W 2003 r. rynek powierzchni magazynowych nasycił się i ustabilizował. Taki stan powinien utrzymać się przez najbliższe lata.
Największe zapotrzebowanie na magazyny występuje wśród spółek usługowych i sieci handlowych. Popyt został wywołany pojawieniem się na rynku firm, które przeszły już etap wstępnego rozwoju, a teraz planują rozszerzenie działalności na rynki lokalne. A to wiąże się z koniecznością stworzenia zaplecza magazynowego.
Obecnie przed najemcami rysują się doskonałe perspektywy. Stawki czynszów kształtują się niemal na granicy opłacalności. Zdaniem ekspertów, firmy świadome tej sytuacji wynajmują powierzchnię na dogodnych dla siebie warunkach lub renegocjują wcześniejsze umowy. Z drugiej strony ceny przestały odgrywać decydującą rolę przy wyborze obiektu. Teraz liczy się przede wszystkim jego jakość, infrastruktura oraz dostęp do sieci dróg.
Stolica i okolica
Większość nowoczesnych magazynów jest skoncentrowana w Warszawie i okolicy, mimo że zmniejsza się tu ilość nowych inwestycji. Deweloperzy ostrożnie podchodzą do realizacji kolejnych projektów. Jeżeli już podejmują decyzję o budowie, to wybierają lokalizację na obrzeżach miasta. Dlatego od dwóch lat wzrost podaży jest stabilny i wynosi około 80 tys. mkw. W 2004 r. będzie podobnie. Według ostatniego raportu Jones Lang LaSalle, powierzchnia nowoczesnych obiektów w rejonie Warszawy wynosi ponad 1 mln mkw. W 2003 r. nowych najemców znalazło 76,5 tys. mkw. takich magazynów. Największe transakcje zawarto w ProLogis Park Teresin oraz Bruhn Transport.
Cushman & Wakefield Healey & Baker podaje, że ilość powierzchni nie wynajętej w nowoczesnych magazynach uległa spadkowi.
— Obecnie najniższy współczynnik notowany jest w centrach logistycznych w okolicach Warszawy. Popyt jest tam praktycznie równy podaży — mówi Marek Wachowski, szef działu powierzchni przemysłowych w CB Richard Ellis.
Nowoczesna powierzchnia magazynowa znajduje się także w obiektach budowanych na własne potrzeby oraz w kilku dużych komercyjnych projektach, zlokalizowanych wokół Poznania, Łodzi i na Śląsku. Zasoby na rynkach regionalnych szacuje się na 130 tys. mkw. Są one wynajęte niemal w 95 proc.
Małe jest potrzebne
Najchętniej wynajmowane moduły magazynowe w Warszawie liczą 1-2 tys. mkw., chociaż coraz częściej pojawiają się zapytania o małe magazyny wielkości 200-700 mkw. Tymczasem ponad 30 km od warszawskiego centrum największą popularnością cieszą się powierzchnie kilkakrotnie większe — między 5 a 10 tys. mkw. Taka wielkość wzbudza spore zainteresowanie wśród najemców w całej Polsce.
Najwyższe czynsze poza stolicą to 4-4,5 EUR (18,4-20,7 zł) za mkw. miesięcznie. Natomiast w Warszawie wynoszą 3,7-6 USD (14-22 zł) za mkw.
— Rynek powierzchni magazynowych znajduje się w dolnym punkcie cyklu zmiany czynszów. Nowi gracze nie będą już znacząco obniżać cen. Jedynie w przypadku dużych transakcji i długich okresów najmu czynsze w Warszawie, jak i w innych dużych miastach, mogą jeszcze nieznacznie spaść — prognozuje Marek Wachowski.
Wykupują grunty
Strategiczna lokalizacja Polski w Europie i poprawiająca się sieć dróg powinny przyciągać operatorów logistycznych i dystrybutorów. Analitycy przewidują powstanie w najbliższych latach blisko 400 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Są zgodni, że rynek będzie ewoluować w kierunku budowy powierzchni magazynowych na konkretne zamówienie klienta. Już teraz wielu deweloperów uzykało decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale nie rozpoczyna projektu do czasu pojawienia się potencjalnego najemcy. Zdaniem Marka Wachowskiego, na zasadzie inwestycji spekulacyjnych będą powstawać głównie magazyny wielkości 30-40 tys. mkw. w okolicach Warszawy. Nieliczne spekulacyjne przedsięwzięcia mogą być realizowane także w Poznaniu, Gdańsku i Katowicach.
— Po akcesji Polski do UE zniesienie barier handlowych spowoduje wzrost popytu ze strony firm, które planują rozwinąć swoje sieci dystrybucyjne. Likwidacja ceł zwiększy konkurencyjność produkcji, w efekcie wzrośnie atrakcyjność nieruchomości położonych na południu i na zachodzie kraju — mówi Sev Zakrzewski z Jones Lang LaSalle.
Zdaniem Marka Wachowskiego, pole do popisu stanowią okolice Trójmiasta, Wrocławia, rejon Górnego Śląska — czyli obszary tzw. popytu ukrytego, który nie ma odzwierciedlenia w podaży. Wielu deweloperów, mimo trudności, już skupuje grunty w atrakcyjnych inwestycyjnie regionach i czeka na zainteresowanych budową pod klucz.
— Takim powodzeniem cieszą się np. okolice Piotrkowa, choć trudno tam o odpowiednie tereny. Są rozdrobnione na małe działki, występują kłopoty z ich skupem od właścicieli i odrolnieniem, brakuje odpowiedniej infrastruktury — zauważa Marek Wachowski.
Polska stanie się także niebawem bazą wypadową na Wschód. Wzrost zainteresowania wschodnimi regionami kraju przez deweloperów i najemców to kwestia czasu.