Po dwóch latach konsultacji w ramach ustawy lex deweloper Rada Warszawy odrzuciła uchwałę pozwalającą na budowę przez dewelopera osiedla mieszkaniowego w miejscu biurowców Empark na Służewcu kupionych od spółki Immofinanz. Za odrzuceniem głosowała nie tylko opozycja, ale także część radnych KO. Zgodnie z planem dewelopera na osiedlu miało powstać od 1200 do 1600 mieszkań, trzy hektary zieleni, publiczna szkoła podstawowa. Deweloper miał też sfinansować usunięcie napowietrznej linii wysokiego napięcia.
Z opisu dyskusji podczas posiedzenia rady wynika, że kością niezgody była szkoła, a konkretnie to, że przeciwnicy inwestycji nie godzili się na partycypację finansową miasta w jej budowę. Deweloper zaproponował szkołę na 270 uczniów, adekwatnie do wielkości osiedla (około 2,7 tys. mieszkańców), jednak władze Mokotowa w toku konsultacji uznały, że dzielnicy potrzebna jest większa — na 450 uczniów. Echo uwzględniło więc w projekcie dodatkowe sale, ale ograniczyło się z finansowaniem tylko do wielkości zadeklarowanej na początku. Pozostałą kwotę na powiększenie szkoły zaproponowały władze Warszawy (prezydent), co nie spodobało się części radnych i wpłynęło na wynik głosowania.
Radni zaskoczyli Echo
Negatywna decyzja Rady Warszawy była dla Echa zaskoczeniem.
— Zaproponowaliśmy przedsięwzięcie wpisujące się w politykę miejską i trendy rozwoju urbanistyki. Jego znaczącym elementem są inwestycje towarzyszące dla miasta i jego mieszkańców. Projekt zakładał całkowitą zmianę funkcjonowania Służewca — z monofunkcyjnej dzielnicy biurowej w wielofunkcyjny kwartał miasta. Decyzja radnych o odrzuceniu naszego wniosku w trybie specustawy mieszkaniowej i szerokiej oferty inwestycji w miejską infrastrukturę przekreśla realną szansę na wybudowanie tam szkoły w dwa lata, stworzenie dodatkowych terenów zielonych i na ogólną poprawę funkcjonowania tej części Mokotowa — mówi Krzysztof Giemza, architekt i prokurent Echa.
Inwestor nie podjął jeszcze decyzji w związku z uchwałą warszawskich radnych. Transakcja z Immofinanzem na zakup nieruchomości przy ul. Wołoskiej, gdzie miało powstać osiedle, nie została jeszcze sfinalizowana — podpisano jedynie umowę przedwstępną, więc Echo może się z niej wycofać. Z drugiej strony — dwa lata przygotowań projektu, który miał zrewitalizować dzielnicę biurową, i taki jego koniec to raczej wielkie nieporozumienie. Koszt wybudowania szkoły po stronie dewelopera miał wynosić 20 mln zł, a pozostałych inwestycji w infrastrukturę miejską kolejne 20 mln zł. W sumie radni zrezygnowali i z nowych mieszkań, i z 40 mln zł od dewelopera.
Zły sygnał dla rynku
Dla inwestorów, którzy zechcą zaangażować się w takie przedsięwzięcia, jest to sygnał, że nie wystarczy sprostać wymaganiom przepisów ustawy lex deweloper i uchwalonym przez miasta wytycznym, by liczyć na ich pozytywną decyzję.
— Ustawa lex deweloper została przez władze Warszawy uzupełniona o szczegółowe i dużo bardziej rygorystyczne dla deweloperów przepisy. Zobowiązują ich m.in. do utworzenia miejsc edukacyjnych odpowiadających 10 proc. liczby mieszkańców. W przypadku inwestycji Echa mamy projekt zgodny ze wszystkimi wymaganiami, ale radni arbitralnie uznali, że deweloper powinien sfinansować również powiększenie szkoły, by mogła przyjąć więcej dzieci niż tylko z tego osiedla — komentuje sytuację Konrad Płochocki, dyrektor zarządzający Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jego zdaniem uchwała Rady Warszawy to bardzo zły komunikat dla deweloperów. Szczególnie dziwi go zablokowanie budowy mieszkań w mieście, w którym w ofercie jest ich dziś najmniej od 14 lat. Poza tym zmniejszona podaż ma też wpływ na ich ceny.
— Kiedy w Krakowie władze miasta zablokowały nowe inwestycje deweloperskie i załamała się podaż nowych mieszkań, średnie ceny transakcyjne mieszkań w trzy lata urosły o 27,9 proc., a ceny ofertowe na rynku pierwotnym o ponad 40 proc. Budowa nowych mieszkań przez deweloperów ewidentnie ogranicza wzrost cen mieszkań, nie mówiąc o tym, że jest ich po prostu zbyt mało — mówi Konrad Płochocki.
Obawy przed specustawą
Ustawa lex deweloper umożliwia przyspieszenie inwestycji, aby budować więcej mieszkań bez konieczności zmiany planu zagospodarowania przestrzennego na funkcję mieszkaniową. Decyzja o zgodzie na takie rozwiązanie leży w rękach samorządu po spełnieniu przez inwestora określonych warunków.
Oponenci krytykowali ustawę, przewidując, że spowoduje samowolę deweloperów. Tak jednak się nie stało — wniosków o inwestycje zgodnie z tą ustawą jest niewiele. W Warszawie np. wpłynęło ich kilkanaście i w większości czekają na decyzje. Procedowanie wniosków jest szczegółowe i transparentne — wnioski wraz z wizualizacjami inwestycji umieszczane są na stronie internetowej władz samorządowych i poddawane szerokim konsultacjom społecznym.
Odrzucenie przez radnych Warszawy projektu, który miał zmienić monokulturę biurową Służewca w wielofunkcyjną przestrzeń, świadczy o ryzyku korzystania z ustawy lex deweloper. Skoro tak duży inwestor, dostarczający wysokiej jakości mieszkania, został odrzucony z tak oczywistym projektem, to co czeka inne projekty, w bardziej dyskusyjnych lokalizacjach. Inicjatywa Echo Investment, by w miejsce biurowców średniej jakości, liczących już niekiedy kilkadziesiąt lat, powstało osiedle z zielenią i ogólnodostępną infrastrukturą, wpisywała się w politykę władz Warszawy odchodzenia od monofunkcyjnych dzielnic w stronę 15-minutowego miasta, gdzie blisko siebie znajduje się przestrzeń do życia, pracy, zakupów i spędzania czasu wolnego. Nie rozumiem decyzji radnych.