Pięta achillesowa polskich miast

  • Marta Sieliwierstow
opublikowano: 14-05-2013, 00:00

Urbanistyka: Brak planów zagospodarowania przestrzennego jest przyczyną strat

Warunki, na jakich inwestor może wybudować biurowiec, centrum handlowe, hotel, magazyn czy mieszkania, są ustalane na dwa sposoby: poprzez miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub na podstawie decyzji administracyjnej, polegającej na wydaniu warunków zabudowy (WZ). Z jednym i drugim są w Polsce problemy, ponieważ planami miejscowymi jest objęta jedynie niewielka część miast — na przykład w Warszawie jest to około 30 proc.

Dlatego planując budowę, deweloper za każdym razem musi wystąpić o warunki zabudowy. W przypadku braku planu miejscowego teren nie ma prawnie określonego przeznaczenia. Oznacza to, że o funkcji zagospodarowania decydują przepisy innych ustaw, a nie przepisy prawa miejscowego. W praktyce o przeznaczeniu terenu często przesądza wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy. Rolą organu samorządowego jest wówczas sprawdzenie, czy zamiar inwestora jest zgodny z przepisami określonymi w odrębnych ustawach, np. o ochronie przyrody, o zabytkach.

— Jeśli już plany są, to niestety w większości nie są skutecznym narzędziem koordynacji rozwoju miast z uwagi na ich niewystarczającą liczbę. Często zdarza się, że są sporządzane dla niewielkich obszarów, często pod potrzeby konkretnego inwestora, nie są powiązane z żadnymi programami rozwojowymi — mówi Anna Staniszewska, dyrektor w zespole doradztwa i analiz rynkowych DTZ Polska.

Wielka niewiadoma

Z punktu widzenia inwestora kupienie działki bez MPZP jest ryzykowne z kilku powodów: nie wiadomo, jak długo trzeba będzie czekać na wszystkie wymagane pozwolenia i o ile przez to wydłuży się budowa. — Brak planów zagospodarowania przestrzennego jest dla inwestorów dużym utrudnieniem i wydłuża to proces budowlany, co przekłada się na koszty. Szybsze uzyskanie pozwolenia na budowę, co umożliwia plan miejscowy, pozwala na szybsze rozpoczęcie inwestycji, którą można następnie sprawniej realizować i z mniejszym ryzykiem, że otoczenie ulegnie istotnej zmianie w trakcie jej trwania. Gminom, które mają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, łatwiej przyciągnąć

CZAS DO NAMYSŁU: Tempo sporządzania i procedura uchwalania planów to szczególnie drażliwy temat w dużych miastach, gdzie w przypadku terenów strategicznych (np. pl. Defilad czy Mokotów w Warszawie) trwa to kilkanaście lub kilkadziesiąt miesięcy — mówi Anna Staniszewska, dyrektor w zespole doradztwa i analiz rynkowych w DTZ Polska. [FOT. ARC]

inwestorów. Brak planów miejscowych otwiera pole do nadużyć i naraża inwestorów na dowolność i nieprzewidywalność decyzji urzędników, co więcej — może przyczynić się do wydłużenia procesu inwestycyjnego — nawet do 3 lat — podkreśla Robert Mandżunowski, prezes LHI. Niebezpieczeństwem wynikającym z braku planów miejscowych jest możliwość utraty atrakcyjnych inwestycji, które przynoszą miastom pieniądze, np. z opłat za użytkowanie wieczyste, lub zwiększają zatrudnienie. — W dzisiejszej sytuacji rynkowej dla deweloperów atrakcyjniejsze są działki objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Kilka lat temu deweloperzy masowo tworzyli banki ziemi, a dłuższe oczekiwanie na warunki zabudowy lub plany miejscowe wpisywali w plan inwestycji, kompensując je zwiększonym

zyskiem. Obecnie marże deweloperskie są niższe i w większości, jeśli inwestor kupuje działkę, to jak najszybciej chce zacząć na niej budowę — zaznacza Karina Kreja, dyrektor w dziale doradztwa deweloperskiego CBRE.

Ład kontra chaos

Specjaliści zwracają uwagę, że brak planów miejscowych wprowadza w miastach chaos i zaburza ład przestrzenny — obok bloków mieszkalnych powstają wielkie wieżowce zasłaniające światło lub magazyny, utrudniające mieszkańcom normalne życie.

— Inwestycje na obszarach nieobjętych planami mogą być też niebezpieczne. Unieważnienie planów miejscowych — gdy ustawowe przepisy prawa materialnego nie określały w wystarczający sposób rygorów zagospodarowania na terenach zagrożonych — spowodowało, że tereny ewidentnie nienadające się do zabudowy stały się terenami budowlanymi. Na przykład niewykonanie przepisów ustawy Prawo wodne spowodowało, że gminy nie miały podstaw do niewydawania decyzji WZ na terenach potencjalnego zagrożenia powodziowego. Nie ma też przepisu ustawowego, zabraniającego zabudowywania korytarzy dróg przelotowych — wyjaśnia Anna Staniszewska.

Brak MPZP zniechęca również inwestorów zagranicznych, dysponujących niejednokrotnie dużym kapitałem i doświadczeniem z innych rynków, do inwestowania w polskich miastach.

— Brak planów miejscowych jest szczególnie uciążliwy dla zagranicznych inwestorów, którzy debiutują na polskim rynku i nie znają lokalnych realiów, nie są przygotowani na nagłe zmiany decyzji urzędniczych. Wiele firm zagranicznych po prostu rezygnuje z zakupu gruntów i realizacji inwestycji na terenach, które nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego — potwierdza Robert Mandżunowski. Skoro negatywne skutki braku MPZP są tak oczywiste, to nasuwa się pytanie o przyczyny takiego stanu rzeczy i możliwe rozwiązania.

— Narzędziem poprawiającym jakość tworzonych planów mogłoby być regionalne różnicowanie standardów urbanistycznych: wskazanie liczby szkół, obiektów kultury, dróg, miejsc wspólnych, a także intensywności i wysokości zabudowy. Planowanie przestrzenne musi być też ściślej powiązane z aspektami ekonomicznymi budowania — podsumowuje Anna Staniszewska

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu