Miasta rosną bez planów

Warunki, na jakich inwestor może wybudować biurowiec, centrum handlowe, hotel, magazyn czy mieszkania, są ustalane na dwa sposoby: poprzez miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub na podstawie decyzji administracyjnej, polegającej na wydaniu warunków zabudowy (WZ). Z jednym i drugim są w Polsce problemy, ponieważ planami miejscowymi jest objęta jedynie niewielka część miast — na przykład w Warszawie jest to około 30 proc.

Dlatego planując budowę, deweloper za każdym razem musi wystąpić o warunki zabudowy. W przypadku braku planu miejscowego teren nie ma prawnie określonego przeznaczenia. Oznacza to, że o funkcji zagospodarowania decydują przepisy innych ustaw, a nie przepisy prawa miejscowego. W praktyce o przeznaczeniu terenu często przesądza wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy. Rolą organu samorządowego jest wówczas sprawdzenie, czy zamiar inwestora jest zgodny z przepisami określonymi w odrębnych ustawach, np. o ochronie przyrody, o zabytkach.

— Jeśli już plany są, to niestety w większości nie są skutecznym narzędziem koordynacji rozwoju miast z uwagi na ich niewystarczającą liczbę. Często zdarza się, że są sporządzane dla niewielkich obszarów, często pod potrzeby konkretnego inwestora, nie są powiązane z żadnymi programami rozwojowymi — mówi Anna Staniszewska, dyrektor w zespole doradztwa i analiz rynkowych DTZ Polska.

Wielka niewiadoma

Z punktu widzenia inwestora kupienie działki bez MPZP jest ryzykowne z kilku powodów: nie wiadomo, jak długo trzeba będzie czekać na wszystkie wymagane pozwolenia i o ile przez to wydłuży się budowa.

— Brak planów zagospodarowania przestrzennego jest dla inwestorów dużym utrudnieniem i wydłuża to proces budowlany, co przekłada się na koszty. Szybsze uzyskanie pozwolenia na budowę, co umożliwia plan miejscowy, pozwala na szybsze rozpoczęcie inwestycji, którą można następnie sprawniej realizować i z mniejszym ryzykiem, że otoczenie ulegnie istotnej zmianie w trakcie jej trwania. Gminom, które mają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, łatwiej przyciągnąć inwestorów. Brak planów miejscowych otwiera pole do nadużyć i naraża inwestorów na dowolność i nieprzewidywalność decyzji urzędników, co więcej — może przyczynić się do wydłużenia procesu inwestycyjnego — nawet do 3 lat — podkreśla Robert Mandżunowski, prezes LHI.

Niebezpieczeństwem wynikającym z braku planów miejscowych jest możliwość utraty atrakcyjnych inwestycji, które przynoszą miastom pieniądze, np. z opłat za użytkowanie wieczyste, lub zwiększają zatrudnienie.

— W dzisiejszej sytuacji rynkowej dla deweloperów atrakcyjniejsze są działki objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Kilka lat temu deweloperzy masowo tworzyli banki ziemi, a dłuższe oczekiwanie na warunki zabudowy lub plany miejscowe wpisywali w plan inwestycji, kompensując je zwiększonym zyskiem. Obecnie marże deweloperskie są niższe i w większości, jeśli inwestor kupuje działkę, to jak najszybciej chce zacząć na niej budowę — zaznacza Karina Kreja, dyrektor w dziale doradztwa deweloperskiego CBRE.

Więcej przeczytasz we wtorkowym "Pulsie Biznesu" lub w archiwum PB>>