W skali kraju i w stolicy mieszkania minimalnie potaniały w marcu . W innych dużych miastach ceny odnotowane w aktach notarialnych były wyższe niż w lutym. Jedynie grunty inwestycyjne kolejny raz były tańsze. Według najnowszego raportu opracowanego przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl indeks urban.one, odzwierciedlający zmiany cen transakcyjnych, wyniósł dla lokali mieszkalnych w Polsce w marcu 110,54 pkt, co oznacza niewielki spadek (o 0,02 pkt).
Eksperci ankietowani przez Cenatorium od kilku miesięcy prognozują pogorszenie sytuacji na rynku mieszkaniowym - w tej edycji raportu pesymistycznie perspektywy rynku oceniło 84,6 proc. Wśród znaczących zjawisk mających na to wpływ Cenatorium wskazuje inflację, która w marcu po raz pierwszy od ponad 20 lat była dwucyfrowa. Jako symptomy spowolnienia odnotowano spadek o 26,6 proc. rok do roku liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, oraz o 11,3 proc. tych, na których budowę wydano pozwolenie. W przypadku lokali budowanych przez deweloperów spadek jest jeszcze większy - wynosi odpowiednio: 27 proc. i 18,9 proc.
Według BIK liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe była w marcu 2022 r. o 27,2 proc. niższa niż rok wcześniej. Sytuacja na rynku kredytowym bardzo mocno koreluje z sytuacją na rynku mieszkaniowym. Według danych JLL w I kw. na sześciu największych rynkach nastąpił znaczny spadek sprzedaży mieszkań deweloperskich. W porównaniu do IV kw. 2021 r. liczba zawartych umów spadła o 31 proc., natomiast w porównaniu do I kw. 2021 r. aż o 46 proc. Mimo spadku sprzedaży ceny mieszkań wzrosły o 1-7 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Według Małgorzaty Wełnowskiej, starszego analityka ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, w marcu największy wpływ na rynek miała wojna w Ukrainie. Główne skutki to napływ uchodźców i związany z tym spadek podaży mieszkań na wynajem oraz wzrost rentowności najmu, a także spadek sprzedaży.
– Bardzo mocno ograniczony został obszar zakupów finansowanych kredytami, mających znaczny udział. Rynek działa jednak siłą rozpędu i ceny nadal rosną. Coraz wyższe są także koszty realizacji inwestycji deweloperskich i to się nie zmieni, bo drożeją materiały budowlane, dostawy są zakłócone, firmy mają problemy z pracownikami budowlanymi i rosną koszty finansowania – mówi Małgorzata Wełnowska.
Według Marcina Krasonia, eksperta platformy obido.pl, przy wysokiej inflacji i niskim oprocentowaniu depozytów w bankach Polacy mający oszczędności nadal chętnie spoglądają na rynek mieszkaniowy. Ekspert uważa, że wobec problemów z podażą i kilkunastoprocentowej inflacji nawet spadek popytu związany z malejącą zdolnością kredytową nie spowoduje obniżek cen mieszkań.
W metropoliach bez przecen
W największych miastach indeks urban.one był w marcu 2022 r. o 0,31 pkt wyższy niż miesiąc wcześniej, a jego wartość wyniosła 117,83 pkt.
Zdaniem większości ekspertów w najbliższych miesiącach ceny mieszkań nadal będą rosnąć – uważa tak 53,8 proc. Tylko 7,7 proc. przewiduje, że pójdą w dół.
Również ceny ofertowe mieszkań, monitorowane przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego, rosły w marcu prawie we wszystkich miastach. Wyjątkiem były mieszkania z rynku pierwotnego w Poznaniu, gdzie odnotowano spadek o 1,7 proc. w porównaniu z lutym. Przy tym mieszkania z rynku wtórnego drożały szybciej niż z pierwotnego. Według Małgorzaty Wełnowskiej przyczyną było wzmożone zainteresowanie najmem i wzrost jego rentowności, a kupno mieszkania z rynku wtórnego okazuje się lepszą opcją lokowania kapitału.
– Deweloperom pozostało bardzo mało popularnych, tańszych mieszkań w granicach administracyjnych największych ośrodków miejskich. W ofercie są przede wszystkim mieszkania za duże i za drogie mieszkania, bardzo często mniej rozkładowe i w mniej popularnych lokalizacjach – mówi Małgorzata Wełnowska.
Według Michała Kubickiego, prezesa CMP Center Management Polska, zamierający rynek oparty na kredytach hipotecznych skłania deweloperów do zainteresowania się projektami dla zamożnych klientów, kupujących lokale za gotówkę, oraz wstrzymania inwestycji na terenach podmiejskich i w najtańszym standardzie. Dotychczas ten typ dominował, więc - zdaniem eksperta - czeka nas spadek podaży związany z załamaniem się popytu i będzie to trend stały, trwający co najmniej kilka kwartałów.
W stolicy taniej
W Warszawie ceny zanotowane w marcu w aktach notarialnych były nieznacznie niższe niż w lutym – odczyt indeksu urban.one wyniósł 117,48 pkt i był jedynie o 0,03 pkt niższy od lutowego odczytu.
Monitorowane przez Cenatorium ceny ofertowe mieszkań rosły tylko na rynku pierwotnym (o 2,4 proc. w stosunku do lutego). Na rynku wtórnym panowała stabilizacja. Jedynie w nowo wprowadzanych ofertach ceny były nieznacznie wyższe niż w aktywnych wcześniej.
Podobnie jak w poprzedniej edycji ankiety większość, bo aż 84,6 proc. ekspertów prognozowała spadek sprzedaży lokali mieszkalnych w perspektywie najbliższych kilku miesięcy.
Ceny działek w dół
W marcu kolejny miesiąc z rzędu taniały grunty pod zabudowę jednorodzinną. Wartość indeksu urban.one dla takich nieruchomości wyniosła 139,18 pkt i była niższa o 2,74 pkt od lutowego odczytu tego wskaźnika.
Połowa ekspertów uważa, że sytuacja na rynku gruntów pod zabudowę się pogorszy , a połowa – że pozostanie bez zmian.