Rynek nieruchomości nie znosi próżni. Gdy banki piętrzą trudności przy udzielaniu kredytów mieszkaniowych, wielu deweloperów opracowało oferty dla tych, którym trudno się wykazać wystarczającą zdolnością kredytową. Deweloperzy oferują takim osobom pomoc przy finansowaniu zakupu lokalu, czyli tzw. kredyt u dewelopera.
Mądrzy po szkodzie
Po czterech latach od szczytu nieruchomościowej hossy wiemy, że spowodował ją boom kredytowy. Nauczeni doświadczeniem właściciele banków zapowiedzieli na 2012 r. dalsze zaostrzanie polityki kredytowej. Takie deklaracje składa aż 86 proc. banków, a ponad 40 proc. twierdzi, że zaostrzenie będzie znaczne. Żadna z ankietowanych instytucji finansowych nie przewiduje złagodzenia polityki kredytowej — wynika z raportu NBP o sytuacji na rynku kredytowym w I kwartale 2012 r. Taka polityka banków to skutek obaw przed ryzykiem związanym z rozwojem sytuacji gospodarczej. Według analityków taka strategia banków nie jest jednak najlepszą z możliwych.
— Popadanie ze skrajności w skrajność, w kwestii finansowania rynku nieruchomości, które w ostatnich latach jest typowe dla rodzimego sektora bankowego, jest nie tylko polityką biznesową wątpliwej jakości, ale przede wszystkim modelową strategią podcinania gałęzi, na której się siedzi. Jeżeli strategia boomu kredytowego windowała ceny, to obecna tendencja do zakręcania kurka musi wywołać skutek odwrotny, czyli istotny spadek wycen za mkw. mieszkania — wyjaśnia Jerzy Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com.
Okazja czy chwyt?
W tej sytuacji deweloperzy przygotowują coraz ciekawsze oferty, by zachęcić osoby, którym odmówiono kredytu. Polega to najczęściej na tym, że deweloper zobowiązuje się przez określony czas spłacać za klienta część lub nawet całą ratę kredytową. Firmy, które oferują taką pomoc klientom, muszą mieć dodatkowe pieniądze.
— Umożliwiamy zakup wybranych lokali z naszej oferty, przy finansowaniu 70 proc. ceny z naszych pieniędzy. Ponieważ nasza firma wykazuje nadpłynność finansową, mogliśmy przeznaczyć część pieniędzy na sfinansowanie takiego programu sprzedaży — mówi Piotr Ponikowski właściciel i dyrektor zarządzający firmy deweloperskiej Inter-es.
Spółka Inpro wprowadziła natomiast specjalny system płatności realizowany wspólnie z doradcą kredytowym — firmą Paczull, w którym kupujący zaczyna spłatę kredytu (odsetek i raty kapitałowej) dopiero po odbiorze mieszkania.
— Taka konstrukcja oferty nie powoduje zwiększenia marży, a prowizja wynosi nadal 0 proc. Kredytowanie może wynosić do 95 proc. wartości inwestycji — mówi Rafał Zdebski, dyrektor handlowy w Inpro.
Ostatnio podobną inicjatywę podjęła spółka Atal, która — dzięki porozumieniu z firmą doradztwa finansowego Aspiro — będzie opłacała marżę kredytu hipotecznego nowym klientom przez pierwszych 18 miesięcy. Klientom, którzy zdecydują się na zakup mieszkania i skorzystają z pomocy eksperta Aspiro przy uzyskaniu kredytu hipotecznego, przez 18 miesięcy będziemy opłacać jego marżę. Takie rozwiązanie zmniejszy koszty kredytu ale też zapewniwsparcie przy jego uzyskaniu — mówi Mateusz Juroszek, wiceprezes Atal.
Pojawiają się też inne pomysły. J.W. Construction pracuje nad alternatywnym wariantem finansowania zakupu mieszkań i swojej działalności deweloperskiej. Miałby on polegać emisji długoterminowych obligacji, dla których zabezpieczeniem byłyby budowane mieszkania. Z kolei pomysł Związku Banków Polskich zakłada tworzenie przez deweloperów mieszkaniowych funduszy inwestycyjnych zamkniętych, których certyfikaty byłyby wymieniane na mieszkania.
Zamiast kredytu w banku?
Dziura na rynku kredytowym, która mogłaby powstać w związku z ostrą polityką banków, może zostać wypełniona dzięki nowym pomysłom deweloperów. Pojawiające się różne wersje „kredytu u dewelopera” każą się zastanowić, czy mamy do czynienia z nową tendencją, za sprawą której taka forma finansowania będzie obowiązkowym punktem w ofercie każdej firmy deweloperskiej, czy może ze sprytnym chwytem, który ma jedynie wypełnić lukę na rynku kredytów.
— Pojawienie się obok kredytów hipotecznych uzupełniających form pożyczania pieniędzy na własne lokum jest uzasadnione. Mogłyby z nich korzystać osoby, których wiarygodność kredytową zakwestionowały banki — mówi Jarosław Jędrzyński.
Analitycy nie przewidują jednak, by tego typu inicjatywy miały w przyszłości zastąpić kredyty udzielane przez banki.
— Pozostaje przeczekać słabsze nastroje bankowców spowodowane niepewną sytuacją makroekonomiczną. Jest pewne, że raczej prędzej niż później banki będą zmuszone do rozsądnej liberalizacji polityki kredytowania budownictwa mieszkaniowego, ponieważ długoterminowe utrzymywanie dzisiejszej strategii najbardziej szkodzi im samym — podsumowuje Jarosław Jędrzyński.
86 proc. Taki odsetek banków ankietowanych na zlecenie NBP zapowiada dalsze zaostrzanie polityki kredytowej.