Jak pandemia koronawirusa wpłynęła na rynek nieruchomości i jak może jeszcze na niego wpłynąć? Na podsumowania roczne trzeba jeszcze poczekać, ale pojawia się coraz więcej danych z ostatnich miesięcy ubiegłego roku. Z comiesięcznego badania cen transakcyjnych przeprowadzonego przez Cenatorium dla „PB” i Bankier.pl wynika, że w listopadzie ubiegłego roku ceny nieznacznie, ale pierwszy raz od kwietnia 2020 r., obniżyły się w stosunku do poprzedniego miesiąca.
- Na rynku mieszkaniowym najaktywniejsi są obecnie klienci inwestycyjni - gotówkowi, lokujący oszczędności w nieruchomości. Popyt wyraźnie spadł ze strony osób młodych, uzależnionych od sytuacji na rynku pracy oraz dostępności kredytów mieszkaniowych. Jeśli taka sytuacja utrzyma się przez dłuższy czas, czyli popyt będzie utrzymywał się na obniżonym poziomie, będzie rosła presja na obniżkę cen. Już teraz widzimy, że oferta na rynku wtórnym jest trzykrotnie wyższa niż przed pandemią - ocenia Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości.
Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce w listopadzie 2020 r. wyniósł 103,69 pkt. W ujęciu miesiąc do miesiąca odnotowano więc korektę cen na poziomie 0,25 pkt. To pierwszy spadek od kwietnia 2020 r., kiedy to nastąpiło drastyczne tąpnięcie ze 104,06 pkt. w marcu do 102,7 pkt. w kwietniu.
„Koniec 2020 r. przyniósł pogorszenie sytuacji w kraju. Co prawda, choć druga fala pandemii nie sparaliżowała gospodarki w równym stopniu, co w marcu czy kwietniu minionego roku, to jednak wyraźnie spadły nastroje gospodarcze. Widać to m.in. po dołującym wskaźniku ufności konsumenckiej. W listopadzie BWUK sięgnął wartości -30,0 pkt., czyli porównywalnej do poziomu z marca 2009 r. Jak wiadomo, wskaźnik ten bazuje na założeniu, że większa ufność konsumencka oznacza wzrost gospodarczy, który przekłada się następnie na większą liczbę wydanych pieniędzy oraz wzrost konsumpcji” – wynika z raportu przygotowanego przez Cenatorium.
Spadki w największych metropoliach
W siedmiu największych miastach Polski, poza Warszawą, korekta cen mieszkań w listopadzie była dwa razy większa niż ta na całym rynku mieszkaniowym. Wyniosła 0,5 pkt. po spadku ze 104,60 pkt. do 104,09 pkt.
Z raportu Cenatorium wynika ponadto, że w przedostatnim miesiącu 2020 r. oferta mieszka na rynku wtórnym była trzy razy wyższa niż przed pandemią. Wpłynął na to napływ mieszkań, które wcześniej były wynajmowane. Do wystawiania ich na sprzedaż przyczyniły się spadki stawek najmu, a w związku z tym obniżenie rentowności tej formy inwestycji. Pomimo to nadal zauważalny był popyt na mieszkania nabywane w celach inwestycyjnych.
- Czynnikiem pobudzającym rynek z pewnością będą zapowiedzi dalszego obniżania stóp procentowych. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że przestrzeń do obniżek już jest niewielka. Bazując na podejściu RPP, to obecne niskie stopy procentowe zostaną z nami na dłużej. Jest to sytuacja o tyle niekorzystna dla oszczędzających, że mamy do czynienia z inflacją ok. 3 proc. Tym samym dla wielu osób będzie to motywacja do znalezienia odpowiedniej inwestycji dla swojego kapitału. Jedną z opcji może być zakup nieruchomości, nawet bez konieczności jej wynajmu. Skuteczność szczepionki może przełożyć się na powrót do studiów w modelu stacjonarnym, a pracy w modelu mieszanym, a tym samym sytuacja na rynku najmu również ulegnie poprawie – uważa cytowany przez Cenatorium Radosław Okulski, inwestor, ekspert rynku nieruchomości.
W Warszawie lekko w dół
W stolicy wzrost cen w listopadzie również wyhamował. Indeks urban.one osiągnął poziom 109,76 pkt. czyli o 0,19 pkt. mniej w stosunku do października. Od tąpnięcia w kwietniu ceny transakcyjne regularnie rosły. W marcu indeks wyniósł 114,68 pkt., natomiast w kwietniu 106,27 pkt.
- W listopadzie 2020 r. w Warszawie ceny mieszkań pozostawały stabilne. Na koniec miesiąca średnia cena ofertowa ustabilizowała się na poziomie 11,3 tys. zł/m kw. Średnia cena mieszkań usuwanych z oferty kształtuje się poniżej średniej ofertowej. Różnica pomiędzy wskaźnikami wynosi 2 proc. - podsumowuje Anna Karaś
Na warszawskim rynku pierwotnym, zdaniem Anny Karaś, w okresie styczeń-listopad zmniejszyła się liczba nowych budów mieszkań w porównaniu z 2019 r. o 34 proc. Sprzedaż mieszkań również utrzymywała się na obniżonym poziomie. Wg danych GUS w listopadzie w stolicy deweloperzy rozpoczęli budowę 1,8 tys. mieszkań. To o 30 proc. więcej niż w październiku i 4,4 proc. mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.
Polacy ruszyli do domów
Z danych opracowanych przez Cenatorium wynika, że ceny gruntów pod zabudowę od początku pandemii każdego miesiąca rosną.W listopadzie osiągnęły największy wynik. Indeks urban.one dla gruntów budowlanych wyniósł 139,26 pkt. W ujęciu miesięcznym ceny transakcyjne wzrosły o 1,45 pkt. Na początku pandemii – w marcu, indeks wynosił 134,15 pkt.
„Podczas gdy wzrost cen mieszkań w 2020 r. wyhamował, ceny domów jednorodzinnych zaczęły dynamicznie rosnąć. W ujęciu wojewódzkim w ciągu minionego roku ceny transakcyjne w wielu miejscach wzrosły o ponad 20 proc., a w niektórych regionach nawet o 25 proc.” – wynika z raportu.
Co przyniesie nowy rok
Czy szczepionka sprawi, że w 2021 r. ceny wrócą do wzrostów, a sprzedaż do poziomów z 2019 r.?
- Wszystko zależeć będzie od faktycznego wygaszenia pandemii. Początkowo skutki gospodarcze i załamanie na rynku pracy nie pozwolą na wzrosty. Ale można się spodziewać odbicia w sprzedaży z uwagi na poprawę nastrojów, jaka następuję po długotrwałych kryzysach, jak konflikty zbrojne, kryzysy gospodarcze, czy właśnie światowe pandemie. Niemniej, nie nastąpi to wcześniej niż w drugiej połowie roku, a być może dopiero w 2022 r. - uważa Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.
57 proc. ekspertów zapytanych przez Cenatorium o perspektywy dla rynku mieszkań w kolejnych sześciu miesiącach prognozuje pogorszenie się sytuacji. Pozostałe 43 proc. nie przewiduje zmian.
- Moim zdaniem raczej nie ma się co spodziewać powrotu do wzrostów cen i wolumenów sprzedaży z 2019 r. Nawet gdyby udało się opanować pandemię (co uważam za wątpliwe w perspektywie kilku miesięcy), to należy pamiętać, że firmy, które upadły czy ludzie, którzy stracili pracę, nie wrócą od razu na powierzchnię, trochę im to zajmie. Spodziewam się dalszej stabilizacji, jeśli chodzi o ceny na rynku pierwotnym. Na wtórnym podobnie, ale częściej trafiać się będą okazje i większe możliwości negocjowania cen – podsumowuje Marcin Krasoń, ekspert obido.pl