Liczba lokali wybudowanych przez Kowalskich z myślą o odsprzedaży czy wynajmie rośnie wyraźnie już od trzech lat, wynika z danych GUS, który dopiero od pięciu lat podaje dokładniejsze dane o strukturze budownictwa indywidualnego. Jak wynika z analizy Gerda Brokera, trudno się temu wzrostowi dziwić, skoro ubiegły rok był dopiero drugim w historii, w którym deweloperzy osiągnęli przewagę na rynku mieszkań — spośród 163 tys. oddanych do użytku lokali, 79 tys. było dziełem deweloperów, a 78 tys. wybudowano indywidualnie. Kiedy myśli się o inwestycji w nieruchomość, to zwykle w taką, którą ktoś wybudował lub wybuduje, tymczasem — jak podaje Maciej Górka z Domiporty — marża dewelopera to średnio 18 proc. W konkurencji na budowanie deweloperzy wyprzedzili Kowalskich jeszcze w 2009 r., czyli właściwie tuż po szczycie nieruchomościowej hossy, kiedy doprowadzano do końca wcześniej rozpoczęte projekty. Podsumowując ostatnie 17 lat, budownictwo indywidualne przeważa jednak zdecydowanie, bo — według danych Gerda Brokera — mieszkań oddanych do użytku przez Zosie Samosie było ponad dwa razy więcej niż od deweloperów. Z myślą o zarobku mniejsi gracze budują 9-12 tys. lokali rocznie, przy czym w 2016 r. ich liczba przekroczyła 12,3 tys., co w porównaniu z osiągnięciami deweloperów stanowi, według tych analiz, 16-19 proc. Czy warto więc podwyższyć ten udział, żeby przechwycić nęcące 18 proc.? A gdy już się zdecyduje, to pytanie, czy wystarczy jakiś domek, czy potrzebny cały blok.
— To, jakiej wielkości jest inwestycja, zależy od gruntów, jakie deweloper posiada, i powierzchni użytkowej, jaką na danej działce ma do dyspozycji.To determinuje, ile lokali i budynków powstanie. Cały proces szacunkowy jest złożony i oprócz powierzchni działki na rozmach inwestycji wpływa popyt w danej okolicy oraz otoczenie konkurencyjne — komentuje Maciej Górka. Ekspert zaznacza, że ważnym czynnikiem decyzyjnym jest po prostu kondycja finansowa dewelopera, a sporo z nich musi podzielić się zyskiem z pośrednikami sprzedaży.Obie z ostatnich uwag na rozterki Kowalskiego byłyby, jak znalazł, chociaż rzadko jest tak, że nie ma mniej lub bardziej trafionego, awaryjnego rozwiązania. Nawet jeśli się okaże, że własny blok w Warszawie jest nieosiągalny, zawsze można posłużyć się nową analizą ośrodków typu Krynica Morska, Szklarska Poręba czy Karpacz. Jak wynika z podsumowania Emmersona, w miastach najmniej zaludnionych — bo w Krynicy Morskiej mieszka tylko 11 osób na kilometr kwadratowy — ceny wcale nie są zaniżone. Średnia, co prawda ofertowa, wynosi 8,9 tys. zł za mkw., a wystarczy spojrzeć na zdjęcia krynickiej plaży, żeby zobaczyć, skąd biorą się i poziom ceny, i brakująca powierzchnia, którą można byłoby zasiedlać.
12,3 tys. Tyle mieszkań wybudowali w ubiegłym roku prywatni inwestorzy z myślą o zarobku, według danych GUS.
1tys. Tyle lokali więcej oddali w 2016 r. deweloperzy, prześcigając inwestorów indywidualnych z wynikiem 78 tys., według Gerda Brokera.