Coraz więcej inwestorów dostrzega korzyści z posiadania na własność pokoju w hotelu o wysokim standardzie lub apartamentu wakacyjnego.
— Podstawą zrównoważonego pomnażania pieniędzy jest dywersyfikacja portfela, a nieruchomości to bezpieczna lokata kapitału, chroniąca np. przed inflacją — tłumaczy Jan Wróblewski, członek zarządu Zdrojowej Invest, właściciela kilku condohoteli w Polsce. Decydując się na inwestycję o wartości co najmniej kilkuset tysięcy złotych warto jednak zachować ostrożność.
— Należy uważnie przyjrzeć się trzem aspektom. Pierwszy z nich to lokalizacja, która musi być wyjątkowa, drugim są wysokie standardy inwestycji, a trzecim operatorzy i ich doświadczenie na rynku — wymienia Tomasz Konarski, prezes Giełdy Nieruchomości Wartościowych.
Strategiczne położenie
Choć powszechnie się uważa, że ze względu na dłuższy sezon turystyczny bardziej opłaca się kupić nieruchomość w górach niż nad Bałtykiem albo na Mazurach, Marlena Kosiura, ekspertka portalu InwestycjeKurortach.pl, twierdzi, że to błędna teoria.
— Coraz więcej obiektów ma bogatą ofertę usługowo-rekreacyjną: całoroczne aquaparki, spa, salony masażu i odnowy biologicznej oraz restauracje. Dlatego położenie geograficzne traci znaczenie. Bezpieczeństwo inwestycji, czyli odpowiedni poziom obłożenia obiektu, zapewnia raczej jego standard niż region, w którym się znajduje. Warto jednocześnie zaznaczyć, że dane turystyczne z ostatnich lat wskazują, że coraz więcej Polaków wyjeżdża na kilkudniowy odpoczynek poza szczytem sezonu — uważa Marlena Kosiura.
Z pewnością najatrakcyjniejsze dla inwestorów są miejscowości z potencjałem rozwoju, w których jeszcze nie ma rozwiniętej bazy noclegowej lub jest ona niedostosowana do zmieniających się potrzeb turystów.
— Na przykład w Świnoujściu jest ponad dwa razy mniej miejsc w hotelach niż w Kołobrzegu, a atrakcyjność miast jest porównywalna. Inne przykłady to Dziwnówek, Ustka i Łeba, w których potencjalny popyt jest duży, a profesjonalnych, dobrze położonych inwestycji brakuje — mówi Jan Wróblewski. Bez względu na położenie apartamentu warto zwrócić uwagę na to czy zastosowano w nim materiały z najwyższej półki oraz nowoczesne rozwiązania architektoniczne i technologiczne.
— Bardzo ważny jest również dostęp do udogodnień: basenu, sauny, spa. Zróżnicowany pakiet usług dodatkowych może zwiększyć liczbę klientów, a to bezpośrednio się przekłada na wysokość przychodów właścicieli z wynajmu — mówi Rafał Zdebski, dyrektor handlowy firmy Inpro, właściciela condohoteli w Mikołajkach i Jastarni.
Wynajem spłaca kredyt
Właściwie obrana strategia inwestycyjna pozwala zmaksymalizować zyski, także w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt.
— Apartament wakacyjny już od dnia zakupu może pracować na spłatę rat. Średnia stopa zwrotu z wynajmu proponowana właścicielom przez deweloperów lub firmy zarządzające wynajmem to około 8 proc. brutto rocznie. W przypadku apartamentu o wartości 300 tys. zł daje to zarobek brutto w wysokości około 2 tys. zł miesięcznie. Tymczasem rata kredytu na nieruchomość o takiej samej wartości, przy oprocentowaniu na poziomie 4,5 proc. i kredycie zaciągniętym na 30 lat, wynosi około 1,5 tys. zł. Gdy od zysków odejmiemy podatki, te wartości zaczynają się równoważyć — wylicza Marlena Kosiura.
Warto pamiętać, że lokale wakacyjne mogą być obłożone różnymi stawkami VAT. W klasycznych apartamentach to 8 proc., tak jak w przypadku mieszkań, a w condohotelach 23 proc. ponieważ są uznawane za obiekty usługowe, w których nie można zameldować się na stałe. Niezależnie jednak od rodzaju lokalu, jeśli planujemy jego wynajem, możemy odliczyć sobie VAT kupowanej nieruchomości. Aby zarobić na apartamencie w miejscowości wypoczynkowej, trzeba pamiętać o kilku dodatkowych zasadach.
— Sprawdzajmy deweloperów i czytajmy umowy. Rynek nieruchomości wakacyjnych w Polsce jest bardzo młody i brak na nim standardów. Jest zupełna dowolność w umowach dotyczących zarabiania na najmie lokalu — od gwarancji wypłacania zysków przez podział zysków po uzależnienie wysokości wypłat od poziomu obłożenia najmem. Warto się temu dokładnie przyjrzeć. Trzeba też zadbać, by wysokość przyszłych zarobków była wyliczona i zapisana w umowie z deweloperem lub operatorem — radzi Marlena Kosiura.
Hotelowy luksus
Na rynku apartamentów wakacyjnych w Polsce jest kilka tysięcy lokali na sprzedaż.
— Podaż inwestycji w górach i nad morzem jest podobna. Mniej apartamentów wakacyjnychpowstaje natomiast na Mazurach. Generalnie im większy kurort, tym wyższe ceny. Tańsze oferty dostępne są zwykle w mniejszych i mniej popularnych miejscowościach wypoczynkowych — mówi Marcin Dumania, prezes spółki Sun & Snow, zarządzającej wynajmem luksusowych apartamentów.
Zgodnie z danymi tej firmy, apartamenty kosztują od 200 tys. nawet do 1,5 mln zł. w takich ośrodkach jak Zakopane, czy Sopot. Wciąż niewiele jest natomiast na polskim rynku condohoteli.
— Popyt na nie rośnie jednak z roku na rok. Powiększa się grupa zamożnych klientów, kupujących takie nieruchomości w celach inwestycyjnych i ze względu na prestiż — zauważa Rafał Zdebski.
Apartamenty hotelowe, oprócz możliwości uzyskania wysokiej stopy zwrotu pozwalają na realizację marzeń o posiadaniu własnego miejsca na ziemi w atrakcyjnej lokalizacji.
— Ważne jednak, by realizując marzenia kierować się nie emocjami, ale zdrowym rozsądkiem, kalkulacją i kryteriami sprawdzonymi przez inwestorów na dojrzałych rynkach — mówi Tomasz Konarski.
Condohotele oferują inwestorom bogate zaplecze rekreacyjno-usługowe i wysoki standard oraz dostęp do znanej światowej sieci hotelarskiej. Od początku są projektowane jako hotele, ale posiadające wielu właścicieli. Jest jednak druga strona medalu. Właściciel apartamentu w condohotelu nie może go udostępnić znajomym, ani dalszej rodzinie pod swoją nieobecność. Nie może go także urządzić według własnych upodobań.
— Apartamenty condohotelowe muszą spełniać określone, narzucone przez operatora standardy i być spójne pod względem wystroju, dlatego albo kupujemy pokój lub apartament wyglądający dokładnie tak samo jak inne w budynku, albo mamy do wyboru 2-3 opcje wykończenia zaproponowane przez dewelopera. W naszym lokum nie możemy również umieszczać rzeczy osobistych, np. prywatnych zdjęć na ścianach — mówi Marlena Kosiura.