Między deweloperem i urzędem

opublikowano: 12-03-2021, 14:30

Pracownia Kulczyński Architekt nie boi się rewitalizacji. Aby tchnąć nowe życie w stare budynki, trzeba się zderzyć z wymaganiami konserwatora zabytków.

Nie wszyscy architekci mają cierpliwość do projektów związanych z rewitalizacją. Z jednej strony działają na rzecz inwestorów, dla których każdy dodatkowy metr powierzchni użytkowej na sprzedaż w dobrej lokalizacji jest na wagę złota. Z drugiej – zgodę na ewentualne zmiany w historycznym obiekcie musi wydać konserwator zabytków, a te urzędy są z natury bardzo… konserwatywne. W rezultacie takie projekty często wloką się latami.

Współpraca:
Współpraca:
Dzięki konserwatorowi zabytków mamy dokładne informacje na temat stanu rewitalizowanego budynku, stopnia zniszczenia, zawilgocenia itp. – mówi Bogdan Kulczyński, właściciel pracowni Kulczyński Architekt.
Tomasz Paczkowski

Do działania w przestrzeni między inwestorem i konserwatorem zabytków od wielu lat przyzwyczajona jest pracownia Kulczyński Architekt, która może się pochwalić wieloma udanymi realizacjami.

– Przed rozpoczęciem projektu zbieramy dokumentację zawierającą rys historyczny, co jest niezwykle cenne, pozwala bowiem odtworzyć zniszczone elementy, takie jak posadzki, mozaiki, stolarkę okienną, a także detale: kolory, wzory tapet czy płaskorzeźby. Współpraca z konserwatorem jest więc oczywista – mówi Bogdan Kulczyński.

Z drugiej strony właściciel pracowni dostrzega jednak, że w przypadku zbyt rygorystycznego podejścia konserwatora i braku porozumienia z inwestorem do realizacji projektu ostatecznie nie dochodzi, a zabytkowe obiekty niszczeją i w pewnym momencie nie da się już ich uratować.

Zabytki i „zabytki”

Jednym z przykładów zbyt rygorystycznego podejścia jest jednakowe podejście do ochrony zarówno tej najstarszej tkanki architektonicznej, jak i późniejszych – choć już również podlegających ochronie – przeróbek. Tak było np. z płaskim dachem na kamienicy Branickich przy ul. Smolnej 40 w Warszawie wykonanym podczas powojennej odbudowy stolicy. Dziś w tym zrewitalizowanym budynku mieści się m.in. hotel Indigo, którego projekt opracowała pracownia Kulczyński Architekt.

Inwestor chciał podnieść budynek o jedną kondygnację. Także zdaniem architekta pierwotny wygląd kamienicy musiał być inny i zaprojektował wysoki dach umożliwiający stworzenie przestronnego poddasza. Taka koncepcja długo nie mogła uzyskać zgody konserwatora zabytków.

– Tymczasem – już nie pamiętam czy nam, czy firmie konserwatorskiej Revita, która też brała udział w tym projekcie – udało się znaleźć zdjęcia lotnicze spalonej po powstaniu Warszawy. Mogliśmy pokazać konserwatorowi film, na którym widać osmaloną pożarem ścianę tego domu świadczącą o pierwotnie wyższym dachu niż odbudowany po wojnie. To sprawiło, że natychmiast otrzymaliśmy zgodę, by przywrócić historyczny charakter tego budynku – mówi Bogdan Kulczyński.

Nowy stary dach:
Nowy stary dach:
Konserwator zabytków przyznał rację inwestorowi, że przebudowa dachu przywróci historyczny wygląd kamienicy z początku XX w.
Piotr Krajewski

Detal za całość

Obecnie przy rewitalizacjach, gdy nie da się ocalić całych starych budowli, architekci często proponują wkomponowanie historycznych artefaktów w nowoczesną architekturę. Konserwatorzy zabytków, szczególnie w poprzednich latach, stali na stanowisku, że renowacja polega na odnowieniu całego obiektu, i odmawiali zgody na jakiekolwiek zmiany. To z kolei nie stanowiło zachęty dla inwestorów, którzy nowe życie budynku łączyli z funkcją komercyjną lub mieszkaniową, a nie muzealną.

Już nie dźwiga:
Już nie dźwiga:
Suwnica ze starej odlewni pod sufitem w bramie przypomina mieszkańcom, że kiedyś tu była fabryka brązów i srebra.
Piotr Krajewski

Dawna Fabryka Wyrobów z Brązu i Srebra Bracia Łopieńscy przy ul. Hożej 55 w Warszawie przez lata powojenne ulegała stopniowej degradacji. Przez jakiś czas funkcjonował tu skład z materiałami budowlanymi, w końcu w pustostanach pomieszkiwali już tylko bezdomni. Kiedy obiekt odzyskali pierwotni właściciele i sprzedali deweloperowi – firmie Yareal Polska – w 2010 r. powstał projekt apartamentowca.

– Konserwator przez dwa lata nie chciał wyrazić zgody na przebudowę. W końcu przekonała go koncepcja pozostawienia starych ceglanych murów w parterze elewacji i wkomponowanie w nowe mury historycznych detali ocalonych przed zniszczeniem – mówi Bogdan Kulczyński.

Świadectwo:
Świadectwo:
Zabytkowa poręcz z klatki schodowej zdobi dziś zewnętrzną ścianę budynku od strony patio, podobnie jak misternie kuta balustrada balkonu.
Piotr Krajewski

Dziś coraz częściej architekci korzystają z kompromisowego podejścia konserwatorów, którzy chcąc ocalić zabytkowe elementy czy historyczny charakter obiektu, godzą się na wkomponowanie nadających się jeszcze do wykorzystania elementów zabytku w strukturę nowoczesnego obiektu.

Fabryczna fasada:
Fabryczna fasada:
Konserwator zabytków zgodził się, by do zachowanej na parterze murowanej fasady dobudować kondygnacje o współczesnej architekturze. Wykorzystanie na nich cegły i stalowych profili nawiązuje do przemysłowej historii tego miejsca.
Piotr Krajewski

Prawdziwy komplement

Jednym z najczulej wspominanych przez Bogdana Kulczyńskiego projektów rewitalizacyjnych była niedziałająca już dziś Fabryka Trzciny – dawne zakłady na Pradze produkujące kolejno marmoladę, konserwy mięsne i pepegi. Nieruchomość niszczała do czasu, gdy Wojciech Trzciński, kompozytor i dyrektor artystyczny festiwali w Sopocie i Opolu, postanowił przemienić ją w prywatny, niezależny ośrodek sztuki z salami koncertowymi i teatralnymi. Obecnie w tym miejscu działa Mała Warszawa.

Klubowe klimaty:
Klubowe klimaty:
W dawnej kotłowni w Fabryce Trzciny urządzono bibliotekę.
materiały prasowe Kulczyński Architekt

– Opróżnienie zapuszczonych pomieszczeń to były istne herkulesowe prace. Wywieźliśmy stamtąd prawie 200 tirów śmieci. Po wyczyszczeniu i wypiaskowaniu ścian ukazała się piękna cegła i mnóstwo starych urządzeń, które zyskały nowe zastosowanie. Haki do mięsa posłużyły jako wieszaki, a sita z maszyn do mielenia jako blaty okrągłych stołów – mówi Bogdan Kulczyński.

Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

Ogromnym wyzwaniem było zabezpieczenie starych murów i stropów, aby mogły spełniać wymogi bezpieczeństwa. Ścianę za barem ozdobiło trzy tysiące butelek z denaturatem, a toalety mogły poszczycić się stalową trwałością wprost z kolejowych wagonów pasażerskich.

Dalekobieżny ustęp:
Dalekobieżny ustęp:
Najbardziej niezniszczalnym materiałem na urządzenie toalet w centrum sztuki Fabryka Trzciny okazały się urządzenia przeniesione z wagonów kolejowych.
materiały prasowe Kulczyński Architekt

– To na otwarciu Fabryki Trzciny usłyszałem największy komplement dla wykonanej tytanicznej roboty. Jeden z kolegów architektów rozejrzał się wokół i powiedział: tutaj to nie mieliście nic do zrobienia – śmieje się Bogdan Kulczyński.

Obecnie architekt przygotowuje rewitalizację kolejnej kamienicy w Warszawie.

Okiem dewelopera
Zabytkom pomogłaby zmiana przepisów
Władysław Grochowski
założyciel i prezes grupy hotelarskiej Arche
Zabytkom pomogłaby zmiana przepisów

Poza pojedynczymi przypadkami, gdy decyzje konserwatora hamowały nam inwestycje, oceniam współpracę z nimi jako bardzo dobrą i w efekcie ratującą zabytki przed zniszczeniem. Dużym problemem są natomiast zagrożenia systemowe związane z podatkiem od nieruchomości. W przypadku obiektu zabytkowego rewitalizowanego z przeznaczeniem na cele komercyjne inwestor musi odprowadzić taki podatek już przy zakupie budynku. Z tego powodu wiele zabytków ulega pożarom lub innym katastrofom. Ktoś, kto taki obiekt wyburzy, raczej nie zapłaci kary, a podatek zacznie odprowadzać dopiero po oddaniu budynku do użytkowania – to jest nierówne traktowanie inwestorów przez prawo. Arche zainwestowała dotychczas w pięć bardzo dużych historycznych obiektów, m.in. Zamek Janów Podlaski, Cukrownię Żnin i fabrykę papierosów w Łodzi. W naszym przypadku ten dodatkowy niepotrzebny podatek wyniósł kilka milionów złotych. Nie każdy jednak kocha historyczne budowle do tego stopnia, by ponosić dodatkowe obciążenia.

Kulczyński Architekt

Pracownia specjalizująca się w projektach architektonicznych, urbanistycznych i projektach wnętrz założona niemal 30 lat temu przez architekta Bogdana Kulczyńskiego. To rodzinna firma – zespołem projektów wnętrz zajmuje się córka założyciela, architekt Joanna Kulczyńska-Dołowy. Przez trzy dekady działalności w pracowni powstało wiele projektów, które na stałe wpisały się w krajobraz Warszawy (i nie tylko), ale też zostały docenione w konkursach architektonicznych, np. Centrum Olimpijskie wraz z założeniem biurowym Athina Park, Europejskie Centrum Bajki w Pacanowie, apartamentowce Finale Apartments. Pracownia Kulczyński Architekt ma w dorobku rewitalizacje i adaptacje budynków, np. Fabryka Trzciny, Dom Handlowy Mysia 3, Smolna 40, projekty prywatnych budynków mieszkalnych i wnętrz. Realizacje architektoniczne pracowni Kulczyński Architekt powstają z ogromnym szacunkiem dla historii i otoczenia. Projekty wnętrz są dopracowane w detalach – funkcjonalność idzie w parze z estetyką.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane