Wydatki inwestorów w sektorze magazynowym w Polsce pobiły w 2020 r. rekord, osiągając łączną wartość 2,7 mld EUR. Choć wzrost zainteresowania tym segmentem obserwowany był wcześniej, pandemia koronawirusa zwiększyła sprzedaż przez internet i popyt na logistykę. Z raportu „Logistics Avenue. Logistyka miejska w Polsce” JLL i Segro wynika, że 11 proc. z pieniędzy wydanych na zakup nieruchomości magazynowych od 2015 r. przypada na obiekty logistyki miejskiej. W ciągu ostatnich pięciu lat w ramach 27 transakcji właściciela zmieniły 44 budynki.
Wśród transakcji zawartych w 2020 r. była m.in. sprzedaż udziałów w platformie European Logistics Investment (ELI) przez JV Redefine/Griffin inwestorowi Madison International Realty. Transakcja objęła m.in. udziały w magazynach: Łódź Business Centre II (32,9 tys. m kw.), Łódź Business Centre III (30,1 tys. m kw.) i Panattoni Park Warsaw Airport I (20,8 tys. m kw.). Wartość 46,5 proc. udziałów we wszystkich 14 obiektach platformy o powierzchni około 560 tys. m kw. wyniosła blisko 84 mln EUR. Inne duże transakcje to np. zakup Panattoni Park Szczecin II (69 tys. m kw.) przez Savills Investment Management od Panattoni czy Warsaw Logistics Park (70 tys. m kw.) przez GIC od Apollo Global Management/Palmira.
Wyższe czynsze i stopy
Według Bożeny Krawczyk, dyrektor inwestycyjnej Segro na Europę Centralną, magazyny miejskie w porównaniu z obiektami typu big-box położonymi dalej od centrów miast osiągają wyższe ceny sprzedaży za metr kwadratowy, co wynika z wyższych kosztów gruntu i wyższych czynszów płaconych przez najemców. Różnicę w wysokości czynszów eksperci szacują na około 1,5 EUR za m kw. miesięcznie w zależności od podregionu.
Ceny transakcji w Polsce są na ogół poufne. Inwestorzy nie dzielą się informacjami o nich, aby nie ujawniać trendów i żeby nie wzmagać wewnętrznej konkurencji. Często też inwestorzy nie życzą sobie podawania cen z powodów, które są związane z ich uwarunkowaniami lokalnymi, np. prawnymi czy giełdowymi, toteż ceny można podawać jedynie szacunkowo.
— Można je określić przedziałem stóp kapitalizacji, które na początku 2019 r. mogły wynosić 6,25 proc., a na koniec 2020 r. w porównywalnym obiekcie już tylko 5,5 proc. z dalszą tendencją spadkową — mówi Piotr Trzciński, dyrektor ds. inwestycji w Polsce w Savills Investment Management.
Według raportu JLL i Segro w przypadku najlepszych standardowych nieruchomości logistycznych stopa kapitalizacji na koniec 2020 r. wyniosła 5,75 proc. Magazyny wynajęte na dużo dłuższy niż standardowo okres (powyżej 10 lat) oraz zaprojektowane i wybudowane dla konkretnego najemcy (BTS) mogły osiągać stopy nawet poniżej 4,5 proc.
Mimo zwiększonego popytu podaż obiektów miejskich jest niewielka, więc inwestorzy często kupują obiekty przed komercjalizacją czy w trakcie inwestycji deweloperskiej. „Inwestorzy są gotowi płacić wyższe ceny w przypadku transakcji portfelowych, a jednocześnie z uwagi na braki produktu w całym kraju prowadzone są transakcje typu forward-funding, mające na celu budowę takich właśnie portfeli” — komentuje Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych JLL w Polsce.
Perspektywy to grunt
Obecnie mamy w Polsce 3,1 mln powierzchni magazynowych w granicach miast z 20,7 mln m kw. powierzchni tego segmentu ogółem. Dalszą możliwość powstawania nowych magazynów miejskich ogranicza dostępność gruntów. Według raportu JLL i Segro w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi nie przekraczają one 50 ha. Trójmiasto i Szczecin mają po ponad 100 ha. Łączna powierzchnia tego typu gruntów w ośmiu największych miastach (poza wymienionymi są jeszcze Kraków i aglomeracja górnośląska) wynosi około 600 ha, co pozwala na wybudowanie 3 mln m kw. powierzchni magazynowych. Według Tomasza Miki, dyrektora działu powierzchni magazynowych JLL w Polsce, należy do tego dodać 1 mln m kw., o które można jeszcze rozbudować istniejące miejskie parki logistyczne.
Bożena Krawczyk podkreśla, że choć 4 mln m kw. wydaje się dużym potencjałem do dalszego rozwoju, to jednak stoją przed nim różne przeszkody. Logistyka miejska zależna jest m.in. od planów zagospodarowania przestrzennego, infrastruktury komunikacyjnej czy zabezpieczenia dostępu do prądu.