Kiedy z początkiem 2012 r. zaczęły obowiązywać zapisy rekomendacji SII wprowadzonej przez KNF, wiadomo było, że ten rok nie będzie należał do najłatwiejszych na rynku mieszkaniowym.
KNF narzuciła bankom obowiązek obliczania zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców maksymalnie na 25 lat. W połączeniu z wcześniejszymi zapisami rekomendacji T (jednym z najistotniejszych jest zapis, że bank, oceniając zdolność kredytową klienta, powinien przyjąć bezpieczny poziom jego zadłużenia wynoszący 50 proc. dochodu dla osób o przeciętnym wynagrodzeniu w gospodarce, a w przypadku zarabiających powyżej średniej maksymalnie 65 proc.) zmiany te spowodowały, że średnia zdolność kredytowa kupujących obniżyła się o 6 do 9 proc.
— Na spadek dostępności kredytów wpłynęły także wydarzenia w europejskiej gospodarce. Banki zdecydowanie ograniczyły udzielanie kredytów w walutach obcych. W marcu ostatnia instytucja wycofała się z pożyczek we franku szwajcarskim, a wiele banków zaostrzyło procedury dla kredytów w euro. Kredyt we wspólnej europejskiej walucie mogą uzyskać zarabiający minimum kilkanaście tysięcyzłotych — dodaje Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.
Walka na ceny
Przez obniżenie zdolności kredytowej i ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych spadła liczba osób, które mają szansę na uzyskanie kredytu, a jeśli już mogą się zadłużyć, to na znacznie mniejszą kwotę.
— Dużo więcej klientów niż w latach ubiegłych odchodzi z banków z kwitkiem. Uważam, że rekomendacje KNF w obecnym kształcie są zbyt ostrożne i z tego punktu widzenia szkodliwe dla branży deweloperskiej — ocenia Michał Sapota, wiceprezes Murapolu. Te czynniki oraz systematyczne obniżanie limitów cen mieszkań kwalifikujących się do dopłat z programu „Rodzina na swoim” spowodowały, że kupujący oczekują większych obniżek cen.
— Wymagania klientów są bardzo duże. Niektórzy już na początku negocjacji oczekują 20 proc. i więcej rabatu, a do tego miejsca w garażu i wykończenia mieszkania gratis. Nie znam dobrej firmy deweloperskiej, która byłaby gotowa na takie ustępstwa. Rabaty od cen cennikowych wynoszą najczęściej od 3 do 7 proc., natomiast wszystkie promocje i gratisy zwykle są pozorne i ukryte w cenie mieszkania — twierdzi Michał Sapota.
Dojście do kompromisu między sprzedającymi a kupującymi utrudnia także wygaszenie programu dopłat. Co prawda rząd zapowiedział wprowadzenie jego następcy, nie wiadomo jednak w jakiej formie i kiedy dokładnie to nastąpi. Zatem ci, którym zależy na dopłatach (wnioski można składać do 31 grudnia), naciskają na obniżki.
Pierwsze jaskółki
Na ograniczeniu dostępności kredytów hipotecznych stracili również deweloperzy, którzy musieli bardziej zabiegać o klientów. Sytuację jeszcze bardziej skomplikowało wejście w życie w kwietniu tzw. ustawy deweloperskiej. Mimo że widoczny był mniejszy popyt na mieszkania, to inwestorzy masowo rozpoczynali kolejne inwestycje, by zdążyć przed wprowadzeniem obostrzeń zapisanych w ustawie. W efekcie podaż nowych mieszkań jest niemal dwukrotnie większa niż popyt. Dopiero w III kwartale liczba rozpoczynanych budów znacznie spadła.
— Wejście w życie ustawy deweloperskiej, źle przygotowanej i nie odpowiadającej na rzeczywiste potrzeby uczestników rynku deweloperskiego, w tym przede wszystkim nabywców mieszkań, zdecydowanie niekorzystnie wpłynęło na rynek — podkreśla Sławomir Horbaczewski, wiceprezes Marvipolu. Dopiero końcówka roku pełnego wydarzeń przyniosła nadzieję na poprawę sytuacji obecnych i potencjalnych kredytobiorców, a to za sprawą dwukrotnych obniżek stóp procentowych przez RPP i zapowiedzi nowelizacji restrykcyjnych rekomendacji KNF.