Zabytkowe kamienice adaptuje się na eleganckie i stylowe biura w całej Europie tam, gdzie w miejskich centrach brakuje przestrzeni lub po prostu nie stawia się biurowców. Warszawa nie jest wyjątkiem, więc i tu pojawiają się ciekawe projekty, przy czym nowy wizerunek otrzymują nie tylko przedwojenne budynki, lecz również biurowce sprzed zaledwie 10 lat.
W reprezentacyjnych murach
Le Palais, Royal Trakt Offices, Pasaż Lipińskiego, Plac Małachowskiego Plac Bankowy 1 czy Dom Dochodowy o Trzech Frontach to dobre przykłady ukończonych inwestycji. Trwa rewitalizacja m.in. Hotelu Europejskiego. Powstał w 1857 r. według projektu wybitnego polskiego architekta Henryka Marconiego. Od początku uchodził za najbardziej ekskluzywny hotel w całym imperium rosyjskim, a w czasach II Rzeczpospolitej mieściły się w nim poselstwa Belgii, Brazylii, Finlandii, Hiszpanii i Litwy. Według analityków Cushman&Wakefield, gruntowna przebudowa i renowacja budynku jest zgodna z wytycznymi konserwatorskimi. Europejski utrzyma główną funkcję hotelową, ale dodatkowo zaoferuje przestrzeń handlową i biurową. Na dwóch nadbudowanych kondygnacjach powstają nowoczesne biura klasy A+ — w sumie 7 tys. mkw. Obiekt będzie gotowy w 2017 r. W trakcie rewitalizacji są również Smolna 40 tuż przy rondzie de Gaulle’a, Poznańska 37 i ArtN na Woli.
— Poza Warszawą również można znaleźć interesujące przykłady rewitalizacji, np. Bazar Poznański w Poznaniu, Browar Lubicz — Pałac Getzów w Krakowie czy Na Solnym i Rynek 1 we Wrocławiu. Takie działania są popularne również w Łodzi, gdzie na biura adaptuje się budynki poprzemysłowe — opowiada Michał Lis, dyrektor w dziale wynajmu powierzchni biurowych JLL. Największy potencjał ma Kraków ze względu na rozmiary i starszą część centrum.
— W Polsce rewitalizowane kamienice to raczej niewielki rynek. Trudno mówić, że ich podaż rośnie, choć co jakiś czas zdarzają się ciekawe propozycje — zaznacza Łukasz Kałędkiewicz z działu powierzchni biurowych CBRE. Tymczasem Michał Lis przekonuje, że udział takich obiektów w rynku rośnie, choć oczywiście jest ich znacznie mniej niż typowych biurowców. Przyczyn popularności historycznych obiektów jako atrakcyjnych biur jest kilka. Przede wszystkim w centrach miast brakuje wolnych działek, na których można wybudować nowoczesny biurowiec. Zabytkowe kamienice zwykle stoją zaś w bardzo dobrych miejscach, a prestiż związany z położeniem i historią budynku jest bardzo ważny dla niektórych najemców.
— Często firmy i organizacje, np. kancelarie prawne lub konsulaty, szukają mniejszych modułów w sercu miasta i w bardzo reprezentacyjnych budynkach. Historyczne obiekty w największym stopniu zaspokajają te potrzeby — twierdzi Michał Lis.
Większy budżet
Analitycy Colliers International szacują, że w Warszawie wykorzystuje się na biura około 230 tys. mkw. kamienic. Na drugim miejscu jest Wrocław, gdzie łączna powierzchnia biur w kamienicach to około 165 tys. mkw. Trzecią pozycję zajmuje Kraków z ponad 50 tys. mkw.
— Jeśli jednak spojrzymy na udział biur w kamienicach w poszczególnych miastach, okaże się, że największy jest we Wrocławiu i obejmuje niemal jedną trzecią biur. Drugie miejsce ma Łódź (10 proc.), a trzecie ex aequo Trójmiasto i Kraków, gdzie kamienice stanowią po 8 proc. całej podaży biurowej. W Warszawie udział kamienic w podaży biur wynosi 5 proc. — wylicza Robert Karniewski, dyrektor rynków regionalnych w dziale powierzchni biurowych Colliers International. Dodaje, że liczba kamienic przeznaczonych na cele biurowe będzie rosła, zwłaszcza po rozwiązaniu spraw reprywatyzacyjnych. Popyt na biura w kamienicach jest jednak dość ograniczony, gdyż są to zwykle mniejsze i mniej elastyczne moduły o wysokich stawkach najmu. Czynsze w zrewitalizowanych kamienicach są przeważnie o 5-10 proc. wyższe niż w standardowych biurowcach.
— W stolicy średnia cena za wynajęcie 1 mkw. wynosi około 20 euro miesięcznie. W Krakowie, Katowicach, Trójmieście stawki wahają się od 12 do nawet 17 euro. Najtaniej jest w Łodzi: 7-8 euro — wylicza Robert Karniewski. Głównymi najemcami kamienic biurowych są firmy, którym zależy na prestiżowym adresie i butikowym charakterze budynku. Standardowo to kancelarie prawne, notariusze, doradcy, ubezpieczyciele, ambasady i prestiżowe sklepy.
— Wśród najemców bywają także spółki z sektora IT. Na przykład Opera Software wynajęła we Wrocławiu 4,4 tys. mkw. w kompleksie Hieronimus w centrum miasta, który stanowią dwie zrewitalizowane kamienice z początku XX wieku. Najemcy zależało na klimacie i dobrej lokalizacji. Nie bez znaczenia był też wysoki standard wykończenia — opowiada Robert Karniewski.
W pogoni za klientem
W trudnej sytuacji są właściciele starzejących się biurowców, które zapełniły warszawski krajobraz w minionych dekadach. W Polsce już budynki dziesięcioletnie są uznawane za stare, co się wiąże z szybkim rozwojem technologii.
— Na rynku rosnących pustostanów niełatwo znaleźć najemców na takie nieruchomości, chyba że coś je wyróżnia, np. dogodny komunikacyjnie adres lub atrakcyjne możliwości parkowania. W Warszawie pustostanów w klasie B (starsze obiekty) jest więcej niż w klasie A — informuje Łukasz Kałędkiewicz. Tylko niektóre stołeczne biurowce cieszą się dużym powodzeniem mimo „sędziwego” wieku, np. Green House, WCC, Ursynów Business Park, które, choć nieremontowane, mają doskonałą lokalizację. Do innych (np. Sienna Center, Spektrum Tower, Moniuszki 1a, Koszykowa 54) najemcy wrócili dopiero po gruntownym liftingu. W kolejnych latach ta tendencja będzie coraz wyraźniejsza — wobec nadpodaży na warszawskim rynku biur koniecznością stają się generalne remonty starszych obiektów czy chociażby odświeżanie części wspólnych (hole windowe, toalety, recepcje), co zdecydowanie poprawia wizerunek całego budynku.
— Starsze budynki mogą nadążyć za nowymi, oczywiście jeśli wynajmujący o to zadba. Ciekawym przykładem może być kompleks Adgar Park West, którego właściciel znalazł sposób, by odróżnić się od konkurencji przez budowę sporego systemu udogodnień sportowych. Widać to również w innych miastach. Jednym z ciekawszych przykładów może być gdańska Alchemia — opowiada Łukasz Kałędkiewicz. Obiekty, które powstały jeszcze w PRL, raczej będą przeznaczane do wyburzenia niż remontu, gdyż zupełnie odbiegają od standardów współczesnego rynku. Będą się tego chwytać zwłaszcza właściciele budynków w centrum, gdzie brakuje wolnych działek. W planach jest m.in. wyburzenie Ilmetu i Aurum. &© Ⓟ
Czekamy. W odnawianym Hotelu Europejskim w Warszawie powstaje 7 tys. mkw. biur. Obiekt będzie oddany do użytku w 2017 r.