Klasa B jest passé

Biura: Budynki biurowe szybko się starzeją. Bez dostosowywania ich do zmieniających się warunków na rynku, szybko tracą najemców

60 proc. biur w Warszawie znajduje się w obiektach klasy B. Sporą część rynku zajmują również w pozostałych miastach Polski. Mogą skusić najemców niższym czynszem, jednak firmy nie zawsze się kierują kosztem wynajmu, a pod innymi względami budynki niższej klasy pozostają zdecydowanie w tyle za nowoczesnymi biurowcami.

NIE DO URATOWANIA: Część starszych biurowców wymaga tak zaawansowanych zmian, jak m.in. wymiana instalacji, montaż dodatkowych warstw izolacji lub lifting elewacji. Mogą one okazać się zbyt kosztowne, a niektóre po prostu niemożliwe, jak np. zmiana wysokości pomieszczeń czy budowa podziemnego parkingu. Czas takich budynków powoli dobiega więc końca — mówi Sławomir Horbaczewski, prezes firmy Wikana. [FOT. WM]
Zobacz więcej

NIE DO URATOWANIA: Część starszych biurowców wymaga tak zaawansowanych zmian, jak m.in. wymiana instalacji, montaż dodatkowych warstw izolacji lub lifting elewacji. Mogą one okazać się zbyt kosztowne, a niektóre po prostu niemożliwe, jak np. zmiana wysokości pomieszczeń czy budowa podziemnego parkingu. Czas takich budynków powoli dobiega więc końca — mówi Sławomir Horbaczewski, prezes firmy Wikana. [FOT. WM]

— Firmy coraz chętniej szukają biur w obiektach klasy A i coraz częściej w budynkach z ekologicznymi certyfikatami. Biurowce klasy B oferują nie tylko przestrzeń gorszej jakości, lecz także słabsze rozwiązania techniczne. Mają mniej udogodnień dla pracowników, a przede wszystkim koszty ich utrzymania są wyższe. Niższe stawki czynszu wyrównują to jedynie w części — mówi Sławomir Horbaczewski, prezes firmy Wikana.

Niejasne podziały

Podział na biurowce klasy A, B i C nie jest precyzyjny. Zgodnie z definicją zaproponowaną przez twórców opracowania „Modern Office Standards Poland (MOSP)” — firmę CBRE i pracownię architektoniczną Rolfe Judd — biurowiec klasy B to budynek położony poza centrum miasta i poza głównymi dzielnicami biznesu.

W jego pobliżu powinna się znajdować dogodna sieć połączeń komunikacyjnych. Piętra muszą być łatwe do podziału według potrzeb najemców, powinna też istnieć możliwość podziału powierzchni pracowniczej na stanowiska o wielkości do 8 mkw. W budynku winna być ochrona oraz reprezentacyjne lobby, a do dyspozycji najemców ma być parking z odpowiednią liczbą miejsc postojowych.

Starsze nie mają szans

Nawet zawyżenie w klasyfikacji nie pomoże obiektom, które nie spełniają wymagań najemców. Biurowce klasy B to bardzo często starsze budynki, które wychodzą z mody gdy tylko pojawiają się nowsze, tworzone zgodnie z najnowszymi tendencjami na rynku.

— Główne różnice między typowymi biurowcami w Polsce na przykład sprzed 15 lat a powstającymi obecnie dotyczą rozwiązań technicznych. Nowe budynki są w większym stopniu doświetlane światłem dziennym, mają bardziej wydajne systemy klimatyzacji i wentylacji, ich układ pięter pozwala na stworzenie otwartych przestrzeni. Wszystkie rozwiązania są dostosowane do wykorzystania całej dostępnej powierzchni, by mogły pomieścić więcej miejsc pracy i sal spotkań. Ponadto większość nowych budynków powstaje zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa — tłumaczy Paweł Warda, dyrektor działu zarządzania projektami w regionie Europy Środkowo-Wschodniej firmy Jones Lang LaSalle.

Ze względów marketingowych wielu właścicieli starszych biurowców wymyśla sposoby na odświeżenie inwestycji.

Kosztowne odmładzanie

Specjaliści od rynku nieruchomości uważają, że jeżeli już brać się za odnawianie, to na możliwie największą skalę.

— Punktem wyjścia do rozpoczęcia prac powinna być koncepcja przyszłej komercjalizacji budynku. Plan musi być uzasadniony ekonomicznie. Ciekawym przykładem takiego remontu jest Adgar Park West, czyli dawny budynek Ochota Office Park, którego głównym najemcą była firma T-Mobile. Budynek był dostosowany do potrzeb jednej firmy i trzeba go było zmienić, by spełniał wymagania wielu najemców. Kluczowy okazał się pomysł, który opierał się na stworzeniu większej części handlowo-usługowej z ciekawą strefą sportową (z centrum fitness i sklepami sportowymi) — komentuje Paweł Warda.

Zakres prac w takim budynku może być bardzo różny — do prac odświeżających po generalny remont, w związku z tym różne są koszty modernizacji. — Z naszego doświadczenia wynika, że w Polsce średnio za 400-500 EUR za mkw. powierzchni najmu możliwy jest dość solidny remont instalacji centralnych wraz z niektórymi elementami architektonicznymi budynku, czyli typowy remont generalny kilkunastoletniego biurowca — wylicza Paweł Warda.

Lepiej zburzyć niż odnawiać

Niektórych budynków nie opłaca się jednak remontować. Dostosowanie budynku klasy B, szczególnie starego, do warunków, jakie spełniają nowoczesne biurowce, może kosztować więcej niż wybudowanie nowego obiektu. A właściciele starszych biurowców często mają asa w rękawie, czyli świetną lokalizację.

— Niektórych ważnych zmian modernizacyjnych może się nie dać przeprowadzić ze względów technicznych. Dlatego w wielu przypadkach bardziej opłacalne może być zburzenie biurowca. Ze względu na dobre położenie, starsze budynki cieszą się dużą popularnością wśród inwestorów, którzy chcą na ich miejscu postawić nowy kompleks. W Warszawie w ostatnich kilku latach rozpoczęto kilka takich realizacji, a parę czeka na rozpoczęcie. Powstaną wysokie wieże biurowe o nowoczesnej architekturze — twierdzi Sławomir Horbaczewski.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Joanna Dobosiewicz

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Klasa B jest passé