Między deweloperem i urzędem

opublikowano: 12-03-2021, 14:30

Pracownia Kulczyński Architekt nie boi się rewitalizacji. Aby tchnąć nowe życie w stare budynki, trzeba się zderzyć z wymaganiami konserwatora zabytków.

Nie wszyscy architekci mają cierpliwość do projektów związanych z rewitalizacją. Z jednej strony działają na rzecz inwestorów, dla których każdy dodatkowy metr powierzchni użytkowej na sprzedaż w dobrej lokalizacji jest na wagę złota. Z drugiej – zgodę na ewentualne zmiany w historycznym obiekcie musi wydać konserwator zabytków, a te urzędy są z natury bardzo… konserwatywne. W rezultacie takie projekty często wloką się latami.

Współpraca:
Współpraca:
Dzięki konserwatorowi zabytków mamy dokładne informacje na temat stanu rewitalizowanego budynku, stopnia zniszczenia, zawilgocenia itp. – mówi Bogdan Kulczyński, właściciel pracowni Kulczyński Architekt.
Tomasz Paczkowski

Do działania w przestrzeni między inwestorem i konserwatorem zabytków od wielu lat przyzwyczajona jest pracownia Kulczyński Architekt, która może się pochwalić wieloma udanymi realizacjami.

– Przed rozpoczęciem projektu zbieramy dokumentację zawierającą rys historyczny, co jest niezwykle cenne, pozwala bowiem odtworzyć zniszczone elementy, takie jak posadzki, mozaiki, stolarkę okienną, a także detale: kolory, wzory tapet czy płaskorzeźby. Współpraca z konserwatorem jest więc oczywista – mówi Bogdan Kulczyński.

Z drugiej strony właściciel pracowni dostrzega jednak, że w przypadku zbyt rygorystycznego podejścia konserwatora i braku porozumienia z inwestorem do realizacji projektu ostatecznie nie dochodzi, a zabytkowe obiekty niszczeją i w pewnym momencie nie da się już ich uratować.

Zabytki i „zabytki”

Jednym z przykładów zbyt rygorystycznego podejścia jest jednakowe podejście do ochrony zarówno tej najstarszej tkanki architektonicznej, jak i późniejszych – choć już również podlegających ochronie – przeróbek. Tak było np. z płaskim dachem na kamienicy Branickich przy ul. Smolnej 40 w Warszawie wykonanym podczas powojennej odbudowy stolicy. Dziś w tym zrewitalizowanym budynku mieści się m.in. hotel Indigo, którego projekt opracowała pracownia Kulczyński Architekt.

Inwestor chciał podnieść budynek o jedną kondygnację. Także zdaniem architekta pierwotny wygląd kamienicy musiał być inny i zaprojektował wysoki dach umożliwiający stworzenie przestronnego poddasza. Taka koncepcja długo nie mogła uzyskać zgody konserwatora zabytków.

– Tymczasem – już nie pamiętam czy nam, czy firmie konserwatorskiej Revita, która też brała udział w tym projekcie – udało się znaleźć zdjęcia lotnicze spalonej po powstaniu Warszawy. Mogliśmy pokazać konserwatorowi film, na którym widać osmaloną pożarem ścianę tego domu świadczącą o pierwotnie wyższym dachu niż odbudowany po wojnie. To sprawiło, że natychmiast otrzymaliśmy zgodę, by przywrócić historyczny charakter tego budynku – mówi Bogdan Kulczyński.

Nowy stary dach:
Nowy stary dach:
Konserwator zabytków przyznał rację inwestorowi, że przebudowa dachu przywróci historyczny wygląd kamienicy z początku XX w.
Piotr Krajewski

Detal za całość

Obecnie przy rewitalizacjach, gdy nie da się ocalić całych starych budowli, architekci często proponują wkomponowanie historycznych artefaktów w nowoczesną architekturę. Konserwatorzy zabytków, szczególnie w poprzednich latach, stali na stanowisku, że renowacja polega na odnowieniu całego obiektu, i odmawiali zgody na jakiekolwiek zmiany. To z kolei nie stanowiło zachęty dla inwestorów, którzy nowe życie budynku łączyli z funkcją komercyjną lub mieszkaniową, a nie muzealną.

Już nie dźwiga:
Już nie dźwiga:
Suwnica ze starej odlewni pod sufitem w bramie przypomina mieszkańcom, że kiedyś tu była fabryka brązów i srebra.
Piotr Krajewski

Dawna Fabryka Wyrobów z Brązu i Srebra Bracia Łopieńscy przy ul. Hożej 55 w Warszawie przez lata powojenne ulegała stopniowej degradacji. Przez jakiś czas funkcjonował tu skład z materiałami budowlanymi, w końcu w pustostanach pomieszkiwali już tylko bezdomni. Kiedy obiekt odzyskali pierwotni właściciele i sprzedali deweloperowi – firmie Yareal Polska – w 2010 r. powstał projekt apartamentowca.

– Konserwator przez dwa lata nie chciał wyrazić zgody na przebudowę. W końcu przekonała go koncepcja pozostawienia starych ceglanych murów w parterze elewacji i wkomponowanie w nowe mury historycznych detali ocalonych przed zniszczeniem – mówi Bogdan Kulczyński.

Świadectwo:
Świadectwo:
Zabytkowa poręcz z klatki schodowej zdobi dziś zewnętrzną ścianę budynku od strony patio, podobnie jak misternie kuta balustrada balkonu.
Piotr Krajewski

Dziś coraz częściej architekci korzystają z kompromisowego podejścia konserwatorów, którzy chcąc ocalić zabytkowe elementy czy historyczny charakter obiektu, godzą się na wkomponowanie nadających się jeszcze do wykorzystania elementów zabytku w strukturę nowoczesnego obiektu.

Fabryczna fasada:
Fabryczna fasada:
Konserwator zabytków zgodził się, by do zachowanej na parterze murowanej fasady dobudować kondygnacje o współczesnej architekturze. Wykorzystanie na nich cegły i stalowych profili nawiązuje do przemysłowej historii tego miejsca.
Piotr Krajewski

Prawdziwy komplement

Jednym z najczulej wspominanych przez Bogdana Kulczyńskiego projektów rewitalizacyjnych była niedziałająca już dziś Fabryka Trzciny – dawne zakłady na Pradze produkujące kolejno marmoladę, konserwy mięsne i pepegi. Nieruchomość niszczała do czasu, gdy Wojciech Trzciński, kompozytor i dyrektor artystyczny festiwali w Sopocie i Opolu, postanowił przemienić ją w prywatny, niezależny ośrodek sztuki z salami koncertowymi i teatralnymi. Obecnie w tym miejscu działa Mała Warszawa.

Klubowe klimaty:
Klubowe klimaty:
W dawnej kotłowni w Fabryce Trzciny urządzono bibliotekę.
materiały prasowe Kulczyński Architekt

– Opróżnienie zapuszczonych pomieszczeń to były istne herkulesowe prace. Wywieźliśmy stamtąd prawie 200 tirów śmieci. Po wyczyszczeniu i wypiaskowaniu ścian ukazała się piękna cegła i mnóstwo starych urządzeń, które zyskały nowe zastosowanie. Haki do mięsa posłużyły jako wieszaki, a sita z maszyn do mielenia jako blaty okrągłych stołów – mówi Bogdan Kulczyński.

Ogromnym wyzwaniem było zabezpieczenie starych murów i stropów, aby mogły spełniać wymogi bezpieczeństwa. Ścianę za barem ozdobiło trzy tysiące butelek z denaturatem, a toalety mogły poszczycić się stalową trwałością wprost z kolejowych wagonów pasażerskich.

Dalekobieżny ustęp:
Dalekobieżny ustęp:
Najbardziej niezniszczalnym materiałem na urządzenie toalet w centrum sztuki Fabryka Trzciny okazały się urządzenia przeniesione z wagonów kolejowych.
materiały prasowe Kulczyński Architekt

– To na otwarciu Fabryki Trzciny usłyszałem największy komplement dla wykonanej tytanicznej roboty. Jeden z kolegów architektów rozejrzał się wokół i powiedział: tutaj to nie mieliście nic do zrobienia – śmieje się Bogdan Kulczyński.

Obecnie architekt przygotowuje rewitalizację kolejnej kamienicy w Warszawie.

Okiem dewelopera
Zabytkom pomogłaby zmiana przepisów
Władysław Grochowski
założyciel i prezes grupy hotelarskiej Arche
Zabytkom pomogłaby zmiana przepisów

Poza pojedynczymi przypadkami, gdy decyzje konserwatora hamowały nam inwestycje, oceniam współpracę z nimi jako bardzo dobrą i w efekcie ratującą zabytki przed zniszczeniem. Dużym problemem są natomiast zagrożenia systemowe związane z podatkiem od nieruchomości. W przypadku obiektu zabytkowego rewitalizowanego z przeznaczeniem na cele komercyjne inwestor musi odprowadzić taki podatek już przy zakupie budynku. Z tego powodu wiele zabytków ulega pożarom lub innym katastrofom. Ktoś, kto taki obiekt wyburzy, raczej nie zapłaci kary, a podatek zacznie odprowadzać dopiero po oddaniu budynku do użytkowania – to jest nierówne traktowanie inwestorów przez prawo. Arche zainwestowała dotychczas w pięć bardzo dużych historycznych obiektów, m.in. Zamek Janów Podlaski, Cukrownię Żnin i fabrykę papierosów w Łodzi. W naszym przypadku ten dodatkowy niepotrzebny podatek wyniósł kilka milionów złotych. Nie każdy jednak kocha historyczne budowle do tego stopnia, by ponosić dodatkowe obciążenia.

Kulczyński Architekt

Pracownia specjalizująca się w projektach architektonicznych, urbanistycznych i projektach wnętrz założona niemal 30 lat temu przez architekta Bogdana Kulczyńskiego. To rodzinna firma – zespołem projektów wnętrz zajmuje się córka założyciela, architekt Joanna Kulczyńska-Dołowy. Przez trzy dekady działalności w pracowni powstało wiele projektów, które na stałe wpisały się w krajobraz Warszawy (i nie tylko), ale też zostały docenione w konkursach architektonicznych, np. Centrum Olimpijskie wraz z założeniem biurowym Athina Park, Europejskie Centrum Bajki w Pacanowie, apartamentowce Finale Apartments. Pracownia Kulczyński Architekt ma w dorobku rewitalizacje i adaptacje budynków, np. Fabryka Trzciny, Dom Handlowy Mysia 3, Smolna 40, projekty prywatnych budynków mieszkalnych i wnętrz. Realizacje architektoniczne pracowni Kulczyński Architekt powstają z ogromnym szacunkiem dla historii i otoczenia. Projekty wnętrz są dopracowane w detalach – funkcjonalność idzie w parze z estetyką.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane