W czerwcu 2023 r. ceny transakcyjne mieszkań wzrosły. Indeks urban.one, opracowywany przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl, zwiększył się w porównaniu do maja o 0,31 pkt i osiągnął 107,97 pkt.
Większe zwyżki odnotowano w Warszawie - urban.one wyniósł 118,95 pkt, a więc o 0,5 pkt więcej niż miesiąc wcześniej.
Wzrosty w cennikach
W większości miast w górę poszły również ceny ofertowe. Przykładowo w Krakowie podwyżki sięgały 4 proc. - zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. We Wrocławiu było to odpowiednio 1 proc. i 1,7 proc. Jedynym miastem regionalnym, w którym zarejestrowano spadek, jest Gdynia. Nowe mieszkania potaniały tu o 3,1 proc., a używane - o 2,7 proc.
Do ciekawej sytuacji doszło w Warszawie, w której w średnia stawka ofertowa nieruchomości od dewelopera była o 2,7 proc. niższa niż miesiąc wcześniej, natomiast na rynku wtórnym odnotowano zwyżkę o około 0,8 proc.
Małgorzata Wełnowska, starsza analityczka ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, twierdzi, że średnia cena ofertowa 1 m kw. nowego mieszkania w stolicy dochodzi już do 15 tys. zł. Na rynku wtórnym jest to około 14,5 tys. zł.
- Ze względu na wysokie ceny nieruchomości kupujący koncentrują uwagę na dzielnicach peryferyjnych, typu Białołęka bądź Ursus, gdzie jest po prostu taniej. Nadal jednak obserwują lokalizacje z dobry dojazdem do ścisłego centrum miasta. Są to przede wszystkim dzielnice, przez które przebiega pierwsza linia metra, tj. Ursynów, Mokotów i Bielany - mówi Małgorzata Wełnowska.
Sztuczne napędzanie popytu
Michał Kubicki, prezes spółki Omega Asset Management i ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, przyznaje, że wprowadzenie z początkiem lipca Bezpiecznego kredytu 2 proc. rozpoczęło kolejne nakręcanie spirali cenowej. Obecny wzrost popytu jest jednak - jego zdaniem - sztucznie kreowany.
– Dotyczy klientów, którzy wstrzymywali się z zakupami w I i II kw. 2023 r. oraz planujących nabyć nieruchomość za rok, którzy przyspieszyli decyzję w obawie przed zwyżkami, które mogą być widoczne przez kolejnych kilkanaście miesięcy. Po wyczerpaniu się puli pieniędzy na dopłaty w ramach programu Bezpieczny kredyt 2 proc. może więc powstać spora dziura popytowa. Jedyną szansą na jej zmniejszenie będzie mocny spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, a to będzie możliwe wyłącznie przy spadającej inflacji – twierdzi Michał Kubicki.
Skutkiem może być spadek cen za metr. Według innego scenariusza poważną dziurę odczujemy po stronie podażowej.
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w czerwcu deweloperzy ruszyli z budową 8,9 tys. mieszkań. To o 43,4 proc. mniej niż rok wcześniej. Liczba pozwoleń na budowę wydanych przez urzędy zmalała w tym czasie o 40,2 proc.
Spadku nie odnotowano jedynie w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania.
– W czerwcu 2023 r. było ich 18,2 tys., czyli o 2,7 proc. więcej niż w maju i o 2,1 proc. więcej niż w czerwcu 2022 r. Liczba mieszkań deweloperskich wyniosła 13,3 tys., czyli o 35 proc. więcej niż w maju i o 20,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku - informuje Małgorzata Wełnowska.
Jeśli scenariusz luki podażowej się ziści, można się spodziewać wzrostu stawek za metr. Eksperci zwracają jednak uwagę, że obecnie deweloperzy koncentrują się na segmencie popularnym, co może być częściowo związane z rządowym programem wsparcia.
- W czerwcu deweloperzy wprowadzili w stolicy do sprzedaży około 1,2 tys. nowych mieszkań. Większość zaliczała się do segmentu popularnego, a ceny zaczynały się od 10 tys. zł za m kw. Projekty deweloperskie z segmentu premium stanowiły zaledwie 5 proc. Ceny apartamentów zaczynały się od 22 tys. zł za metr – mówi Małgorzata Wełnowska.
Grunty też drożeją
Z danych Cenatorium wynika, że w w czerwcu w górę poszły także ceny działek budowlanych. Wskaźnik dla tego segmentu rynku urósł o 0,62 pkt i sięgnął 141,95 pkt.
W kwestii prognoz dla tego rynku eksperci byli podzieleni. Po 36 proc. ankietowanych spodziewa się poprawy i pogorszenia warunków gospodarczych dla tego sektora w najbliższym półroczu. Pozostali badani uważają, że sytuacja będzie stabilna.