Jak wywrócić Łódź

Instrukcja zbrodni byłaby przewrotna: żeby pogrążyć rynek Łodzi, trzeba inwestować w szalupy dla łodzian. Czyli stołeczne lokale do wynajęcia

Łodzią miota — mogłoby się wydawać — bo trudno o miasto, na temat którego docierałoby z rynku nieruchomości tyle niepasujących do siebie sygnałów. Średnie ceny potrafią spaść kilkanaście procent w miesiąc, ale z drugiej strony za ośrodkiem przemawiać ma właśnie stabilność. Mieszkania są najtańsze na tle większych miast, mimo to ich zakup w roli inwestycji niekoniecznie się opłaca. W długim terminie decydujący ma być wpływ stolicy — jej bliskość albo Łodzi pomoże, albo się z nią rozprawi.

Ziemia obiecana

Do trzeciego co do liczby mieszkańców miasta w kraju, a przy tym jednego z prężniejszych ośrodków akademickich aż nie pasuje stwierdzenie, że się starzeje. Struktura demograficzna Łodzi jest jednak tak niekorzystna, że już teraz wymieniana jest w większości raportów jako naczelna przyczyna obaw o przyszłą płynność rynku nieruchomości.

O filmowej ziemi obiecanej już utarło się nawet sformułowanie, że lokal kupić można co prawda tanio, ale z ryzykiem,że za kilkanaście lat nie będzie raczej komu sprzedać. Obecnie właściciele nie mają jeszcze takiego problemu, bo z podsumowań NBP nie wynika, żeby nasycenie niechcianymi mieszkaniami było już krytyczne — co nie zmienia faktu, że w większości przypadków nie jest im łatwo decydować o przeprowadzce ze świadomością straty.

Mowa nie o finansowym uszczerbku, ale o stracie metrażu, dlatego że najbardziej klasyczna zamiana zachodzi w tym przypadku pomiędzy dwoma rynkami — na łódzkim sprzedaje się przepastne wielopokojowe mieszkanie, kupując w Warszawie ciasne dwa pokoje z kiepskim widokiem. Według danych Metrohouse, w łódzkich kamienicach spokojnie można inwestować już od 2 tys. zł za mkw., ułamek stołecznej stawki. Mimo przestrzennych poświęceń kolebka reżyserów stopniowo się wyludnia, co do tego stopnia zagęszcza podaż rynku wtórnego, że ograniczony w czasie program MdM może już nie zdążyć ożywić sprzedaży mieszkań od deweloperów.

Z Łodzi za burtę

Pozornie, w związku ze zmienionym działaniem MdM sytuacja na rynku pierwotnym miała się nawet ostatnio pogorszyć. Na początku października okazało się przecież, że nowe mieszkania będą mogły być przez pół roku nabywane z dotacjami, jeśli ich ceny zmieszczą się w 4,2 tys. zł za mkw. — w stosunku do drugiego kwartału obniżono więc limit o 1,25 proc.

Ruch wyglądał groźnie, ale jest bez konsekwencji, bo wybierając mieszkanie w Łodzi z taką ceną i tak wybierałoby się wśród relatywnie drogich. Poważniejszy problem stanowi w tym kontekście bardziej sam niedobór mieszkań, których termin ukończenia przypadałby na przyszły albo na 2018 r., dlatego może się zdarzyć, że już za kilka miesięcy dopłaty w ogóle nie będą miały jak pobudzić rynku pierwotnego, bo przypadną głównie na mieszkania z drugiej ręki.

— Łódź ma bardzo duży zasób mieszkaniowy, również mieszkań komunalnych. Problem tkwi w jego jakości, bo lokali do wyremontowania nie brakuje, natomiast mniej buduje się nowych. Żeby deweloper zarobił, musi osiągnąć przynajmniej 20 proc. zysku, a o tym decydują już elementarne ekonomiczne czynniki, takie jak popyt, który mógłby się zwiększyć, ale tylko jeśli wzrósłby dochód — komentuje prof. Jacek Łaszek z NBP.

W kwestii rozporządzania dochodem łodzianie zajęci są tymczasem typową lokalnie kalkulacją — po jednej stronie tabeli bilet miesięczny i trud, po drugiej czynsz za wynajem kawalerki w Warszawie. Trudno o model, który zakładałby, że wzrost jakości komunikacji z drugim miastem pogarsza konkurencyjność pierwszego — założenie trochę nieracjonalne,ale można się zastanowić, skoro środki transportu miałyby być nowocześniejsze, ale niekoniecznie satysfakcjonujące kosztowo. Zależnie czy nie od cen biletów tanieją natomiast mieszkania, bo z danych Home Brokera wynika, że roczna zmiana wyniosła minus 5,7 proc., czyli najwięcej w tabeli większych ośrodków.

— W wahaniach ceny nie ma nic dziwnego, a łódzki rynek może i jest specyficzny, ale bardzo stabilny. Na rynku pierwotnym średnie ceny zwykle są bardziej wahliwe, podczas gdy do analizowania wtórnego stosuje się już wygładzenie jakościowe, dlatego spadki rzędu 3-4 proc. są naturalne. To, że w danym okresie sprzedano więcej tańszych czy mniej droższych mieszkań, nie oznacza, że w długim terminie sytuacja jest niestabilna — zaznacza prof. Jacek Łaszek, dodając, że równie bezzasadne byłoby zbyt proste prognozowanie.

Łódź, zdaniem eksperta, ma przecież warunki do odbicia, ale wszystko zależy od tendencji rozwoju miasta, w jakiej będzie się zmieniać. Nie można przewidzieć, czy bliskość Warszawy za kilkanaście lat będzie jej szkodzić, skoro są też logiczne przesłanki, że będzie na odwrót. Na razie Home Broker podał, że mkw. łódzkiego mieszkania kupimy za 3,6 tys. zł, a mkw. szalupy w stolicy — dwa razy drożej.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Jak wywrócić Łódź