Na rynku jest prawie 6 mln mkw. powierzchni magazynowej. Najwięcej, bo ponad 2,2 mln mkw., oferuje rynek warszawski. Chętnych brak.
Jeszcze kilka lat temu firmy (zwłaszcza logistyczne) prześcigały się w wynajmowaniu magazynów, bo obawiały się, że może zabraknąć dla nich miejsca. Deweloperzy na wyścigi nie tylko budowali kolejne budynki, ale także kupowali grunty, by w przyszłości mieć gdzie budować. Teraz ruch na rynku praktycznie zamarł. Nic się nie buduje, nic się nie sprzedaje. Za to coraz więcej firm renegocjuje umowy najmu.
Pod dostatkiem
Większość dostępnej w Polsce powierzchni magazynowej dzieli między siebie trzech największych deweloperów: ProLogis, Panattoni i Segro. Przy czym między dwoma pierwszymi a trzecim jest spora różnica pod względem liczby magazynów, strategii i stopnia ekspansji na polskim rynku. ProLogis ma 33 proc. udziałów w rynku, Panattoni 25 proc., a Segro 10 proc. Zaraz za Segro jest Europolis z 9-procentowym udziałem.
Najwięcej powierzchni magazynowej jest na rynku stołecznym. Warszawa dzieli się na trzy strefy ze względu na odległość od centrum i co się z tym wiąże — także stawki za wynajem. W pierwszej strefie, czyli maksymalnie 12 km od centrum (np. Okęcie, Służewiec, Targówek, Żerań) są magazyny o łącznej powierzchni niemal 0,5 mln mkw. Ten obszar wybierają przede wszystkim firmy, którym zależy na sprawnej i szybkiej dystrybucji. Podobne zasoby powierzchni magazynowej są w trzeciej strefie, czyli najbardziej oddalonej od centrum. Ale najpopularniejsza, głównie z powodu niższych stawek najmu, jest druga strefa (12-30 km od centrum), obejmująca m.in. Piaseczno, Ożarów Mazowiecki, Nadarzyn i Pruszków, gdzie jest ponad 1,25 mln mkw. magazynów.
Na drugim miejscu w Polsce pod względem wielkości powierzchni magazynowej jest Śląsk — nieco ponad 1 mln mkw. Dalej jest centralna Polska (około 0,8 mln mkw.), Poznań (około 0, 6 mln mkw.) i Wrocław (około 0,5 mln mkw.).
Rządy najemców
W tym roku w porównaniu z poprzednim podaż nowej powierzchni magazynowej zwiększyła się o niecały 1 mln mkw. W większości były to obiekty rozpoczęte w latach poprzednich i teraz kończone. Obecnie żaden deweloper nie rozpoczyna nowej budowy. Według szacunków analityków Colliers International popyt spadł dwu-, trzykrotnie, a niewynajęte magazyny to nawet 20 proc. powierzchni wszystkich. Ciekawym przypadkiem jest Szczecin, gdzie w zeszłym roku ProLogis wybudował magazyn o powierzchni 42 tys. mkw. i do tej pory nie ma chętnych na wynajem.
W czasie kryzysu drastycznie zmieniło się podejście deweloperów i zarządców magazynów do potencjalnych najemców. Jeszcze w zeszłym roku podpisywali wyłącznie umowy długoterminowe — najlepiej kilkuletnie. Teraz można wynegocjować umowy nawet tylko na pół roku. I co ciekawe, czynsz nie jest dużo wyższy niż przy dłuższej umowie. Poza tym łatwiej niż w czasach prosperity przekonać właściciela magazynu do obniżenia stawek, pokrycia kosztów przystosowania magazynu do potrzeb najemcy, a nawet okresowego zwolnienia z czynszu. Deweloperzy bardziej zabiegają o najemcę, nawet pomogą spakować jego rzeczy i zorganizować przeprowadzkę, byle magazyn nie stał pusty. A jeszcze niedawno renegocjacje umów nie były zbyt popularne.
— Z rozmów z naszymi klientami wynika, że w większości nie wiedzą, jak dużo mogą zaoszczędzić dzięki renegocjowaniu umowy, zwłasz-cza teraz, kiedy deweloperzy są bardziej elastyczni, zarówno co do stawek za wynajem, jak i oferowania dodatkowych udogodnień, np. zaaranżowania przestrzeni zgodnie z jego potrzebami — mówi Maciej Chmielewski, partner i dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Colliers International.
Nowym zjawiskiem jest podnajmowanie magazynu przez firmę, która wynajmuje go od dewelopera kolejnemu przedsiębiorstwu.
— Teoretycznie deweloper może się na to nie zgodzić, bo traci najemcę, a firma wynajmująca może chcieć niższych stawek niż on sam, co działa na jego niekorzyść — wyjaśnia Tomasz Kasperowicz, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Colliers International.
Właściciele magazynów odczuwają spowolnienie jak inni na rynku nieruchomości. Na poprawę będą mogli liczyć dopiero, gdy łatwiej będzie o kredyty na nowe inwestycje.