Kredyty hipoteczne staną się dostępniejsze
Nowe przepisy ustawy oksięgach wieczystych ihipotece mogą korzystnie wpłynąć na sytuację budownictwa związanego zkredytowaniem hipotecznym. Po zniesieniu hipoteki ustawowej, umożliwiono ustanawianie hipoteki umownej łącznej na kilku nieruchomościach.
Przepisy regulujące funkcjonowanie systemu ksiąg wieczystych oraz dotyczące bankowości hipotecznej są dosyć skomplikowane iniekiedy mało zrozumiałe. Niedawno wprowadzono szereg zmian, które mogą zaważyć na dalszym rozwoju rynku mieszkaniowego. Warto więc bliżej przyjrzeć się nowym regulacjom. Tym bardziej że mają one przynajmniej częściowo usprawnić funkcjonowanie rynku mieszkaniowego atakże ułatwić dostęp do kredytów hipotecznych.
Bez ustawowej
Jedną znajważniejszych zmian, która istotnie wpłynie na funkcjonowanie rynku nieruchomości związanego zzabezpieczeniami hipotecznymi, jest zniesienie hipoteki ustawowej. Zastąpiła ją hipoteka przymusowa, która może powstać tylko poprzez wpis do księgi wieczystej. Do tej pory hipoteka ustawowa powstawała zmocy prawa, np. wtedy, gdy podatnik zalegał zpłaceniem podatków lub składek na ZUS.
— Ten przywilej państwa był bardzo krytykowany, ponieważ powodował brak pewności co do tego, czy kupowana nieruchomość nie jest obciążona długiem na rzecz Skarbu Państwa — mówi Agnieszka Drewicz-Tułodziecka, prezes Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego.
Skutkiem tego była niestabilność obrotu nieruchomościami. Dlatego hipoteka ustawowa zastąpiona została hipoteką przymusową. Ustanawiana zostaje wyłącznie poprzez wpis do księgi wieczystej. Jeśli nie istnieje księga wieczysta dla danej nieruchomości, hipoteka przymusowa powstaje wdrodze zabezpieczenia tymczasowego, które jest dokonywane łącznie zwnioskiem ozałożenie księgi wieczystej, składanym przez organ podatkowy.
— Hipoteka przymusowa ma pierwszeństwo zaspokojenia przed innymi hipotekami, tak jak poprzednio ustawowa. Nowe przepisy wprowadziły jednak wyjątek dotyczący banków izabezpieczenia należności ztytułu kredytów bankowych. Wtych przypadkach opierwszeństwie zaspokojenia roszczeń decydować będzie kolejność złożonych wniosków odokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej — informuje Agnieszka Drewicz-Tułodziecka.
Jednakże, co podkreśla, zmiana ta nie załatwia problemu wiarygodności hipotek. Jeśli właściciel nieruchomości zalega zpodatkami, ajednocześnie zalega ze spłatą długu zabezpieczonego hipoteką, Skarb Państwa wpierwszej kolejności odbierze swoje należności. Nie ma znaczenia to, że bank czy inny wierzyciel hipoteczny wcześniej wpisali hipotekę na pierwszym miejscu wksiędze wieczystej.
Hipoteki ustawowe, wpisane do ksiąg wieczystych przed wejściem wżycie nowych regulacji, przekształcone zostały whipoteki przymusowe. Natomiast wygasną hipoteki ustawowe nie wpisane do ksiąg.
Znowelizowano również przepisy dotyczące zabezpieczeń hipotecznych. Jedną znajistotniejszych nowości jest wprowadzenie możliwości ustanawiania hipoteki umownej łącznej.
Wsytuacji, gdy nie wystarcza hipoteka na jednej nieruchomości, osoba starająca się owysoki kredyt mieszkaniowy iposiadająca więcej niż jedną nieruchomość ma możliwość ustanowienia łącznej hipoteki na wszystkich nieruchomościach.
Pojawiła się też możliwość ustanawiania hipoteki wwalutach obcych.
Co do minuty
Okolejności wpisów hipotek do ksiąg wieczystych decyduje chwila złożenia wniosków. Decyduje nie tylko godzina, októrej wniosek wpłynął do sądu, ale liczą się także minuty. Precyzyjne określenie czasu złożenia wniosku daje możliwość dokładnego ustalenia kolejności hipotek.
Nowe przepisy mają poprawić także bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Niewywiązanie się przez nabywcę nieruchomości zobowiązku ujawniania nowego stanu prawnego nieruchomości wksiędze wieczystej zagrożone jest karą grzywny do wysokości 10 tys. zł. Po zakupie mieszkania bądź gruntu należy więc możliwie jak najszybciej dokonać wpisów wksiędze wieczystej.
Niektóre rozwiązania budzą jednak spore kontrowersje. Nowe przepisy stanowią, iż teraz to notariusze mają obowiązek przesyłania do sądów wniosków owpis hipotek do ksiąg. Jednak zdaniem przedstawicieli środowiska notariuszy, niewiele to zmieni. Teraz notariusze będą także pobierać opłaty sądowe od wpisów.
— Pobieranie tych opłat utrudni działalność notariuszy inarzuci na nich dodatkowe obciążenia finansowe. Jeśli klient zjakiegoś powodu nie zapłaci, to notariusz mając obowiązek rejestracji podpisanego aktu, będzie zmuszony kredytować te opłaty — narzeka Leszek Zabielski, wiceprezes Krajowej Rady Notarialnej.
Ponadto uważa on, że pobieranie opłat przez notariuszy narusza Konstytucję istanowi przyznanie, że sądy wPolsce nie są wstanie wykonywać swoich obowiązków.
Zdaniem Agnieszki Drewicz-Tułodzieckiej, nowe regulacje należy ocenić pozytywnie.
— Gdy zainteresowani sami przesyłali wnioski do sądów, często zawierały one błędy formalne, brakowało niektórych danych, wszczególności istniało ryzyko nieprawidłowego wyliczenia opłaty lub nie uiszczenia jej. Teraz, biorąc pod uwagę profesjonalizm notariuszy, nie powinno już dochodzić do takich sytuacji — podkreśla.
Skrócił się też czas na przesłanie wniosku, który powinien być wysłany przez notariusza bezzwłocznie, anajpóźniej wciągu trzech dni. Wcześniej obowiązywał termin 7-dniowy.
—W praktyce rejestracja wniosków trwa 4-5 tygodni. Ustawowe zmiany terminów raczej nie przyśpieszą procedury wpisów — uważa Leszek Zabielski.