Branża wykończeniowa znów dostaje zamówienia na duże fit-outy (aranżacje biur na potrzeby konkretnego najemcy) w biurowcach, które wykonywane są przy wynajmie biur na dłuższe okresy (od 5 lat w górę). Według Roberta Karniewskiego, prezesa firmy doradczej Reina Company, wyspecjalizowanej w reprezentacji najemców biurowych, po okresie niepewności, ograniczania wydatków przez najemców i przedłużania umów o rok-dwa, już dziś negocjuje się więcej umów na pięć, siedem, a nawet więcej lat.
Zjawisko to częściowo odzwierciedlają dane REDD, firmy technologicznej gromadzącej dane o biurowcach. Z informacji pochodzących od właścicieli biur wynika, że średnia długość minimalnego okresu najmu wynosiła w 2019 r. 3,73 roku, w 2020 r. r. spadła do 3,51 roku, a w 2021 r. nieznacznie wzrosła osiągając 3,54 roku. Jednak zdaniem Piotra Smagały, dyrektora zarządzającego REDD, pojawienie się obecnie dłuższych umów może być zjawiskiem tymczasowym – w dłuższym okresie widać, że właściciele stali się bardziej elastyczni, a preferowany przez najemców okres najmu skraca się.
Czas zamiast pieniędzy
Według prezesa Reina Company, na obserwowany obecnie powrót do dłuższych umów najmu może przekładać się w wzrost kosztów przygotowania powierzchni, a nakłady na wykończenie biur ponoszą zwyczajowo właściciele biurowców. Panujący rynek najemcy (wskaźnik pustostanów przekroczył 12 proc.), nie daje wynajmującym zbyt wielu możliwości reakcji. Wraz ze wzrostem cen fit-outu pogodzenie dotychczasowych czynszów efektywnych z powszechną na rynku zasadą zerowego nakładu inwestycyjnego najemcy na wykończenie biura, jest coraz większym wyzwaniem.
– Przed pandemią już typowa „pięciolatka” pozwalała właścicielowi budynku na sfinansowanie fit-outu dla najemcy. Teraz okres ten może wydłużyć się do siedmiu, ośmiu lat – tłumaczy Robert Karniewski.
Alternatywą dla dłuższych umów, mógłby być zdaniem Roberta Karniewskiego skromniejszy niż do tej pory zakres prac wykończeniowych lub wybór przez część najemców opcji samodzielnego sfinansowania aranżacji swojej przestrzeni biurowej w zamian za niższy czynsz efektywny. Innym wyjściem, stosowanym zresztą od dawna, gdy najemcy zależało na ponadstandardowym wykończeniu, jest dopłata różnicy w cenie rozłożona na miesięczne raty podwyższające czynsz.
Perspektywa graczy rynkowych
Deweloperzy dostarczający powierzchnie biurowe i właściciele biurowców negocjujący obecnie umowy najmu potwierdzają istnienie problemu wyższych kosztów wykończenia biur. Np. Polski Holding Nieruchomości jako jedną z opcji proponuje przedłużenie umów: w przypadku pięcioletniej umowy - do 7 lat, a w przypadku siedmioletniej - do 10 lat.
– Jeżeli najemca nie jest skłonny do wydłużenia umowy najmu, proponujemy mu rozliczenie nadwyżki z fit-outów w formie podwyższenia czynszu najmu lub bezpośrednie sfinansowanie przez najemcę różnicy pomiędzy wyceną a realnym kosztem realizacji. Jeżeli zaś najemca nie jest skłonny podpisać dłuższej umowy najmu lub rozłożyć nadwyżki w czynszu, kolejną opcją jest - w porozumieniu z najemcą - obniżenie standardu wykonania powierzchni, co oczywiście finalnie ma doprowadzić do obniżenia ceny - informuje Magdalena Kacprzak, dyrektor biura marketingu, strategii, relacji inwestorskich i PR w PHN.
W Globalworth okres, o jaki zostanie wydłużona umowa, zależy od tego, o ile kwota za fit-out wykracza poza budżet oferowany przez wynajmującego.
– Możemy też zastosować inne mechanizmy, takie jak powiększenie budżetu na prace aranżacyjne w zamian za rezygnację z całości lub części oferowanych wakacji czynszowych – mówi Anna Korwin-Kulesza, starszy menedżer ds. najmu w Globalworth Poland.
Walec pandemii
Podczas pandemii najemcy w dużej części podpisywali krótkie umowy najmu – „na przetrwanie”, a właściciele budynków ograniczali przygotowanie powierzchni do przypadków, gdy czas umowy rekompensował nakłady. W efekcie firmy wykonujące fit-outy były zapraszane głównie do realizacji podstawowych projektów.
– Klienci chcieli łatwo przearanżować lub zbudować biuro od podstaw i szybko wprowadzić do niego pracowników powracających z pracy zdalnej. Panowało poczucie tymczasowości urządzanej przestrzeni i niepewności, jak powinna wyglądać powierzchnia biurowa w pandemii – mówi Jakub Prokocki, dyrektor działu kosztorysowego w Reesco.
Jak ocenia Jakub Prokocki na podstawie doświadczeń Reesco, w trakcie pandemii w 2020 r. rynek fit-out skurczył się o ok. 30 proc. jeśli chodzi o sumaryczną wartość kontraktów, natomiast 2021 r. będzie bliski wyników z 2019 r., które były dobre.
Tempo spada, ceny rosną
Zwiększony obecnie popyt na fit-outy w biurowcach zastał branżę wykończeniową na gorszej pozycji startowej niż w 2019 r. Przy ograniczonym zapotrzebowaniu podczas pandemii na materiały budowlane i wykończeniowe ich producenci wytwarzali ich mniej, a poziomy zapasów w wielu kategoriach spadły niemal do zera. Według Reesco, dłużej czeka się m.in. na tworzywa sztuczne, lakiery, płyty do zabudów stolarskich, drewno, podłogi podniesione. To wydłuża czas prac wykończeniowych. O ile przed pandemią przygotowanie biura zabierało trzy-cztery miesiące, obecnie zajmuje nawet pół roku.
Z drugiej strony ceny materiałów bardzo poszły w górę. Np. cena płyt OSB tylko od marca do listopada 2021 r. podrożała o 50 proc. Podobnie od czerwca do września wzrosły ceny wykonania ściany G-K podwójnie płytowanej z robocizną czy malowania.
Według Jakuba Prokockiego cena fit-out za jeden m kw. w Warszawie waha się znacznie, w zależności od wybranych elementów wyposażenia i wykończenia. Biorąc jednak pod uwagę powierzchnie przebudowywane i nowe biurowce łącznie oraz uśredniając obecne wyceny, określa ją na ok. 2000 zł za m kw.
Recepty wykończeniowców
Tymczasem, zanim rynek wypracuje najlepsze praktyki, branża fit-out stara się radzić sobie z sytuacją rosnących cen na bieżąco, wykorzystując alternatywne – choć, jak zapewniają jej przedstawiciele, nadal jakościowe – produkty i rozwiązania. Jak podkreśla Reesco, dotyczy to głównie elementów, których przeciętny użytkownik biura nigdy nie zauważy.
Chcąc skrócić oczekiwanie na wprowadzenie się do biur, firmy wykończeniowe proponują modyfikacje harmonogramu budowy oraz inne etapowanie prac. Na przykład przy obecnych brakach podłóg podnoszonych proponują tymczasowe wybudowanie ścian na całej wysokości, aby już można było pracować w biurze, a instalację podłóg później, gdy będą już dostępne.
Globalworth prowadzi równolegle kilkanaście projektów aranżacji i rearanżacji powierzchni biurowych. Posiada też też własny zespół menedżerów projektów i do spraw kosztów.
– Na każdą aranżację prowadzimy przetarg, aby wyłonić jak najbardziej atrakcyjnego cenowo i jakościowo generalnego wykonawcę. Z każdym z nich prowadzimy też negocjacje. Jesteśmy świadomi, że oni również mierzą się z wyższymi kosztami materiałów i podwykonawców, dlatego staramy się znaleźć kompromis satysfakcjonujący wszystkie strony tego procesu– mówi Paweł Czapski, Cost Manager w Globalworth Poland.