Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik zbiera podpisy pod swoim stanowiskiem w sprawie zmian w podatkach od wynajmu zaproponowanych 26 lipca przez rząd, które miałyby wejść w życie już od początku 2022 r. Domaga się pozostawienia możliwości opodatkowania według skali podatkowej i związanego z tym odliczania amortyzacji.
Obecnie właściciele mieszkań na wynajem mogą wybrać formę opodatkowania – ryczałt lub opodatkowanie na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej dla osób fizycznych albo podatkiem liniowym. W przypadku tych drugich liczy się możliwość odliczania amortyzacji od zakupionego mieszkania. Projekt rozwiązań podatkowych w Polskim Ładzie ma im to uniemożliwić, odbierając możliwość amortyzacji i ograniczając wybór jedynie do formy ryczałtowej, gdzie płaci się 8,5 proc. podatku od przychodu.
– Podatek ryczałtowy to bardzo dobre rozwiązanie dla właścicieli jednego czy dwóch mieszkań na wynajem. Korzyścią jest prostota i relatywnie niska stawka. Mając jednak więcej mieszkań na wynajem opłaca się dokładne rozliczanie z fiskusem, bo od przychodów można odjąć realne koszty i amortyzację – mówi Jacek Kusiak, współzałożyciel i prezes stowarzyszenia właścicieli nieruchomości na wynajem Mieszkanicznik.
Oszczędzają na amortyzacji
Amortyzacja stanowi bardzo duży koszt przy rozliczaniu podatku. Można ją ustawić od 1,5 proc rocznie do 10 proc. rocznie. Przy tej najwyższej, kiedy mieszkanie jest np. warte 500 tys. zł, co roku właściciel uzyskuje fakturę księgową z kosztem 50 tys. zł pomniejszającym dochód. To może rzeczywiście pozwolić uniknąć podatku przez 10 lat. Uzyskując miesięczny czynsz na poziomie 3 tys. zł, właściciel uzyskuje dochód niższy od kosztów.
– Natomiast w większości przypadków amortyzacja jest ustawiona nie na 10, ale np. na 50 lat po 2 proc. rocznie. W takim wypadku koszt księgowy z amortyzacji wynosi 10 tys. zł rocznie. Do tego po stronie kosztów pojawiają się wydatki na remonty itp., i dzięki temu jesteśmy w stanie tymi kosztami regulować podatki – mówi Jacek Kusiak, współzałożyciel i prezes stowarzyszenia właścicieli mieszkań na wynajem Mieszkanicznik.
Inwestycje korzystne dla państwa
Według danych Ministerstwa Finansów, do których dotarło Stowarzyszenie, łączna kwota przychodu z najmu lub dzierżawy w 2019 r. wykazana w zeznaniach podatkowych od osób rozliczających najem prywatny według skali podatkowej wyniosła 2,93 mld zł, przy czym dochód podlegający opodatkowaniu przekraczał 1 mld zł. Według Mieszkanicznika państwo korzysta nie tylko na wpływach z podatków, ale na rozwoju przedsiębiorczości i wzroście PKB – ta grupa inwestorów lokuje swoje zyski w kolejnych projektach nieruchomościowych.
Stowarzyszenie podkreśla, że rozwój rynku wynajmu mieszkań umożliwia m.in. migrację za pracą, edukację w innych ośrodkach niż stałe miejsce zamieszkania, pobyt cudzoziemców przez dłuższy czas. Inwestorzy poprzez remonty mieszkań w starych budynkach,przyczyniają się do ich rewitalizacji. Mieszkanicznik zaznacza, że właściciele wynajmujący mieszkania coraz bardziej profesjonalizują się i edukują w kwestiach prawnych, promują też etyczne i legalne zasady postępowania. Zmiana zasad opodatkowania na mniej korzystne może, zdaniem stowarzyszenia Mieszkanicznik, wepchnąć część uczestników rynku do szarej strefy. Np. nie mogąc odliczać remontów od dochodów przestaną żądać faktur od ekip remontowych.
– Jeszcze 20 lat temu właściciele nieruchomości nie rozumiejąc mechanizmów podatkowych w większej części wynajmowali mieszkania „na czarno”. Dziś tak wynajmuje mniejszość. Wykonaliśmy olbrzymią pracę edukacyjną – mówi Jacek Kusiak.
Według danych i szacunków Mieszkanicznika, w Polsce jest około miliona właścicieli mieszkań na wynajem. Około 600 tys. jest opodatkowanych na zasadzie ryczałtu, około 200 tys. – według skali podatkowej, a reszta, czyli około 200 tys., działa w szarej strefie.
Ze stowarzyszeniem Mieszkanicznik związanych jest 20 tys. osób, które posiadają średnio po cztery mieszkania na wynajem.
Rząd uniemożliwiając właścicielom mieszkań rozliczania się według skali podatkowej działa na dłuższą metę przeciw sobie. Dotychczasowe regulacje prawne zmuszały wynajmujących mieszkania do skrupulatnego gromadzenia wszelkich faktur, aby mogli faktycznie ponoszone wydatki odliczyć od przychodów. To m.in. sprawiło, że najem mieszkań został wyciągnięty z szarej strefy. W ostatnich latach wydatki na remonty pochłaniały bardzo duże kwoty. W stolicy nie było to tak widoczne, ale na południu i na zachodzie Polski inwestujący w mieszkania na wynajem przedsiębiorcy remontowali całe kamienice. Obecnie pozbawieni motywacji w postaci wliczania wydatków na remonty w koszty działalności gospodarczej, właściciele mieszkań nie będą potrzebowali faktur, a więc po co mieliby płacić VAT. Ta działalność będzie raczej schodziła do szarej strefy. Można więc przypuszczać, że zyski budżetu z tytułu objęcia podatkiem ryczałtowym tych, którzy dotychczas korzystali ze skali podatkowej, nie będą aż tak duże, jak szacowano, ponieważ nie uwzględniono potencjalnego uszczuplenia VAT-u.