Po prawie dwóch latach względnej stabilizacji ceny materiałów budowlanych zaczynają rosnąć. Najnowsze dane Grupy PSB pokazują, że w maju były średnio o 3 proc. wyższe niż rok wcześniej. Najbardziej zdrożały izolacje termiczne - aż o 17 proc. - a także płyty OSB i drewno.
– W ten sposób trwający od wielu miesięcy okres cenowej stagnacji prawdopodobnie się skończył. Rynek materiałów budowlanych wszedł w fazę umiarkowanego, ale coraz wyraźniejszego wzrostu – uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Koszty wracają, ale ryzyko się zmienia
Same podwyżki cen materiałów nie są jednak dla deweloperów największym zmartwieniem. Bardziej niepokoi ich to, że coraz trudniej dziś przewidzieć, kiedy inwestycję w ogóle uda się rozpocząć. Z badania serwisu Dompress.pl wynika, że jeszcze kilka lat temu przygotowanie projektu mieszkaniowego było przede wszystkim zadaniem finansowym i organizacyjnym. Dziś coraz bardziej przypomina zarządzanie ryzykiem. Podczas kilkuletniego cyklu inwestycyjnego mogą się zmienić przepisy planistyczne, wymogi techniczne, interpretacje urzędów czy harmonogramy wydawania decyzji administracyjnych. Każda z tych zmian oznacza dodatkowe miesiące oczekiwania i koszty.
Skutek jest taki, że ceny materiałów budowlanych są coraz rzadziej wskazywane jako największy problem branży deweloperskiej.
– Obecnie największym wyzwaniem dla rynku mieszkaniowego jest kumulacja kilku czynników - wymogów regulacyjnych, ograniczeń administracyjnych oraz kosztów finansowania. Coraz większy wpływ na realizację nowych projektów mają zmiany przepisów dotyczących planowania przestrzennego, efektywności energetycznej i wymogów technicznych. Z perspektywy branży oznacza to nie tylko wzrost kosztów realizacji inwestycji, ale także ryzyko wydłużenia procesu projektowania i przygotowania – tłumaczy Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.
W podobnym tonie wypowiada się Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atalu.
– Realizacja projektu mieszkaniowego trwa 2-4 lata, a w przypadku projektów wieloetapowych dłużej. Kluczowa dla powodzenia inwestycji jest przewidywalność zarówno kosztowa, jak też związana z otoczeniem instytucjonalno-prawnym. Tymczasem pojawia się coraz więcej zmiennych, które zmuszają deweloperów do uelastyczniania planów w trwającym kilka lat cyklu inwestycyjnym i zrewidowania pierwotnych założeń – mówi Mateusz Bromboszcz.
Problem powtarza się niemal w każdej aglomeracji.
– Jeśli inwestor nie wie, kiedy otrzyma decyzję lub jakie będą przyszłe możliwości zagospodarowania terenu, trudniej planować nowe projekty. W efekcie rynek nie cierpi dziś na brak popytu, ale na ograniczoną możliwość szybkiego uruchamiania nowych inwestycji – mówi Tomasz Stoga, prezes spółki Profit Development.
Rynek zaczyna premiować największych
Zmienia się również układ sił na rynku deweloperskim. Przewagę zyskują firmy z kapitałem i dużym bankiem ziemi. Mniejsi deweloperzy mają znacznie mniejsze możliwości amortyzowania dodatkowych kosztów i opóźnień.
– Rynek będzie się stopniowo konsolidował. Największym firmom deweloperskim łatwiej dostosować się do rosnących wymogów, natomiast dla małych i średnich podmiotów coraz bardziej restrykcyjne otoczenie może okazać się zbyt trudne do udźwignięcia – mówi Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży w firmie Ronson Development.
Podobny problem dotyczy wykonawców. Mniejsze firmy często mierzą się z ograniczonym dostępem do wykwalifikowanych pracowników, mniejszym zapleczem sprzętowym czy niższymi możliwościami finansowania działalności. Z drugiej jednak strony są zwykle bardziej elastyczne organizacyjnie, szybciej podejmują decyzje i łatwiej dostosowują się do specyfiki konkretnej inwestycji. W niektórych segmentach rynku pozwala im to osiągać wyższe marże niż największym graczom.
– Szczególnie dobrze widać to na rynkach lokalnych oraz w miejscowościach turystycznych. Tam znaczną część inwestycji realizują mniejsze firmy, które dzięki znajomości lokalnych realiów i większej elastyczności skutecznie konkurują z największymi wykonawcami. Duzi gracze rzadziej angażują się natomiast w projekty niszowe, premium lub o mniejszej skali, koncentrując się na przedsięwzięciach zapewniających odpowiednią efektywność biznesową – mówi Karol Szumański, współzałożyciel spółki Marshall Real Estate.