Magazyn wyłącznie na miarę

Marta Sieliwierstow
19-03-2010, 00:00

Zawirowania na rynku nieruchomości zmusiły deweloperów do zmiany strategii. Zamiast budować na zapas, budują tylko na zamówienie.

Panattoni Europe zbuduje pod Poznaniem centrum logistyczne o powierzchni 5,4 tys. mkw. dla Farmacolu i ekologiczny magazyn (30 tys. mkw.) dla firmy odzieżowej HM. Na zlecenie Torfarmu powstaje obiekt (23 tys. mkw.) w Warszawie. W drugim kwartale 2010 r. ruszą prace przy Panattoni Park Toruń, którego głównym najemcą będzie Cereal Partners Poland Toruń — Pacific, oddział Nestle. Wszystkie te obiekty powstają na zamówienie przyszłych najemców. To tendencja, która na dobre zagościła na rynku w ubiegłym roku. Wiele wskazuje na to, że także w najbliższym czasie dopiero podpisane umowy najmu i zapewnia w ten sposób gwarancję, że budynki nie będą świeciły pustkami, skłoni inwestorów do rozpoczynania inwestycji.

— Z powodu dużej ilości dostępnej powierzchni magazynowej w nadchodzących miesiącach nie należy liczyć na zwiększenie aktywności deweloperów. Będą się raczej koncentrowali na wynajmie powierzchni w istniejących obiektach. Nowe inwestycje będą realizowane tylko pod konkretnych najemców lub zabezpieczone w znacznym stopniu umowami typu pre-lease, czyli wynajmem jeszcze przed rozpoczęciem budowy — prognozuje Maciej Chmielewski, partner w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych w Colliers Interantional.

Takie zmiany wynikają nie tylko z zapobiegliwości deweloperów, ale także z zaostrzenia polityki kredytowej przez banki, które chcą finansować tylko projekty, które jeszcze przed rozpoczęciem budowy są w większości wynajęte.

— Dopiero, kiedy banki znów będą kredytowały budowę magazynów niewynajętych w 100 proc., deweloperzy rozpoczną nowe inwestycje na szerszą skalę. W 2009 r. oddano do użytku około 530 tys. mkw. powierzchni magazynowej, w tym roku ten wynik powinien być lepszy o 20-30 proc. — przewiduje Robert Dobrzycki, partner zarządzający w Panattoni Europe na Europę Środkowo-Wschodnią.

Brak chętnych

W 2009 r. w porównaniu z poprzednim niemal trzykrotnie spadła ilość wynajętej powierzchni magazynowej. W Warszawie średni poziom pustostanów na koniec roku wyniósł 20,2 proc., gdy w 2008 r. było to 12,8 proc. Współczynnik niewynajętej powierzchni w regionach wynosił około 20 proc. na koniec pierwszego półrocza i 17 proc. na koniec roku. Na najemców pod koniec roku wciąż czekało 600 tys. mkw. w magazynach. Pierwsze miesiące 2010 r. nie przyniosły znaczących zmian. Choć widać niewielkie zainteresowanie potencjalnych najemców, to wciąż nie można mówić o ożywieniu rynku.

— Pozytywne tendencje można było obserwować już w drugiej połowie 2009 r. Mimo to przed deweloperami wciąż jest jeszcze wiele wyzwań. Najemcy nadal ostrożnie podchodzą do wynajmu nowej powierzchni. Z kolei operatorzy logistyczni głównie zmniejszali wynajmowaną powierzchnię, bo często dysponowali magazynami większymi niż w rzeczywistości potrzebowali — przyznaje Craig Maguire, dyrektor zarządzający w Point Park Properties.

Czynszowe zawirowania

Jeszcze w drugiej połowie 2008 r., po pierwszych oznakach spowolnienia na rynku i związanego z nim brakiem finansowania, deweloperzy podnieśli stawki czynszu, niekiedy nawet o 20 proc. Ostatecznie jednak zmniejszona aktywność najemców i rosnąca liczba pustostanów wymogły zmiany w 2009 r. Czynsze znacząco spadły zarówno na rynkach regionalnych, jak i w Warszawie. W II strefie warszawskiej, czyli 10-25 km od centrum, przybyło dostępnych magazynów, więc spadły różnice między stawkami w tej i w III strefie, czyli dalej niż 25 km od centrum. Podobna sytuacja była na rynkach regionalnych. W większości miast, z wyjątkiem Krakowa, duża dostępność powierzchni doprowadziła do spadku czynszów efektywnych do poziomu poniżej 3 EUR/mkw. Najwyższe czynsze są tradycyjnie w stolicy w I strefie: 4,50—5,50 EUR/mkw. W pozostałych częściach Warszawy były często niższe niż w innych miastach — w II strefie wynosiły około 2,6—3,2 EUR/mkw., a w III około 2,35—2,6 EUR/ mkw.

— Jeśli ktoś chce wynająć powierzchnię w istniejących magazynach, to jest ostatni dzwonek, by prowadzić owocne negocjacje. W 2009 r. przybyło zdecydowanie mniej nowej powierzchni, co w bliskiej przyszłości przełoży się na zahamowanie cen na obecnym poziomie, a w dłuższej perspektywie na spadek podaży, mniejszą skłonność deweloperów do negocjacji i na wzrost czynszów. Rynek najemcy powoli się kończy — podsumowuje Maciej Chmielewski. l

Marta Sieliwierstow

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Transport i logistyka / Magazyn wyłącznie na miarę