Czy frank jeszcze ma sens? Który bank pożyczy najwięcej, a który najtaniej? Gdzie dostaniemy kredyt na piękne oczy?
Oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich systematycznie rośnie. Na szczęście dzięki coraz mocniejszej złotówce pieniędzy w portfelach kredytobiorców nie ubywa tak szybko, jak można by się tego spodziewać.
Złoty umacnia się w ostatnich miesiącach względem dolara i euro. Dodatkowo frank szwajcarski słabnie w relacji do wspólnej waluty. W efekcie ostatnio płaciliśmy za franka tylko 2,40 zł — najmniej od 5 lat. Dla kredytobiorcy, który co miesiąc musi oddać bankowi 500 franków, spadek ceny tej waluty o 1 grosz oznacza 5 zł miesięcznie w kieszeni. A w ciągu ostatnich 12 miesięcy frank stracił 20 groszy, co daje spadek raty rzędu 100 zł.
Z drugiej strony, rośnie oprocentowanie. Zostańmy przy 500 frankach raty 20-letniego kredytu. Wzrost kosztu kredytu o 1 pkt proc. z 2,5 do 3,5 proc. oznacza, po przeliczeniu na złote, ratę wyższą o około 115 zł. Dwie tendencje rynkowe w znacznym stopniu się niwelowały.
Tak było dotąd. Jak będzie w najbliższym roku? Na pewno czeka nas dalszy wzrost stóp procentowych w Szwajcarii i co za tym idzie, oprocentowania kredytów. Można oczekiwać, że koszt przeciętnego kredytu we frankach szwajcarskich w połowie przyszłego roku będzie o około 0,5 pkt proc. wyższy niż obecnie i zbliży się do 4 proc. Efektywnie taki kredyt kosztuje jednak około 4,3-4,4 proc. z uwagi na tzw. spread (różnicę między kursem wpłaty a kursem spłaty zadłużenia).
Znacznie trudniej jest na dłuższą metę przewidywać notowania złotego. Zdecydowana większość analityków oczekuje dalszego umocnienia naszej waluty, co jest dobrą informacją dla kredytobiorców. Warto przypomnieć, że frank szwajcarski w połowie lat 90. kosztował sporo poniżej 2 zł.
Argumentów za dalszym wzrostem kursu naszej waluty jest sporo. Polska gospodarka jest w znakomitej kondycji, co przyciąga zagranicznych inwestorów. Stopy procentowe w naszym kraju są relatywnie wysokie, a w przyszłym roku powinny być jeszcze wyższe, co również zwiększa atrakcyjność inwestycyjną Polski i zainteresowanie złotym.
Wydaje się więc, że frank szwajcarski nadal jest dobrym rozwiązaniem dla kredytobiorców. Tym bardziej że kredyty w złotych już wkrótce najprawdopodobniej będą droższe z uwagi na wyższe stopy procentowe. W połowie przyszłego roku oprocentowanie kredytów w krajowej walucie może ukształtować się na poziomie 6 proc.
Jak zostać rentierem
Inwestowanie w nieruchomości jest w modzie i się opłaca. A jeśli ktoś już kupi mieszkanie, by zarobić na wzroście jego wartości, najczęściej decyduje się na jego wynajem, by chociaż częściowo pokryć raty kredytu. Okazuje się, że dochody z wynajmu mogą być uwzględnione przez bank przy zaciąganiu kolejnego kredytu. Nic więc nie stoi na przeszkodzie, by wykorzystać już posiadane mieszkanie jako „trampolinę” do zbudowania portfela inwestycyjnego złożonego z kilku nieruchomości, i to przy relatywnie niewielkiej pensji.
Wszystkie banki skłonne są uwzględnić dochody z najmu, pod warunkiem jednak że są one już osiągane — z reguły przynajmniej od 12 miesięcy. Przyszłe dochody z wynajmu, a więc dochody, jakie będziemy uzyskiwać dopiero po zakupie nieruchomości, na którą bierzemy kredyt, może wziąć pod uwagę PKO BP (do 70 proc. przyszłych dochodów) oraz Bank Millennium, ale tylko w ramach Kredytu Hipotecznego Biznes (jeśli zabezpieczeniem jest nieruchomość komercyjna lub mieszkalna, ale częściowo przeznaczona na cele komercyjne).
Wiele banków „obcina” dochody z wynajmu. Polbank uwzględnia maksymalnie 81 proc. uzyskiwanego dochodu, GE Money Bank i Nykredit — 80 proc. (50 proc., jeśli płacimy podatek ryczałtem), Deutsche Bank PBC 75-85 proc., BPH 90 proc., Pekao od 50 do 80 proc. Praktycznie wszystkie banki, z wyjątkiem BOŚ, są skłonne dać kredyt w sytuacji, gdy dochody z wynajmu będą jedynym źródłem dochodu kredytobiorcy.
Kredyt na piękne oczy
Kredytowej biurokracji można uniknąć, z reguły jednak trochę to kosztuje. Są banki, które udzielą kredytu w ramach „uproszczonej procedury”, a więc na przykład bez dokładnej analizy wysokości i źródła dochodów. Dla części kredytobiorców jest to tylko kwestia wygody i oszczędności czasu, dla innych jedyna szans na kredyt. Sprawdziliśmy, co oferują banki:
Maciej Kossowski, Paweł Zielewski
Patrz, co bierzesz. Licz, za ile bierzesz
Zawsze zwracamy naszym klientom uwagę na dokładną analizę oprocentowania. Bank, który życzy sobie 5,3 proc. za kredyt wcale nie musi być tańszy od tego który ustalił oprocentowanie na 5,5 proc. Diabeł tkwi w szczegółach.
Na pewno należy znać dokładny poziom marży. Marża to składnik oprocentowania kredytu, który w większości przypadków nie może zmienić się w całym okresie spłaty. Drugim składnikiem jest rynkowa stopa procentowa, taka jak WIBOR (dla złotego) i LIBOR (dla franka szwajcarskiego). Są to poziomy oprocentowania, po jakich banki sobie nawzajem pożyczają pieniądze. Ponieważ indywidualny kredytobiorca jest mniej wiarygodny niż inny, bank musi zapłacić dodatkową marżę (np. 1,5 proc. powyżej WIBOR).
O ile z porównaniem marży nie ma problemu, o tyle stopy rynkowe mogą być ustalane na wiele różnych sposobów. Sam indeks WIBOR występuje w kilku „odmianach”. Na przykład WIBOR 3-miesięczny wynosi 4,2 proc., 6-miesięczny 4,35 proc., a oba są przez banki wykorzystywane. Część banków bierze pod uwagę stawki aktualnie obowiązujące, inne banki obliczają własne indeksy na bazie danych historycznych. W rezultacie na przykład 3-miesięczny WIBOR w Pekao wynosi 4,27 proc., w Millennium 4,22 proc., a w BZ WBK 4,2 proc. Różnice mogą być znacznie większe, gdy zmieniają się stopy procentowe — wtedy banki w różnym tempie dostosowują się do zmian.
Adrian Konrad, Expander
Szwajcarska precyzja już niemodna
Wyraźnie widać odwrót klientów od franka szwajcarskiego. Zdaniem banków, wynika to ze wzrostu stóp procentowych w Szwajcarii. Częściowo z pewnością tak, jednak główną przyczyną jest rekomendacja S, która utrudniła dostęp do kredytów walutowych osobom o niskich zarobkach — największy spadek sprzedaży frankowych kredytów widać w trzecim kwartale tego roku, zaraz po wprowadzeniu ograniczeń. Banki są też bardziej ostrożne w promowaniu kredytów we frankach w obawie przed dalszymi posunięciami nadzoru bankowego.
W PKO BP udział kredytów we frankach szwajcarskich w pierwszym kwartale wyniósł 62 proc., w drugim 55 proc., a w trzecim już tylko 41 proc. W Banku Millennium w trzech kwartałach tego roku udział franków utrzymywał się na poziomie około 90 proc. Jednak, jak podkreśla Agnieszka Nachyła z Millennium, obecnie większość klientów wybiera naszą walutę. Spadek udziału franków szwajcarskich już w trzecim kwartale w relacji do pierwszego wyraźnie widać w Santander Consumer Banku (z 85 do 55 proc.), Kredyt Banku (z 75 do 50 proc.) czy BGŻ (z 71 do 56 proc.).
Wzrost zainteresowania kredytami w krajowej walucie widać na przykładzie ING Banku Śląskiego, który w pierwszym kwartale tego roku pożyczył 91 mln zł, a w trzecim już ponad 210 mln zł (łącznie w trzech pierwszych kwartałach 561 mln zł — o 170 proc. więcej niż w takim samym okresie ubiegłego roku).
Maciej Kossowski, Expander
Banki powoli zbliżają się do ściany
Polskie banki nie mają już zbyt wielu możliwości zwiększania zdolności kredytowej klientów. Kilka lat temu mogliśmy pożyczać coraz więcej dzięki silnie spadającym stopom. Później banki zaczęły masowo wydłużać okresy spłaty z 20 do 30 lat. Ostatnio coraz bardziej dostępne są kredyty na 40 lat (niedawno wprowadziły je Pekao i BPH), a nawet 45 lat (MultiBank, mBank). Jednak wydłużanie okresu spłaty ponad 30 lat nie powoduje znaczącego spadku raty.
Metody „administracyjne” też są ograniczone. Do niedawna banki obniżały poziomy kosztów utrzymania kredytobiorców — im niższy jest ten wskaźnik, tym więcej, zdaniem banku, kredytobiorca może przeznaczyć na ratę. Tutaj jednak nie ma już marginesu dla poprawy — kredytobiorca musi. Oczywiście im więcej będziemy zarabiać, tym więcej dostaniemy kredytu, jednak wzrost dochodów ludności jest w Polsce kilka razy niższy niż wzrost cen mieszkań.
Zdolność kredytowa, która nie może się już znacząco zwiększyć, będzie w najbliższych latach czynnikiem hamującym wzrost cen nieruchomości. Jeszcze dwa miesiące temu za 300 tys. zł można było w Warszawie kupić 48 metrów nowego mieszkania, a teraz już tylko 42. W sytuacji, gdy ceny mieszkań rosną w tak zawrotnym tempie, coraz większego znaczenia nabiera właśnie „hojność” banków. Nic nam po kredycie, nawet najtańszym, jeśli nie będziemy za uzyskane pieniądze kupić połowy potrzebnej nieruchomości.
Magdalena Szkoda, Expander