11 lipca 2025 r. wejdzie w życie ustawa wprowadzającą jawność cen mieszkań deweloperskich. Nowe prawo ma zwiększyć przejrzystość rynku i wzmocnić pozycję negocjacyjną kupujących. Deweloperzy już od dłuższego czasu przygotowują się na zmiany, jednak wciąż mają wiele wątpliwości.
Spółki w gotowości
Z danych serwisu Otodom wynika, że obecnie ok. 77 proc. cen mieszkań deweloperskich jest publicznie dostępnych. Nowe prawo ma sprawić, że odsetek ten zbliży się do 100 proc.
Spółki, które rozpoczęły sprzedaż przed 11 lipca, będą miały dwa miesiące na dostosowanie się do nowych wymogów.
Przede wszystkim będą musiały prowadzić strony internetowe z kompletem informacji o inwestycjach - od lokalizacji po ceny lokali i części przynależnych. Będą też musiały archiwizować ceny i ujawniać ich zmiany w czasie.
Zapytaliśmy deweloperów, czy i w jaki sposób przygotowują się do wdrożenia nowych przepisów. Okazuje się, że prace idą pełną parą, np. spółka Budlex już kilka miesięcy temu wdrożyła nowoczesny system CRM, który automatyzuje procesy związane z aktualizacją i raportowaniem cen.
- Pozwala on nie tylko na sprawne zarządzanie relacjami z klientami, ale także na automatyzację procesów związanych z aktualizacją i raportowaniem cen poszczególnych lokali. Dzięki temu nie przewidujemy poważniejszych komplikacji w zakresie implementacji nowych wymogów. Całość została zaprojektowana w taki sposób, aby możliwa była szybka adaptacja do ewentualnych zmian interpretacyjnych lub legislacyjnych – mówi Małgorzata Mellem, członek zarządu Budleksu.
Na wejście w życie nowego prawa od dłuższego czasu szykuje się także Dom Development. Marek Szmidt, dyrektor działu sprzedaży w spółce, przyznaje, że wdrożenie wiąże się z koniecznością inwestycji w infrastrukturę IT, rozbudowy stron internetowych i wprowadzenia zmian w prezentowaniu oferty.
- Ustawa przewiduje bardzo krótki czas na dostosowanie się do jej wymogów, dlatego prace koncepcyjne rozpoczęliśmy jeszcze przed ostatecznym zakończeniem ścieżki legislacyjnej. Najwięksi deweloperzy z pewnością zdążą w terminie. Dla mniejszych firm, które nie zawsze mają strony internetowe albo zaawansowane systemy sprzedażowe, wprowadzenie regulacji w tak krótkim czasie może stanowić nie lada wyzwanie organizacyjne, technologiczne i finansowe - uważa Marek Szmidt.
Do zmian przygotowują się także deweloperzy budujący nieruchomości premium, którzy dotychczas bardzo często nie zamieszczali cenników na stronach internetowych. Przykładami są spółki Noho Investment i Archicom.
- Już rozpoczęliśmy intensywne prace nad wdrożeniem. W proces zaangażowane są zespoły prawne, IT, sprzedaży, marketingu oraz transformacji biznesowej. Naszym celem jest zapewnienie pełnej zgodności z przepisami – zarówno w odniesieniu do nowych inwestycji, wprowadzanych do oferty po 11 lipca, jak i już realizowanych, które zgodnie z ustawą należy dostosować w ciągu dwóch miesięcy - mówi Waldemar Olbryk, prezes Archicomu.
Fala wątpliwości
Choć branża opowiada się za jawnością cen, ma poważne zastrzeżenia co do sposobu wprowadzania nowego prawa. Wątpliwości budzi zwłaszcza sposób raportowania cen. W ustawie znalazł się jedynie zapis, że deweloper ma przekazywać takie informacje "raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji".
- Nowe przepisy nakładają na deweloperów szereg wymagań technicznych i organizacyjnych, z których wiele jest nieprecyzyjnych lub pozostawia pole do interpretacji. Dotyczy to m.in. zakresu danych podlegających publikacji oraz obowiązku codziennego raportowania do Ministerstwa Cyfryzacji - tłumaczy Waldemar Olbryk.
Zastrzeżenia zgłasza także Develia.
– Nie jesteśmy przeciwni samej idei jawności cen mieszkań – większa świadomość konsumentów może wpłynąć na wzrost efektywności rynku. Nasze wątpliwości budzi tempo wprowadzania nowych przepisów i brak szerszych konsultacji z branżą. Jesteśmy w trakcie dostosowywania systemów informatycznych - czekamy na bardziej szczegółowe wytyczne dotyczące integracji z portalem dane.gov.pl – mówi Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.
W podobnym tonie wypowiada się Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań w serwisie Otodom.
- Już pojawiają się głosy krytyki dotyczące braku spójnych wytycznych co do formatów przesyłania danych. Jest ryzyko, że zamiast przejrzystości otrzymamy informacyjny chaos. Jeśli każdy deweloper będzie przesyłał dane w innym formacie, porównywanie cen stanie się nie łatwiejsze, lecz wręcz niemożliwe. Tymczasem właśnie możliwość porównania cen miała być jednym z głównych celów tej zmiany – zauważa Katarzyna Kuniewicz.
Groźba surowych kar
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) włączył się w wyjaśnianie niejasności w ustawie.
- Obecnie nasze działania skupiają się na tym, by cały rynek deweloperski miał świadomość konieczności rejestracji jako dostawca danych na portalu dane.gov.pl. Ustawa zobowiązuje deweloperów do codziennego raportowania cen wszystkich oferowanych lokali – również w weekendy i święta. Brak realizacji tego obowiązku wiąże się z ryzykiem wysokich kar. Liczymy, że dzięki ścisłej współpracy z Ministerstwem Cyfryzacji oraz regularnym spotkaniom roboczym uda się wypracować rozwiązania umożliwiające m.in. automatyzację procesu raportowania - mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD.
Równolegle związek pracuje nad praktycznym poradnikiem dla branży, który będzie zawierać interpretacje najbardziej problematycznych zapisów ustawy.
- Przesłaliśmy pytania do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów [UOKiK - red.] oraz Ministerstwa Rozwoju i Technologii [MRiT - red.], które odpowiada za politykę mieszkaniową, czekamy na odpowiedzi. Publikacja oficjalnych wytycznych na stronie ministerstwa byłaby dużym wsparciem dla całego rynku. Wnioskowaliśmy m.in. o doprecyzowanie, jakie „inne świadczenia pieniężne, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność”, powinny zostać uwzględnione w informacjach publikowanych na stronie internetowej. Mając na uwadze wysokie kary grożące za ewentualne uchybienia - do 10 proc. rocznego obrotu przedsiębiorstwa - postulowaliśmy, aby zostały one wskazane w formie zamkniętego katalogu wraz z praktycznymi przykładami. Takie doprecyzowanie pozwoliłoby firmom na prawidłowe i jednolite realizowanie obowiązku informacyjnego - mówi Bartosz Guss.
Strategie do poprawki
Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, uważa, że narzekania deweloperów są trochę na wyrost. Jego zdaniem obowiązek publikowania cen nie powinien stanowić istotnego wyzwania technicznego nawet dla małych firm realizujących pojedyncze inwestycje.
- Założenie strony internetowej to dziś naprawdę niewielki problem. Aktualizowanie cen również nie powinno stanowić trudności. Deweloperzy przecież nie zmieniają ich codziennie – tłumaczy Marek Wielgo.
Jego zdaniem transparentność z pewnością wpłynie na strategie marketingowe deweloperów.
- Do tej pory brak informacji o cenach był często elementem tych strategii – firmy liczyły, że klient skontaktuje się z biurem sprzedaży, gdzie przedstawiano mu również inne opcje, np. mieszkania w innej lokalizacji. Jeśli ceny będą jawne, firmy będą musiały przyciągać uwagę klientów innymi atutami, np. jakością oferty – mówi ekspert RynekPierwotny.pl.
Tłumaczy, że obawy deweloperów pojawiają się niemal przy każdej tego typu regulacji.
- Podobnie było z ustawą deweloperską. Moim zdaniem jednak ta zmiana wyjdzie na dobre zarówno klientom, jak i firmom. Nie sądzę też, by klienci zaczęli masowo przeglądać strony deweloperów. Większość i tak będzie korzystać z portali ogłoszeniowych – to po prostu wygodniejsze. Tam będzie można przefiltrować oferty według lokalizacji, metrażu czy ceny, a dopiero potem przejść do szczegółów i kontaktu z wybranymi firmami – mówi Marek Wielgo.