W pierwszej kadencji rząd PiS postawił na program Mieszkanie+. W drugiej chce go nieco zmodyfikować — zamiast budować osiedla, powołując spółki celowe, będzie promować takie inwestycje w partnerstwie publiczno-prywatnym (PPP). Zasada „deweloperskiego” PPP będzie teoretycznie prosta — samorządy będą oddawać lub sprzedawać po preferencyjnej cenie działki deweloperom, a ci przekażą 20 proc. lokali w nowo powstałych blokach na potrzeby programu Mieszkanie+, czyli na wynajem długoterminowy dla średniozamożnych Polaków (takich, których nie stać zakup komercyjny, ale nie kwalifikują się na mieszkanie komunalne), a być może także na potrzeby samorządowych mieszkań socjalnych.
„Musimy wraz z samorządami, deweloperami oraz spółkami i agencjami skarbu państwa usprawnić budowę mieszkań” — mówiła niedawno, m.in. w rozmowie z „PB”, Jadwiga Emilewicz, minister rozwoju.
Wymaga to jednak zmian w prawie spółdzielczym i określenia na szczeblu rządowym niezbędnych „ram i kryteriów”. „Deweloperskie” PPP od dawna realizują duże miasta, np. Warszawa czy Gdańsk. Mniejsze samorządy przyklaskują tym pomysłom. Niektóre już takie inwestycje realizują, inne wolą polegać na własnych TBS-ach, jeszcze inne nie widzą w takim modelu wielu korzyści dla siebie, podkreślając, że PPP jest dostępne od dawna, ale na ogół gminom się nie opłaca.
Za drogie PPP
— Samorządy dostrzegają potrzeby lokalowe swoich mieszkańców, ale zwyczajnie nie mają pieniędzy na budowę mieszkań — mówi Roman Karbowy, do niedawna specjalista ds. inwestycji w Urzędzie Miasta Konin.
Konin ma na swoim koncie nietypowe „deweloperskie” PPP. Miasto przekazało działkę lokalnej firmie Konimpex, która w zamian zbudowała blok z lokalami przeznaczonymi dla osób niepełnosprawnych. Inwestycja nie była jednak komercyjna — deweloper zyskał jedynie korzyści wizerunkowe, na przedsięwzięciu nie zarobił ani grosza.
— Klasyczne PPP jest za drogie dla samorządu. Mało która gmina, zwłaszcza tak mała jak Konin, może sobie na nie pozwolić. Poza tym tzw. mieszkaniowe PPP często budzi kontrowersje, zwłaszcza jeśli jest realizowane na podstawie warunków zabudowy, a nie planów miejscowych. Zawsze powstaje pytanie, dlaczego ten, a nie inny deweloper. Rodzą się też wątpliwości związane z oddawaniem mienia komunalnego w prywatne ręce. Na pewno rządowe wsparcie, polegające na takim uregulowaniu procedur, żeby „deweloperskie” PPP było bardziej przejrzyste, a jednocześnie żeby dawało wymierne korzyści obu stronom, może wiele ułatwić samorządom. Pytanie, jak to zrobić — mówi Roman Karbowy.
Wadim Tyszkiewicz, były wieloletni burmistrz Nowej Soli, obecnie senator RP, jest sceptyczny wobec rządowych pomysłów.
— W Nowej Soli rozważaliśmy PPP, ale nie okazało się ono optymalnym rozwiązaniem. Dzisiaj PPP kojarzy się nam przede wszystkim z drogim pieniądzem. Wchodzą w nie tylko te samorządy, które przekroczyły limity zadłużenia i trudniej im zaciągać kredyty. Do programu Mieszkanie+ od samego początku podchodziliśmy sceptycznie. Podobne zdanie mamy o nowych propozycjach. Poza tym jakiekolwiek centralne regulacje nie mogą być lepsze od tego, co kreuje rynek oraz prawo popytu i podaży. W mniejszych miastach cena działki w stosunku do kosztów całej inwestycji jest niewielka, więc któremu deweloperowi będzie się opłacała jej wymiana na gotowe mieszkania? W Polsce mamy około 2,5 tys. samorządów, a w każdym potrzeby i lokalne uwarunkowania są inne. Nie ma jednego dobrego rozwiązania dla wszystkich — twierdzi Wadim Tyszkiewicz.
Cena działki
Na „tak” jest natomiast Marek Rymarz, wiceburmistrz Nysy.
— Dochody samorządów maleją w związku z obniżeniem podatku PIT i zwolnieniem dla młodych, a jednocześnie rosną wydatki bieżące, w tym na oświatę i związane z podniesieniem najniższego wynagrodzenia. Tak czy inaczej musimy szukać rozwiązań, które zagwarantują mieszkańcom dach nad głową. Jeśli deweloper w zamian za działkę zagwarantuje nam mieszkania, to jest to korzystne rozwiązanie. Wartość działki w niektórych lokalizacjach może stanowić nawet około 20 proc. bądź więcej wartości nieruchomości mieszkaniowej. Inaczej jest w mniejszych, inaczej w większych miastach. W Nysie nawet sprzedając samorządową działkę komercyjnie, nie uzyskamy pieniędzy, które pozwoliłyby zbudować choćby pół piętra — mówi Marek Rymarz.
Jego zdaniem „deweloperskie” PPP to dobry pomysł, podobnie jak wynajem długoterminowy, który gwarantuje znacznie niższe miesięczne koszty utrzymania mieszkania osobom wykluczonym ekonomicznie. W Nysie lokalne władze mają już jednak własny pomysł na budowanie osiedli.
— Przekształcamy komunalną spółkę w TBS i w takiej formule będziemy budować mieszkania. Prawo gwarantuje takim towarzystwom bardzo szerokie możliwości i wielu miastach rozwiązuje wiele problemów mieszkaniowych — mówi Marek Rymarz.
Maciej Glamowski, prezydent Grudziądza, stoi murem za pomysłem Jadwigi Emilewicz.
— Widzimy w takim rozwiązaniu szansę. Prowadziliśmy rozmowy z PFR Nieruchomości. Co więcej, podjęliśmy już działania, aby w projekcie Mieszkanie+ uczestniczyć — wytypowana została parcela przeznaczona pod zabudowę mieszkalną, mamy opracowaną koncepcję inwestycji, sprawdzamy, czy potencjalni najemcy są zainteresowani najmem mieszkania na zaproponowanych warunkach. Niestety, o czym trzeba pamiętać, z ich perspektywy opłaty za mieszkanie w tym programie będą, jak na grudziądzkie warunki, prawdopodobnie dość wysokie — mówi Maciej Glamowski.