, ponieważ sugeruje to jakiekolwiek agresywne zachowania, co nie miało miejsca.
Potrzebny biały wywiad
Akcja Komisji Nadzoru Finansowego i Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów „Oczarowani”, mimo że pobudziła chwilowo ostrożność co do inwestowania w condohotele, nie wystarcza w przypadku nieuczciwego dewelopera. Jej autorzy zaproponowali szczegółową listę pytań, jakie inwestor powinien zadać deweloperowi przed podpisaniem umowy. Nie przewidzieli, że deweloper może kłamać i że należy inwestorów uświadomić, jak mogą sami sprawdzić podawane przez niego informacje.
– Umowa zakupu condo jest w Polsce czymś nowym i nawet prawnicy, jeśli nie znają tej specyficznej branży, nie wiedzą, na co zwracać uwagę. Najlepiej, aby te kwestie regulowała ustawa na kształt deweloperskiej. Do czasu powstania ustawy regulującej rynek condo i zabezpieczającej interesy inwestorów, osobom zainteresowanym tego rodzaju inwestycją nie pozostaje nic innego jak biały wywiad i dokładna analiza warunków zawieranych umów– mówi Agata Lickiewicz.
Na podstawie doświadczeń z condohotelami i analizowanych umów stosowanych przy tego rodzaju inwestycjach, Agata Lickiewicz przygotowała własną listę podstawowych kwestii, które powinien mieć na uwadze inwestor zawierający umowę dotyczącą nabycia i dzierżawy lokali w condohotelu czy aparthotelu.
1) wiarygodność i wypłacalność dewelopera i operatora - sprawdzenie wpisów w KRS, sprawozdań finansowych itp.; ważne jest, aby deweloper miał doświadczenie w budowie obiektów hotelarskich, a operator doświadczenie w zarządzaniu hotelami
2) stan prawny nieruchomości - weryfikacja struktury właścicielskiej nieruchomości, sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej (w szczególności ujawnione w księdze wieczystej obciążenia nieruchomości)
3) pełnomocnictwa i zgody udzielane deweloperowi lub operatorowi - konieczne zwrócenie uwagi na zakres pełnomocnictw i zgód oraz możliwość odwołania udzielonych umocowań (aby inwestor nie został pozbawiony całkowicie wpływu na sposób zarządzania jego własnością i tym samym na losy inwestycji)
4) okres dzierżawy - należy z dużą ostrożnością podchodzić do umów dzierżawy lokali (pokoi hotelowych) na okresy przekraczające 10 lat; w czasie zawarcia umowy dzierżawy trudno jest przewidzieć jaka będzie sytuacja na rynku hotelarskim za kilkanaście czy kilkadziesiąt lat oraz jak będzie układała się na przestrzeni lat współpraca z operatorem
5) warunki wypowiedzenia umowy dzierżawy - ważne jest, aby umowa umożliwiała wypowiedzenie dzierżawy przez inwestora za stosunkowo krótkim okresem wypowiedzenia, szczególnie w przypadku opóźnienia w płatności czynszu
6) zabezpieczenie płatności czynszu lub innych roszczeń inwestora - ustalenie czy deweloper lub operator zamierza zabezpieczyć w wiarygodny sposób ewentualne roszczenia inwestora (gwarancja, kaucja itp.)
7) remonty budynku i lokali oraz wymiana wyposażenia - w umowach dzierżawy należy określić, kto odpowiada za remonty i wymianę wyposażenia - konieczność poniesienia dodatkowych wydatków na remonty i wyposażenie wpływa na wysokość oczekiwanych zysków z inwestycji.
Opracowała Agata Lickiewicz