Magazynowa mapa Polski nie zmieni się ani trochę
O położeniu magazynu decyduje wiele czynników. Ulgi podatkowe, choć bardzo istotne, są na ostatnim miejscu.
Analizując inwestycyjną mapę Polski pod kątem budowy nowoczesnych powierzchni magazynowych, należy pamiętać, że pierwszym i najważniejszym wyznacznikiem dogodnej lokalizacji jest dostęp do rozwiniętej infrastruktury, szczególnie drogowej. Słowem, tam, gdzie dobra infrastruktura drogowa, tam skupione zainteresowanie zarówno deweloperów, jak i najemców.
— Regionem, który już od kilku lat potwierdza swoją pozycję i pretenduje do miana najbardziej dynamicznego rynku magazynów, jest Górny Śląsk. Zawsze dysponował rozwiniętą infrastrukturą drogową. Oddanie do użytku węzła w Sośnicy i dalsze plany związane z autostradą A1 dodatkowo wpływają na atrakcyjność tej lokalizacji — mówi Wojciech Zoń, konsultant z Jones Lang LaSalle.
Aktywni logistycy
Do końca 2010 r. na Górnym Śląsku deweloperzy zbudowali około 1,17 mln mkw. nowoczesnych magazynów, to 18 proc. całej podaży w Polsce. Co więcej, wyższe niż w innych częściach Polski stawki najmu nie zniechęciły najemców.
— W 2010 r. zarejestrowaliśmy na Górnym Śląsku umowy najmu na ponad 407 tys. mkw., co jest najlepszym wynikiem w Polsce. Najbardziej aktywne były firmy logistyczne, których udział w całym popycie na Górnym Śląsku stanowił ponad 38 proc. Potwierdza to wiodącą rolę Górnego Śląska na magazynowej mapie Polski — dodaje Wojciech Zoń.
Oczywiście Górny Śląsk ma silnych konkurentów w innych częściach Polski, które charakteryzują się coraz lepszą infrastrukturą drogową i dostępem do specjalnych stref ekonomicznych i kadr. Chociaż nowi inwestorzy lokujący swoje pieniądze w specjalnych strefach ekonomicznych mogą liczyć na ulgi czy zwolnienia podatkowe, to dla dewelopera magazynowego zawsze najważniejsze pozostanie takie usytuowanie magazynu, które zapewni minimum trudności z wynajęciem obiektu.
Dowód?
— Stawki czynszowe na Górnym Śląsku będą rosły. Mimo tego nie spodziewamy się żadnych zmian. Górny Śląsk nadal pozostanie magazynowym liderem — mówi Wojciech Zoń.
Również Łukasz Grupa, starszy specjalista w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych Colliers International, jest zdania, że dla firm zainteresowanych wynajęciem powierzchni przemysłowych zachęty inwestycyjne, ulgi finansowe itp., oferowane przez władze lokalne, rzadko stanowią czynnik decydujący o wyborze lokalizacji, mimo że rzeczywiście mogą być źródłem istotnych oszczędności dla firm z sektora produkcyjnego.
— Dla większości najemców parków logistycznych o wiele większe znaczenie ma lokalizacja magazynu, dostęp do infrastruktury oraz możliwość sprawnej i szybkiej obsługi klientów. Dlatego nie spodziewamy się istotnych zmian w ocenie atrakcyjności poszczególnych regionów Polski — mówi Łukasz Grupa.
Decyduje najemca
Najpopularniejszą obecnie formułą budowania obiektów magazynowych jest tzw. BTS. Przy tym rozwiązaniu, mówiąc w uproszczeniu, o lokalizacji magazynu decyduje najemca.
Powierzchnie takie powstają zwykle na podstawie wieloletniej umowy najmu, dzięki czemu są bardzo stabilną inwestycją, przeznaczoną dla solidnych najemców. Forma ta przyczynia się do rozszerzenia listy lokalizacji magazynowych. Najwięcej powierzchni magazynowej jest nadal w rejonie Warszawy, a kolejne rynki pod względem wielkości to: Górny Śląsk, Środkowa Polska, Wrocław i Poznań. Młode rynki, jak Kraków, Trójmiasto i Szczecin, pozostają wciąż na wczesnym etapie rozwoju.
— Spodziewamy się dalszego rozwoju m.in. rejonu Poznania, Górnego i Dolnego Śląska, Krakowa, Trójmiasta i oczywiście Warszawy. Na mapie lokalizacji magazynowych będą pojawiać się również nowe punkty — głównie za sprawą projektów BTS. W zaszłym roku powstał pierwszy nowoczesny obiekt w Rzeszowie, gdzie dotychczas brakowało tego typu magazynów — mówi Joanna Sinkiewicz, negocjator w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych Cushman Wakefield.
Podkreśla, że nowe obiekty będą powstawać tam, gdzie będzie zapotrzebowanie.
— Dziś to klient decyduje o lokalizacji. I jeśli jest gotowy podpisać długoterminową umowę, jego magazyn lub powierzchnia produkcyjna może powstać w zasadzie w dowolnym miejscu w kraju — podsumowuje Joanna Sinkiewicz.
17,6
proc. Tyle w 2010 r. wynosił tzw. współczynnik powierzchni niewynajętej. Rok wcześniej było to aż 23,75 proc.
okiem praktyka
SSE nie dla logistyków
Marek Kiwak, szef działu wynajmu powierzchni magazynowych w firmie King Sturge
Deweloperom magazynowym nie przysługują żadne bezpośrednie zachęty inwestycyjne i ulgi związane z ulokowaniem inwestycji magazynowych w Specjalnej Strefie Ekonomicznej czy innych terenach przyjaznych dla inwestorów. To ewentualnie najemcy w parkach magazynowych mogą starać się o zwolnienia z podatków czy ulgi inwestycyjne po spełnieniu szeregu warunków. Te warunki wykluczają, ze względu na specyfikę działalności, większość firm najmujących powierzchnię magazynową (np. operatorów logistycznych), więc finalnie bardzo małej liczbie potencjalnych najemców zwolnienia i ulgi mogą przysługiwać.
Firmy, które zamierzają ulokować się w SSE, z reguły też kupują grunt na własność i rezygnują całkowicie z opcji najmu nieruchomości, stawiając budynek na własny koszt. To tłumaczy, dlaczego jest w Polsce tak mało parków logistycznych w SSE. Nawet ostatnie transakcje zakupu działek przez deweloperów magazynowych w SSE (Gliwice, Tychy) były uwarunkowane przede wszystkim świetną lokalizacją i dostępem do infrastruktury drogowej, a nie ulgami i zwolnieniami dla firm, które będą tam wynajmować powierzchnie.