Specustawa mieszkaniowa, tzw. lex deweloper, dopuszczająca inwestycje mieszkaniowe na działkach o innym przeznaczeniu, przyniosła w 2022 r. w całej Polsce blisko sto pozytywnych uchwał samorządów. Otwierały one drogę do uzyskania pozwoleń na budowę.
— Samorządy przekonały się, że dzięki tym procedurom każdy wygrywa: zdegradowane tereny są rewitalizowane, inwestorzy zyskują dostęp do ziemi pod budowę, której w miastach jest coraz mniej, a lokalne społeczności otrzymują nowe drogi, szkoły i parki w ramach inwestycji towarzyszących. Tylko w Warszawie wiemy o 50 przygotowywanych projektach z inwestycjami towarzyszącymi za 600 mln zł — mówi Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Urząd Miasta Warszawy nie pracuje nad żadnym formalnym wnioskiem w trybie lex deweloper, jednak zainteresowanie jest bardzo duże i różni inwestorzy prowadzą rozmowy z miastem na etapie przed formalnym złożeniem wniosku. Rozmowy te dotyczą łącznie ponad 70 inwestycji — wynika z informacji przesłanej PB przez Monikę Beuth, rzeczniczkę ratusza.
W innych miastach deweloperzy także przygotowują podobne wnioski. W Łodzi np. trwa procedura rozpatrywania trzech wniosków, ale urząd miasta wie już o przygotowywanych 11. W Gdańsku nie jest procedowany żaden wniosek, jednak urząd miasta prowadzi rozmowy z sześcioma inwestorami.
Wstrzymana fala
Mimo wielu przygotowywanych wniosków nie są one składane masowo. Może wydawać się to dziwne, bo znowelizowana ustawa o planowaniu przestrzennym skróciła obowiązywanie specustawy do końca 2025 r., więc logiczne byłoby przyspieszenie ich składania, aby zdążyć, zanim ustawa przestanie obowiązywać.
Według Patryka Kozierkiewicza, radcy prawnego PZFD, od 2018 r. liczba pozytywnych uchwał samorządów w Polsce systematycznie rosła: w 2019 r. było ich 55, w 2020 —71, w 2021 — 78, a w 2022 — 96.
— Niestety, nieprzemyślana decyzja Sejmu przyniosła w kolejnym roku nowelizację specustawy, określającą sztywny dla całej Polski współczynnik miejsc postojowych na każde mieszkanie na poziomie 1,5 i już w 2023 r. było tylko 77 takich uchwał, z czego duża część była procedowana jeszcze na podstawie poprzednich przepisów — mówi Patryk Kozierkiewicz.
Według niego nowelizacja nakazuje deweloperom budować więcej miejsc postojowych bez możliwości wzięcia pod uwagę lokalnych uwarunkowań i faktycznego zapotrzebowania. Tymczasem projektowanie większej ich liczby ogranicza możliwości zagospodarowania działki, więc w inwestycjach powstanie mniej mieszkań. To z kolei przełoży się na większą cenę pojedynczego lokalu, co odwodzi inwestorów od składania wniosków w ramach specustawy.
Wcześniej współczynnik miejsc postojowych określały samorządy w swoich standardach urbanistycznych — w ścisłym centrum Warszawy np. był niższy niż jedno na lokal, w pobliżu komunikacji szynowej 0,8, a na dalekich nieskomunikowanych przedmieściach bliski 1,5.
Jeden na siedem
— Projekty są zamrożone, spowolnione. Z naszych siedmiu wniosków w zależności od lokalizacji albo trochę wstrzymujemy prace, albo czekamy na zmianę ustawy i powrót do lokalnych standardów urbanistycznych — mówi Justyna Cymerman, dyrektor działu urbanistyki w Greenfields, firmie przygotowującej tereny pod inwestycje na zlecenie właścicieli terenów.
Jej zdaniem cała branża czeka na powrót do starych zasad — odpowiednie przepisy są już w projekcie, który od kilku miesięcy czeka na akceptację rządu.
Obecnie trwa wyścig z czasem. Firmy chcą składać wnioski o lokalizację inwestycji, ale dopóki działa niekorzystny przepis, zwlekają. Od stycznia 2026 r. rozwiązania lex deweloper zastąpią przepisy o zintegrowanych planach inwestycyjnych (ZPI. Aby jednak takie plany mogły powstawać, samorządy muszą najpierw opracować plan ogólny, który zastąpi miejscowe studia zagospodarowania przestrzennego.
Miasta zrzeszone w Związku Miast Polskich już przed uchwaleniem ustawy o planowaniu ostrzegały, że nie zdążą przygotować planów ogólnych do końca 2025 r. Inwestorzy, którzy nie zdążą rozpocząć inwestycji na podstawie lex deweloper, trafią w lukę, w której stare przepisy nie mogą już działać, a nowe nie są wdrożone. PZFD ma jeszcze nadzieję, że ustawodawca przedłuży obowiązywanie lex deweloper do 2028 r.