Magazyny miejskie na celowniku

opublikowano: 17-03-2021, 20:00

Branża e-commerce przyspiesza rozwój logistyki w miastach. Dostrzegły to fundusze kupujące nieruchomości.

Wydatki inwestorów w sektorze magazynowym w Polsce pobiły w 2020 r. rekord, osiągając łączną wartość 2,7 mld EUR. Choć wzrost zainteresowania tym segmentem obserwowany był wcześniej, pandemia koronawirusa zwiększyła sprzedaż przez internet i popyt na logistykę. Z raportu „Logistics Avenue. Logistyka miejska w Polsce” JLL i Segro wynika, że 11 proc. z pieniędzy wydanych na zakup nieruchomości magazynowych od 2015 r. przypada na obiekty logistyki miejskiej. W ciągu ostatnich pięciu lat w ramach 27 transakcji właściciela zmieniły 44 budynki.

Wśród transakcji zawartych w 2020 r. była m.in. sprzedaż udziałów w platformie European Logistics Investment (ELI) przez JV Redefine/Griffin inwestorowi Madison International Realty. Transakcja objęła m.in. udziały w magazynach: Łódź Business Centre II (32,9 tys. m kw.), Łódź Business Centre III (30,1 tys. m kw.) i Panattoni Park Warsaw Airport I (20,8 tys. m kw.). Wartość 46,5 proc. udziałów we wszystkich 14 obiektach platformy o powierzchni około 560 tys. m kw. wyniosła blisko 84 mln EUR. Inne duże transakcje to np. zakup Panattoni Park Szczecin II (69 tys. m kw.) przez Savills Investment Management od Panattoni czy Warsaw Logistics Park (70 tys. m kw.) przez GIC od Apollo Global Management/Palmira.

Wyższe czynsze i stopy

Według Bożeny Krawczyk, dyrektor inwestycyjnej Segro na Europę Centralną, magazyny miejskie w porównaniu z obiektami typu big-box położonymi dalej od centrów miast osiągają wyższe ceny sprzedaży za metr kwadratowy, co wynika z wyższych kosztów gruntu i wyższych czynszów płaconych przez najemców. Różnicę w wysokości czynszów eksperci szacują na około 1,5 EUR za m kw. miesięcznie w zależności od podregionu.

Ceny transakcji w Polsce są na ogół poufne. Inwestorzy nie dzielą się informacjami o nich, aby nie ujawniać trendów i żeby nie wzmagać wewnętrznej konkurencji. Często też inwestorzy nie życzą sobie podawania cen z powodów, które są związane z ich uwarunkowaniami lokalnymi, np. prawnymi czy giełdowymi, toteż ceny można podawać jedynie szacunkowo.

— Można je określić przedziałem stóp kapitalizacji, które na początku 2019 r. mogły wynosić 6,25 proc., a na koniec 2020 r. w porównywalnym obiekcie już tylko 5,5 proc. z dalszą tendencją spadkową — mówi Piotr Trzciński, dyrektor ds. inwestycji w Polsce w Savills Investment Management.

Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

Według raportu JLL i Segro w przypadku najlepszych standardowych nieruchomości logistycznych stopa kapitalizacji na koniec 2020 r. wyniosła 5,75 proc. Magazyny wynajęte na dużo dłuższy niż standardowo okres (powyżej 10 lat) oraz zaprojektowane i wybudowane dla konkretnego najemcy (BTS) mogły osiągać stopy nawet poniżej 4,5 proc.

Mimo zwiększonego popytu podaż obiektów miejskich jest niewielka, więc inwestorzy często kupują obiekty przed komercjalizacją czy w trakcie inwestycji deweloperskiej. „Inwestorzy są gotowi płacić wyższe ceny w przypadku transakcji portfelowych, a jednocześnie z uwagi na braki produktu w całym kraju prowadzone są transakcje typu forward-funding, mające na celu budowę takich właśnie portfeli” — komentuje Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych JLL w Polsce.

Perspektywy to grunt

Obecnie mamy w Polsce 3,1 mln powierzchni magazynowych w granicach miast z 20,7 mln m kw. powierzchni tego segmentu ogółem. Dalszą możliwość powstawania nowych magazynów miejskich ogranicza dostępność gruntów. Według raportu JLL i Segro w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi nie przekraczają one 50 ha. Trójmiasto i Szczecin mają po ponad 100 ha. Łączna powierzchnia tego typu gruntów w ośmiu największych miastach (poza wymienionymi są jeszcze Kraków i aglomeracja górnośląska) wynosi około 600 ha, co pozwala na wybudowanie 3 mln m kw. powierzchni magazynowych. Według Tomasza Miki, dyrektora działu powierzchni magazynowych JLL w Polsce, należy do tego dodać 1 mln m kw., o które można jeszcze rozbudować istniejące miejskie parki logistyczne.

Bożena Krawczyk podkreśla, że choć 4 mln m kw. wydaje się dużym potencjałem do dalszego rozwoju, to jednak stoją przed nim różne przeszkody. Logistyka miejska zależna jest m.in. od planów zagospodarowania przestrzennego, infrastruktury komunikacyjnej czy zabezpieczenia dostępu do prądu.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane