Kopalnia zysków w nieruchomościach

06-06-2018, 22:00

Stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem spadają, tymczasem lokale usługowe utrzymują wysoką rentowność. Większość sprzedaje się na pniu

Rosnące ceny mieszkań obniżyły stopy zwrotu z najmu do nieco ponad 4 proc. Właściciele nieruchomości już od pewnego czasu próbują ratować sytuację, podnosząc lokatorom czynsze, jednak ich możliwości żonglowania stawkami są coraz mniejsze.

ALTERNATYWA:
Zobacz więcej

ALTERNATYWA:

Średnia rentowność najmu lokali użytkowych to 6-7 proc., wobec 4 proc., na jakie mogą liczyć właściciele mieszkań. Fot. Marek Wiśniewski

Zdecydowanie lepiej jest w przypadku lokali usługowych, których rentowność wynosi średnio 6-7 proc., a — według danych portalu RynekPierwotny.pl — dla najlepszych nieruchomości może sięgnąć nawet 10 proc.

— Lokale użytkowe są wyceniane inaczej niż mieszkania i nie liczy tu się tak bardzo dzielnica i lokalizacja, ale samo położenie lokalu i natężenie ruchu pieszo-kołowego w jego bezpośrednim sąsiedztwie. Od tego bowiem zależy rentowność takiej nieruchomości. Dlatego na Białołęce bez problemu znajdziemy oferty deweloperskich lokali użytkowych po 8-9 tys. zł. za 1 mkw., czyli praktycznie takiej samej, jak w większości ofert mokotowskich. W Warszawie ceny zaczynają się od 5-6 tys., a kończą na 12-13 tys. za 1 mkw. Natomiast średnie stawki wynajmu takich lokali — w zależności od lokalizacji, wielkości i standardu — wynoszą 60-80 zł za 1 mkw. — mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Towar deficytowy

Co ciekawe, lokale usługowe na powstających osiedlach sprzedają się szybciej niż mieszkania.

— Ich zakup jest obecnie największym problemem. Atrakcyjne lokale w nowych inwestycjach są sprzedawane, zanim jeszcze rozpocznie się ich budowa, i często nie trafiają nawet do sprzedaży na wolnym rynku — zwraca uwagę Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation.

Zdaniem Macieja Górki, dyrektora ds. rozwoju E-bazanieruchomości.pl, na nowych osiedlach brakuje sklepów, zakładów fryzjerskich i gastronomii, więc inwestorzy tym chętniej kupują lokale pod taką działalność.

— Mimo obecnego tempa budowy nowych mieszkań, a tym samym coraz większej liczby inwestycji, w których partery zajmują lokale komercyjne, zysk z ich najmu nie maleje. Obecnie największym zainteresowaniem cieszą się obiekty do 120 mkw., które można wynająć sieci sklepów spożywczych — mówi Maciej Górka.

Co ciekawe, największą rentowność można osiągnąć na lokalach pod gastronomię albo sprzedaż alkoholu.

— Dobrze wynajmują się także lokale pod sklepy spożywcze, drogerie, kawiarnie, salony kosmetyczne, fryzjerskie i pralnie. Na każdym osiedlu tego typu usługi są pożądane. Coraz więcej firm wykupuje całe partery inwestycji, osiągając dzięki temu lepsze warunki zakupu od dewelopera. Komercjalizują je i dopiero wtedy sprzedają, osiągając znacznie lepszą rentowność — mówi Michał Bukowski, dyrektor działu komercji Home Broker Business.

Jedno „ale”

Eksperci zwracają jednak uwagę, że mimo wyższych stóp zwrotu z wynajmu lokali usługowych, inwestycje w mieszkania są pewniejsze i bardziej stabilne.

— Przede wszystkim dlatego, że nie musimy znać specyfiki lokalnego rynku nieruchomości usługowych w kontekście zapotrzebowania na konkretne typy lokali. Mieszkanie na wynajem o przyzwoitym standardzie, położone blisko centrum miasta lub ośrodków akademickich, zapewni ciągłość wynajmu i zagwarantuje oczekiwany zwrot — tłumaczy Karol Andrzejewski, dyrektor regionalny w firmie TuMieszkamy.

Podobnego zdania jest Robert Korczyński.

— W przypadku lokali usługowych czy handlowych, wyższe stopy zwrotu z wynajmu są równocześnie związane z wyższym ryzykiem inwestycyjnym. Inwestycje w lokale usługowe osiągają lepszą rentowność niż w mieszkalne, ale do każdej nieruchomości należy podchodzić indywidualnie — zwłaszcza do tych o charakterze handlowym, gdyż lokalizacja i jakość najemcy mają kluczowe znaczenie dla ich rentowności — uważa Robert Korczyński. © Ⓟ

OKIEM DEWELOPERA

Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Rosnący popyt

Lokale usługowe stanowią około 5 proc. naszych inwestycji mieszkaniowych. Zazwyczaj jest to kilka lokali o powierzchni 40-200 mkw. Nieruchomości te cieszą się zainteresowaniem wśród inwestorów, którzy szukają wysokiej rentowności. Zazwyczaj są to osoby albo firmy, które już mają inne lokale usługowe w portfelu. Zwykle przeznacza się je na biuro albo usługi, czyli gabinety lekarskie, kosmetyczne, kancelarie prawne czy też inną niewielką specjalistyczną działalność gospodarczą. Z roku na rok zainteresowanie zakupem lokali usługowych pod wynajem rośnie.

Lokum na miarę

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu JW Construction

Lokale pod sklepy, apteki i wszelkiego rodzaju usługi mają zazwyczaj minimum trzy metry wysokości, ale zdarzają się też wyższe. Mają też duże, przeszklone witryny, bo takie są bardziej atrakcyjne dla najemców.Natomiast lokale przeznaczone np. pod przedszkola muszą spełnić wiele wymogów prawnych, dotyczących np. odpowiedniego nasłonecznienia czy wydzielenia terenu na ogródek. Ceny lokali w naszych inwestycjach różnią się w zależności od miasta, lokalizacji i powierzchni. W Warszawie na bliskiej Woli zaczynają się od 14883 zł za 1 mkw., a w Szczecinie w Hanza Tower — od 9686 zł za 1 mkw.

Opcja pod klucz

Etyk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży w firmie Lokum Deweloper

Już na etapie projektu osiedla określamy funkcje poszczególnych lokali, uwzględniając potrzeby i sugestie przyszłych mieszkańców. Najczęściej na osiedlach działają sklepy spożywcze, restauracje, piekarnie, salony fryzjersko-kosmetyczne, usługi medyczne i stomatologiczne, biura, kluby fitness, żłobki i przedszkola. Przyszli najemcy mają do wyboru lokale od około 20 mkw. do nawet 770 mkw. Przekazujemy je w standardzie deweloperskim, ale istnieje również możliwość aranżacji i wykonania lokalu pod klucz.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Anna Gołasa

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Kopalnia zysków w nieruchomościach