Wszyscy znają Józefa Wojciechowskiego - twórcę jednej z największych polskich firm deweloperskich, czyli J.W. Construction, biznesmena o ciętym języku. Choć stworzona przez niego spółka działa na rynku od 30 lat i wyszła z niejednej opresji, przedsiębiorca przyznaje, że dziś cała branża deweloperska walczy o przetrwanie.
- Spodziewam się, że 2023 r. będzie podobny do obecnego. Dopiero w 2024 r. sytuacja powinna powoli się poprawiać. Wiele zależy też od tego, jaka partia będzie przy władzy i czy zacznie ona dostrzegać problem mieszkaniowy. Obecna dużo o nim mówi, ale nie robi nic – mówi Józef Wojciechowski, przewodniczący rady nadzorczej J.W. Construction.
Dużo do poprawy
Przedsiębiorca tłumaczy, że w USA, gdzie spędził kilkanaście lat, budownictwo zawsze było traktowane jak koło zamachowe gospodarki.
- Nie rozumiem, dlaczego nasz rząd tego nie dostrzega.Tyle się mówi o tym, że nasz kraj się wyludnia, ale co w tym dziwnego, skoro polskich rodzin nie stać na mieszkanie – konstatuje Józef Wojciechowski.
Jego zdaniem programy mieszkaniowe w Polsce są źle projektowane, bez konsultacji z rynkiem.
- W branży deweloperskiej jest wielu kompetentnych ludzi, jednak nikomu nie zaproponowano udziału w spotkaniu, burzy mózgów. Nie słyszałem, by istniało jakieś ciało doradcze, np. przy ministrze. Nawet w bogatej, antysocjalnej Ameryce działało kilka efektywnych programów mieszkaniowych, które wystarczyłoby przełożyć na polskie realia i wprowadzić w życie. Nikt tego jednak nie zrobił. Mieliśmy natomiast deklaracje, że zbudujemy kilka milionów mieszkań. Ale jak to mówią w USA – „Talk is cheap” [z ang. mówienie jest tanie - red.] – komentuje Józef Wojciechowski.
Do domu na skróty
Z najnowszych danych portalu Rynekpierwotny.pl wynika, że od stycznia do listopada 2022 r. deweloperzy sprzedali w Polsce zaledwie 31 tys. mieszkań. To aż o 34 proc. mniej niż w tym samym okresie 2021 r.
Ostatni raport Biura Informacji Kredytowej wskazuje natomiast, że w październiku 2022 r., banki i SKOK-i udzieliły aż o 73,2 proc. mniej kredytów mieszkaniowych niż w tym samym okresie 2021 r.
Utrudniony dostęp do finansowania to obecnie największy problem potencjalnych kupujących. J.W. Construction chce im pomóc zrealizować potrzeby mieszkaniowe. Spółka opracowała program typu „owner financing”. Będzie finansowała nabywcę, dopóki sytuacja rynkowa nie ustabilizuje się na tyle, żeby mógł refinansować pożyczkę.
- Będziemy robili to, co jeszcze do niedawna robiły banki. Mamy już wszystkie potrzebne zgody, niedługo wyjdziemy z ofertą – zapewnia Józef Wojciechowski.
Nie ujawnia zbyt wielu szczegółów. Wiadomo jednak, że na razie programem zostaną objęte domy.
- Klient będzie kupował dom na raty, co pozwoli mu na zebranie wkładu własnego i przeczekanie do momentu, gdy sytuacja na rynku kredytów hipotecznych się ustabilizuje. W ciągu czterech lat spłaci około 30 proc. wartości domu, co zdecydowanie poprawi jego zdolność kredytową. Co istotne, pieniądze, które wydałby na wynajem, zainwestuje we własność. Kolejna korzyść to gwarancja niezmienności ceny – dodaje Józef Wojciechowski.
Bez zakłóceń, bez rozmachu
J.W. Construction chce finansować klientom zakupy, podczas gdy wielu deweloperów ma problem z utrzymaniem płynności.
- My nie mamy z tym problemu, bo działamy na rynku od 30 lat. Oczywiście obostrzenia kredytowe są bardzo duże, ale ja się temu nie dziwię. Nie zazdroszczę też deweloperom korzystającym z obligacji. Nie przygotowali się wystarczająco dobrze na ciężkie czasy. Wiem, że z powodu problemów finansowych jedna ze spółek zrezygnowała nawet ze wszystkich zadatkowanych gruntów – mówi Józef Wojciechowski.
Nie taki rozmach jak kiedyś
Warszawski deweloper działa bez zakłóceń. W budowie ma osiem osiedli mieszkaniowych.
- W przyszłym roku ruszymy z kilkoma inwestycjami w różnych częściach Polski. Robimy to samo, co wcześniej, ale ze znacznie mniejszym rozmachem – mówi Józef Wojciechowski.
W 2023 r. deweloper wystartuje również prawdopodobnie z budową hotelu ze 160 pokojami i zapleczem konferencyjnym w podwarszawskiej Jachrance.
- Zdywersyfikowaliśmy się w odpowiednim czasie, więc nie siedzimy na jednej gałęzi. Mamy w ofercie także apartamenty na wynajem oraz jedno- i wielorodzinne drewniane domy szkieletowe, które produkujemy we własnej fabryce. Dzięki temu skróciliśmy o połowę czas realizacji. Budynki są prawie pasywne energetycznie – opowiada Józef Wojciechowski.
Transparentność poza giełdą
W 2021 r. J.W. Construction zniknęło z rynku regulowanego GPW, po tym jak Józef Wojciechowski, główny akcjonariusz spółki, odkupił - poprzez przymusowy wykup - brakujący pakiet 4,66 proc. akcji.
Deweloper zadebiutował na GPW w 2007 r. W ofercie publicznej jego akcje kosztowały 71 zł, a na premierowej sesji podrożały do ponad 92 zł. Przymusowy wykup zrealizowano natomiast po cenie 3,70 zł. Spółka nigdy nie wypłaciła inwestorom dywidendy.
- Nie tęsknimy za parkietem, bo on stracił na znaczeniu. Nikt nad nim nie pracował, aby była to prawdziwa giełda. Od naszego zniknięcia z rynku regulowanego niewiele się zmieniło. Struktura spółki jest ta sama, sposób działania też. Może mamy trochę mniej obowiązków w zakresie raportowania, choć staramy się być tak samo transparentni jak wcześniej. Jeśli wprowadzamy na rynek inwestycję, przygotowujemy szczegółowy prospekt, który zastępuje wszystkie informacje giełdowe. Klient może się dowiedzieć, co dokładnie kupuje, na jakich warunkach, i co go może spotkać – zapewnia Józef Wojciechowski.
W czasie kryzysu na rynku pojawiają się nowe rozwiązania. Finansowanie zakupu w charakterze pożyczkodawcy może pomóc w szybszej sprzedaży nieruchomości, szczególnie, gdy mamy rynek kupującego. W obecnych warunkach rynkowych owner financing jest jednak dość ryzykowny dla sprzedającego. Nie wiemy, kiedy sytuacja na rynku kredytowym się poprawi, a co za tym idzie, kiedy zdolność kredytowa Polaków zacznie znów rosnąć. Dlatego taka umowa musi być dobrze zabezpieczona przez dewelopera.
Myślę, że na razie rozwiązanie nie stanie się powszechne, będzie to raczej rodzaj testu. Pozostali gracze będą obserwować efekty, a potem ewentualnie je wdrożą, ale raczej dla wybranych lokali. Oferowanie w tym modelu całego obiektu byłoby bardzo kapitałochłonne i wiązałoby się ze zbyt dużym ryzykiem.
Podobne modele biznesowe mają podmioty działające w Stanach Zjednoczonych. Spółka kupuje nieruchomość za własny kapitał, a następnie przenosi własność na klienta, pobierając wynagrodzenie, gdy uzyska on finansowanie z banku. Istnieją również modele, w których docelowy nabywca maksymalnie przez rok może wynajmować od spółki lokal, a następnie musi uzyskać finansowanie i go odkupić.
Firma J.W. Construction zaoferowała klientom ułatwienia w finansowaniu zakupu mieszkań deweloperskich na krótko przed wybuchem kryzysu finansowego w 2008 r. Był to okres, w którym wzrosło oprocentowanie kredytów, a równocześnie gwałtownie zwiększyła się podaż mieszkań na rynku.
Deweloper umożliwił ich zakup w tzw. systemie 10/90, czyli przy zawieraniu umowy przedwstępnej kupujący wpłacali jedną dziesiątą ceny mieszkania, a resztę mieli dopłacić przed sfinalizowaniem transakcji. Po wybuchu kryzysu finansowego szefowie J.W. Construction zapewne gorzko żałowali tamtej decyzji. Żeby zapobiec masowemu wycofywaniu się klientów z umów, spółka wdrożyła plan awaryjny, który zakładał m.in. pożyczanie pieniędzy na sfinansowanie wkładu wymaganego przez bank. W grę wchodziło też wynajęcie mieszkania, np. na dwa lata, z opcją jego wykupu w ramach programu „Najpierw zamieszkaj, potem kup”. Klienci dostawali zwrot od 25 proc. do nawet 75 proc. czynszu, w zależności od tego, jak szybko wykupili mieszkanie.
Zarządzający długiem korporacyjnym w krajowych funduszach inwestycyjnych zdecydowanie preferują obligacje spółek notowanych na GPW. Nie inaczej jest w przypadku deweloperów mieszkaniowych - zdecydowana większość obligacji w portfelach funduszy zarządzanych przez krajowe TFI to obligacje spółek notowanych albo przynajmniej notowanych w dacie oferowania obligacji.
Finansowanie poprzez obligacje plasowane wśród inwestorów instytucjonalnych odgrywało kluczową rolę w finansowaniu banków ziemi. Oczywiście tego typu inwestycje będą w najbliższym roku czy dwóch zdecydowane niżej na liście priorytetów spółek deweloperskich, ponieważ ważniejsze będzie szukanie redukcji kosztów. Może się to jednak okazać rozwiązaniem krótkowzrocznym.