Działający na śląskim rynku TDJ Estate osiągnął w ostatnim roku wśród lokalnych deweloperów drugą pozycję w sprzedaży nowych mieszkań. Deweloper uważa to za sygnał do rozpoczęcia działalności na innych rynkach.
Firma powstała 10 lat temu i początkowo nie zajmowała się deweloperką — jest częścią rodzinnej firmy TDJ Tomasza Domogały, aktywnej również w inwestycjach w dojrzałe spółki czy venture capital.
— Jesteśmy młodą firmą, jako deweloper działamy dopiero od siedmiu lat, więc w naszej strategii skupialiśmy się dotychczas na zbudowaniu świetnego zespołu specjalistów oraz know-how pozwalających na dostarczanie produktu wysokiej jakości. Sukcesy na tych polach owocują dziś decyzją o ekspansji geograficznej — mówi Maciej Wójcik, partner zarządzający TDJ Estate.
Bank ziemi zgromadzony przez TDJ Estate umożliwi od 2025 r. realizację 1000 mieszkań rocznie. Gross inwestycji nadal będzie zlokalizowanych w aglomeracji śląskiej. Deweloper prowadzi tu kilka mieszkaniowych projektów wielorodzinnych: Zielona Dolina w Zabrzu — docelowo powstanie tu 800 mieszkań, w Katowicach ponad 1000 w inwestycji Pierwsza Dzielnica, 300 na Osiedlu Franciszkańskim, 400 w projekcie Dobrynów i ponad 700 w inwestycji, która w 2022 r. zostanie rozpoczęta w bezpośrednim sąsiedztwie Parku Śląskiego. TDJ Estate przygotowuje też projekty w Bielsku-Białej i Rybniku.
Grunty zakupione w Krakowie natomiast umożliwią w ciągu najbliższych lat budowę 700, a w Warszawie od 100 do 300 mieszkań. W ciągu najbliższego 1,5 roku TDJ Estate uruchomi sześć nowych projektów.
Licząc tylko grunty posiadające już pozwolenie na budowę albo warunki zabudowy w tych trzech dużych miastach, bank ziemi pozwoli deweloperowi na wybudowanie 1800 mieszkań. W 2021 r. rozpocznie cztery inwestycje na 700 mieszkań, a w 2022 r. pięć na 880 mieszkań.
Definiowanie segmentu premium
TDJ Estate chce w kolejnych latach utrzymać sprzedaż na poziomie około 1000 mieszkań rocznie jako optymalny dla zapewnienia jakości w segmentach premium i standard plus, w których się specjalizuje. Deweloper definiuje tę jakość jako nie tylko dobrze skomunikowane osiedla blisko centrum miast, ale też posiadające tereny zielone wewnątrz lub w najbliższym sąsiedztwie oraz dobre relacje sąsiedzkie. Liczy się także nietuzinkowy design oraz wysoka jakość wykończenia wnętrz. Lokale handlowo-usługowe na parterze wynajmowane są z uwzględnieniem potrzeb mieszkańców.
— Budujemy przy naszych inwestycjach ścieżki edukacyjne, skwery, dziedzińce. Nawiązujemy współpracę z okolicznymi instytucjami, domami kultury, uczestniczymy w organizacji różnych wydarzeń scalających społeczność: festynów, zawodów sportowych, koncertów, warsztatów itp. Chodzi o to, żeby mieszkańcy na tych osiedlach czuli się jak u siebie — tłumaczy Maciej Wójcik.
Wyższe marże, mniejsze ryzyko
Specjalizacja w mieszkaniach premium i wysoki poziom sprzedaży na rodzimym rynku skłoniły dewelopera do ekspansji na nowych rynkach, chłonnych dla takich mieszkań.
— Celem jest maksymalizacja marż w produktach premium i o wyższym niż przeciętny standardzie. Najbardziej chłonnymi rynkami na takie produkty jest siedem największych miast w Polsce. Na najbliższe 2-3 lata wytypowaliśmy Kraków i Warszawę — mówi Maciej Wójcik.
Działki na kilkaset hektarów
Równolegle z budownictwem wielorodzinnym TDJ Estate rozpoczął duży projekt w land deweloperski — przygotowania dużych terenów pod zabudowę jednorodzinną. Realizowany na razie na obszarze ponad 60 hektarów projekt Osiedle Wieszowa dostarczy kilkaset domów mieszkalnych z pełną infrastrukturą związaną z terenami zielonymi, ścieżkami, obiektami użyteczności publicznej i miejscami rekreacji. Docelowo ma objąć teren kilkuset hektarów w obrębie gminy Zbrosławice oraz części gminy Zabrze.
— W Polsce nie było jeszcze projektu tej skali, natomiast podobne choć mniejsze były już realizowane z różnym skutkiem przez innych deweloperów. Patrząc na efekty naszej dotychczasowej pracy oraz na potencjał tego terenu, jego lokalizacji w pobliżu autostrady A1 i A4 oraz w centralnej części aglomeracji śląskiej, sukces projektu wydaje się pewny — twierdzi Maciej Wójcik.
Do tej pory w pierwszym i drugim etapie Osiedla Wieszowa deweloper przygotował i sprzedał 150 działek. Sprzedaż trzeciego etapu rozpoczął w lipcu, a poziom rezerwacji dostępnych nieruchomości sięgnął 66 proc.
Szef TDJ Estate przyznaje, że firma nie miała wcześniej doświadczenia w land dewelopingu, ale podkreśla, że podobną ścieżkę przechodziła w każdym z segmentów rynku. Realizacja takich projektów jest możliwa dzięki wszechstronnemu zespołowi TDJ Estate, ale również dzięki współpracy z renomowanymi pracowniami architektonicznymi i urbanistycznymi.
Firma nie przewiduje też ekspansji w tym modelu na inne rynki.
Biurowce i magazyny
TDJ Estate posiada doświadczenie również w segmencie nieruchomości komercyjnych. Najbardziej znana inwestycja firmy to zlokalizowany przy katowickim Spodku kompleks biurowy zaprojektowany przez znaną pracownię MedusaGroup. Ukończony w 2018 r. i skomercjalizowany KTW I dostarczył na rynek ponad 21 tys. m kw. powierzchni najmu. Mający ponad 43 tys. m kw. KTW II ma być oddany do użytku w 2022 r. i jest najwyższym biurowcem w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Kompleks jest certyfikowany w standardzie BREEAM Excellent oraz WELL Health & Safety.
— Biurowce w naszym portfolio są ważnym aktywem, jednak ze względu na mnogość projektów mieszkaniowych stanowią około 30 proc. przychodów spółki. Za 70 proc. odpowiada sektor mieszkaniowy — mówi Maciej Wójcik.
TDJ Estate ma również pierwsze inwestycje w segmencie magazynowym — dwa projekty, w Katowicach i Gorzycach, realizowane są w formie joint ventures z firmą 7R z Krakowa. Ponadto w ramach całej grupy TDJ spółka świadczy usługi serwisowe dla podmiotów z branży przemysłu ciężkiego czy maszynowego. Pomaga im np. w zagospodarowaniu gruntów, które nie są im potrzebne na cele produkcyjne poprzez ich sprzedaż albo reinwestycje.
Ekspansja deweloperów działających w miastach regionalnych na inne rynki jest naturalnym etapem w rozwoju, gdy uzyskają dużą skalę działania. Na jednorodnym rynku trudno byłoby notować coroczny wzrost sprzedaży i poprawiać marżę. Każdy rynek regionalny ma też swoją ograniczoną wyporność, np. w Katowicach roczna sprzedaż utrzymuje się na poziomie 5-6 tys. mieszkań. W przypadku TDJ Estate należy docenić, że do dywersyfikacji geograficznej doszło tak szybko, bo spółka jest bardzo młoda.
TDJ Estate stawia na jakość, która daje jej rozpoznawalność na rynku — oferuje inwestycje o wysokiej estetyce i przyjazne środowisku. Oczywiście w wyścigu konkurencyjnym na tak trudnych rynkach jak Kraków czy Warszawa liczy się przede wszystkim akwizycja gruntów, których brakuje. Wygrywają ci, którzy podejmują szybkie decyzje i dysponują dużymi pieniędzmi. Wydaje się, że TDJ Estate ma takie atuty, będąc częścią grupy holdingowej TDJ.