Magazyny w kryzysie

Marta Sieliwierstow
opublikowano: 25-11-2009, 09:21

Firmy nie budują, najemcy nie wynajmują — magazyny czekają na lepsze czasy.

Na rynku jest prawie 6 mln mkw. powierzchni magazynowej. Najwięcej, bo ponad 2,2 mln mkw., oferuje rynek warszawski. Chętnych brak.

Jeszcze kilka lat temu firmy (zwłaszcza logistyczne) prześcigały się w wynajmowaniu magazynów, bo obawiały się, że może zabraknąć dla nich miejsca. Deweloperzy na wyścigi nie tylko budowali kolejne budynki, ale także kupowali grunty, by w przyszłości mieć gdzie budować. Teraz ruch na rynku praktycznie zamarł. Nic się nie buduje, nic się nie sprzedaje. Za to coraz więcej firm renegocjuje umowy najmu.

Popyt na magazyny jest mały.
Popyt na magazyny jest mały.
None
None

Pod dostatkiem

Większość dostępnej w Polsce powierzchni magazynowej dzieli między siebie trzech największych deweloperów: ProLogis, Panattoni i Segro. Przy czym między dwoma pierwszymi a trzecim jest spora różnica pod względem liczby magazynów, strategii i stopnia ekspansji na polskim rynku. ProLogis ma 33 proc. udziałów w rynku, Panattoni 25 proc., a Segro 10 proc. Zaraz za Segro jest Europolis z 9-procentowym udziałem.

Najwięcej powierzchni magazynowej jest na rynku stołecznym. Warszawa dzieli się na trzy strefy ze względu na odległość od centrum i co się z tym wiąże — także stawki za wynajem. W pierwszej strefie, czyli maksymalnie 12 km od centrum (np. Okęcie, Służewiec, Targówek, Żerań) są magazyny o łącznej powierzchni niemal 0,5 mln mkw. Ten obszar wybierają przede wszystkim firmy, którym zależy na sprawnej i szybkiej dystrybucji. Podobne zasoby powierzchni magazynowej są w trzeciej strefie, czyli najbardziej oddalonej od centrum. Ale najpopularniejsza, głównie z powodu niższych stawek najmu, jest druga strefa (12-30 km od centrum), obejmująca m.in. Piaseczno, Ożarów Mazowiecki, Nadarzyn i Pruszków, gdzie jest ponad 1,25 mln mkw. magazynów.

Na drugim miejscu w Polsce pod względem wielkości powierzchni magazynowej jest Śląsk — nieco ponad 1 mln mkw. Dalej jest centralna Polska (około 0,8 mln mkw.), Poznań (około 0, 6 mln mkw.) i Wrocław (około 0,5 mln mkw.).

Rządy najemców

W tym roku w porównaniu z poprzednim podaż nowej powierzchni magazynowej zwiększyła się o niecały 1 mln mkw. W większości były to obiekty rozpoczęte w latach poprzednich i teraz kończone. Obecnie żaden deweloper nie rozpoczyna nowej budowy. Według szacunków analityków Colliers International popyt spadł dwu-, trzykrotnie, a niewynajęte magazyny to nawet 20 proc. powierzchni wszystkich. Ciekawym przypadkiem jest Szczecin, gdzie w zeszłym roku ProLogis wybudował magazyn o powierzchni 42 tys. mkw. i do tej pory nie ma chętnych na wynajem.

W czasie kryzysu drastycznie zmieniło się podejście deweloperów i zarządców magazynów do potencjalnych najemców. Jeszcze w zeszłym roku podpisywali wyłącznie umowy długoterminowe — najlepiej kilkuletnie. Teraz można wynegocjować umowy nawet tylko na pół roku. I co ciekawe, czynsz nie jest dużo wyższy niż przy dłuższej umowie. Poza tym łatwiej niż w czasach prosperity przekonać właściciela magazynu do obniżenia stawek, pokrycia kosztów przystosowania magazynu do potrzeb najemcy, a nawet okresowego zwolnienia z czynszu. Deweloperzy bardziej zabiegają o najemcę, nawet pomogą spakować jego rzeczy i zorganizować przeprowadzkę, byle magazyn nie stał pusty. A jeszcze niedawno renegocjacje umów nie były zbyt popularne.

— Z rozmów z naszymi klientami wynika, że w większości nie wiedzą, jak dużo mogą zaoszczędzić dzięki renegocjowaniu umowy, zwłasz-cza teraz, kiedy deweloperzy są bardziej elastyczni, zarówno co do stawek za wynajem, jak i oferowania dodatkowych udogodnień, np. zaaranżowania przestrzeni zgodnie z jego potrzebami — mówi Maciej Chmielewski, partner i dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Colliers International.

Nowym zjawiskiem jest podnajmowanie magazynu przez firmę, która wynajmuje go od dewelopera kolejnemu przedsiębiorstwu.

— Teoretycznie deweloper może się na to nie zgodzić, bo traci najemcę, a firma wynajmująca może chcieć niższych stawek niż on sam, co działa na jego niekorzyść — wyjaśnia Tomasz Kasperowicz, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Colliers International.

Właściciele magazynów odczuwają spowolnienie jak inni na rynku nieruchomości. Na poprawę będą mogli liczyć dopiero, gdy łatwiej będzie o kredyty na nowe inwestycje.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane