KATASTER MA UPORZĄDKOWAĆ NIERUCHOMOŚCI
W Pabianicach, Ostródzie i Nowej Sarzynie ruszył pilotaż nowego podatku
BEZPIECZEŃSTWO OBROTU: Kupując nieruchomość nikt obecnie nie ma pewności, czy jej cena odpowiada rzeczywistej wartości. Nawet gminy nie wiedzą, czy ich nieruchomości posiadają uporządkowaną księgę wieczystą. Aby zlikwidować ten stan niepewności, należy wprowadzić kataster — twierdzi Henryk Jędrzejewski, dyrektor Departamentu Gospodarki Przestrzennej i Nieruchomości w Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. fot. Grzegorz Kawecki
Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast szacuje, że w 1997 roku na skutek nieprawdziwych informacji w księgach wieczystych fiskus stracił 21 mld zł. W 1998 r. kwota ta mogła być nawet dwukrotnie wyższa. Nadużycia ukróci wprowadzenie katastru, czyli rejestru gruntów, budynków i lokali.
Raport Unii Europejskiej dotyczący polskiego rynku nieruchomości nakazuje wprowadzenie powszechnego na Zachodzie katastru finansowego. Stosowne prace rozpoczęły się już w Ministerstwach Finansów i Sprawiedliwości. Nowy akt prawny będzie kompleksowym zbiorem informacji o każdej nieruchomości. W nim potencjalny nabywca znajdzie dokładny jej opis, zarejestrowane transakcje, ewentualne obciążenia (np. hipoteczne).
Potrzebny pośpiech
Urzędnicy Ministerstwa Finansów zapowiadają jednak, że nowa regulacja obowiązywać zacznie dopiero od 2004 roku. Zastąpi ona dotychczasowy podatek od wielkości nieruchomości podatkiem od wartości nieruchomości.
Tymczasem każdy rok zwłoki naraża Skarb Państwa na duże straty. Zaniżana przez właścicieli wycena budynków czy lokali powoduje znacznie niższe wpływy fiskusa. Tylko w 1997 r. zgodnie z szacunkami Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast straty budżetu wyniosły 21 mld zł. W roku minionym mogły być one nawet dwa razy wyższe. Zdaniem Głównego Geodety Kraju, dzięki reformie katastralnej opisano by 28 mln działek, 4,14 mln budynków mieszkalnych oraz 10,87 mln lokali mieszkalnych.
— Kataster często utożsamia się z podatkiem od nieruchomości. Tymczasem jego celem jest ujawnienie informacji o nieruchomości i jej właścicielu. Z przyszłego rejestru urzędy skarbowe będą pobierały dane o nieruchomości i na podstawie tego obliczą podatek, który właściciel lub posiadacz odprowadzi do gminy — wyjaśnia Henryk Jędrzejewski, dyrektor Departamentu Gospodarki Przestrzennej i Nieruchomości w Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast.
Zalecenia Unii
Raport Unii Europejskiej z czerwca 1998 r. wyraźnie opisuje mechanizmy, które stwarzają zagrożenie dla rozwoju obrotu nieruchomościami w Polsce. Zdaniem Unii, nieograniczony rozwój rynku nieruchomościami uzależniony jest od uporządkowania ksiąg wieczystych oraz wprowadzenia tzw. katastru fiskalnego. Obejmie on kataster nieruchomości stanowiący zmodernizowaną ewidencję gruntów i budynków oraz nową księgę wieczystą i skomputeryzowany wykaz podatników wraz z przedmiotem opodatkowania.
— Nie wiem, jak Ministerstwo Sprawiedliwości chce rozwiązać problem tzw. sądów wieczystoksięgowych. Moim zdaniem, potrzeba od pięciu do dziesięciu lat, aby wprowadzić elektroniczną księgę wieczystą. Bez niej trudno myśleć o bezpiecznym obrocie nieruchomościami i powszechnym katastrze — mówi Tomasz Błeszyński z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Nieśmiałe próby
Ruszyły już pierwsze pilotażowe katastry w Pabianicach, Ostródzie i Nowej Sarzynie. Geodeci i rzeczoznawcy przygotowują odpowiednie mapy, dokładny opis stanu prawnego, a także ewidencje gruntów, budynków i lokali.
Kataster nieruchomości dokonuje się przez wyodrębnienie tzw. nieruchomości reprezentatywnych charakterystycznych dla danego obszaru zabudowy. Wartość pozostałych nieruchomości określa się przez porównanie z reprezentatywnymi. Podstawę do porównań nieruchomości określają mapy taksacyjne, które wyznaczają obszary, dla których przyjmuje się podobną cenę metra kwadratowego gruntu oraz tabele taksacyjne, które określają wartość budynku.
Pośrednicy odetchną
— Do tej pory tylko geodeci dokonywali ewidencji i wyceny gruntów. Nie mamy żadnych informacji dotyczących liczby i wartości budynków, lokali mieszkalnych. Kataster uporządkowałby ten bałagan. Za kilka lat samym właścicielom zależeć będzie na opisie nieruchomości w katastrze, bo możliwość jej zbycia i cena uzależniona będzie od danych zamieszczonych w rejestrze — twierdzi Henryk Jędrzejewski.
Pośrednicy i zarządcy nieruchomości prognozują, że wprowadzenie przepisów o katastrze nie tylko uporządkuje rynek nieruchomości, ale także silnie go pobudzi. Nowy podatek od wartości nieruchomości spowoduje, że osoby prywatne i spółdzielnie masowo rozpoczną zbywanie gruntów i lokali, ponieważ sprzedaż będzie niosła za sobą spory zysk. Ponadto płacenie niemałych podatków podniesie standard i jakość nieruchomości, ponieważ każdy, kto odprowadził podatek, będzie chciał maksymalnie i ekonomicznie nieruchomość wykorzystać.
— Należy oczekiwać urealnienia wartości i cen nieruchomości. Teraz chcąc kupić mieszkanie na wolnym rynku płacimy według prawideł rynku, a nie według jego rzeczywistej wartości. Mamy nadzieje, że kataster to zmieni. Kolejnym atutem przygotowywanej ustawy jest to, że w znacznym stopniu wyeliminuje ona przestępczość w obrocie nieruchomościami — uważa Tomasz Błeszyński.