Stawki najmu mieszkań nieco spadną ze względu na zarobki najemców i ich siłę nabywczą. Bardzo prawdopodobne jest jednak również, że w perspektywie roku więcej osób zacznie wynajmować mieszkania ze względu na trudniejszy dostęp do kredytów na ich zakup — sądzą autorzy raportu ThinkCo „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce”. Najważniejsze z pytań zadanych po prezentacji raportu dotyczyło utrzymania popytu. Według Tomasza Bojęcia, partnera zarządzającego ThinkCo, zmniejszenie popytu może dotyczyć głównie grupy studentów, która stanowi 1/4 wszystkich najemców. Z powodu braku ruchu turystycznego zwiększyła się także podaż — niektórzy właściciele mieszkań wynajmowanych na doby zdecydowali się także przejść na wynajem długoterminowy. Z tym zjawiskiem ekspert wiąże widoczne na początku lockdownu niewielkie spadki czynszów najmu w ogłoszeniach. Rewolucji na rynku jednak nie będzie.
— Równocześnie będziemy mieli do czynienia z mniejszą podażą, gdyż deweloperzy sprzedają mniej mieszkań, które w dużej mierze kupowane były na cele inwestycyjne. Nie grozi więc nam załamanie rynku najmu — mówi Tomasz Bojęć.
Górą detaliści
Rynek najmu detalicznego w Polsce jest niedoszacowany w oficjalnych statystykach. Według danych GUS z wynajętego mieszkania korzysta 17 proc. gospodarstw domowych, a zaledwie co czwarte z nich wynajmuje swój lokal prywatnie (większość korzysta z mieszkań służbowych, komunalnych czy TBS). Tymczasem dane dotyczące opodatkowania pokazują większą skalę najmu. W 2018 r. zeznanie podatkowe zawierające przychody z najmu złożyło ponad 775,5 tys. podatników i był to kolejny rok wzrostów zarówno w liczbie wynajmujących, jak i w wykazywanych obrotach. Są to dane o liczbie zeznań podatkowych wyłącznie od osób fizycznych, bez informacji na temat mieszkań będących własnością firm. Podatnicy nie deklarują też liczby posiadanych lokali na wynajem, tylko przychody, które rozliczają.
— Na podstawie tego typu danych szacujemy, że najem prywatny w Polsce obejmuje około 1,2 mln mieszkań, co stanowi 8,3 proc. zasobu mieszkaniowego Polski. Uwzględniając istniejącą szarą strefę może to być nawet 1,5 mln mieszkań. Obecnie są to niemal wyłącznie lokale wynajmowane detalicznie. Najem instytucjonalny dopiero się rodzi. Obecnie w rękach funduszy jest ok. 4 tys. mieszkań na wynajem — mówi Tomasz Bojęć.
Charakterystyka mieszkań
Eksperci ThinkCo przeanalizowali ok. 230 tys. ogłoszeń z 2019 r. z serwisu Ada.place, który automatycznie odsiewa powielanie ogłoszeń i ocenia standard lokalu przez algorytmy machine learning. Analiza uwzględnia 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Warszawę i Wrocław.
Średni metraż mieszkań na wynajem w analizowanych miastach wynosi 45,7 m kw. W ofertach dominują małe mieszkania. Domy stanowiły 2,2 proc. wszystkich wprowadzonych ogłoszeń, a pokoje 26 proc. Najwięcej ofert dotyczyło mieszkań dwupokojowych (39,7 proc.). Biorąc pod uwagę wyłącznie ogłoszenia dotyczące mieszkań, 23,4 proc. z nich dotyczyło kawalerek, 53,1 proc. lokali dwupokojowych, 21 proc. mieszkań trzypokojowych, a zaledwie 3 proc. większych lokali.
Jak czytamy w raporcie, najwięcej ofert na rynku mieści się w kategorii standardu podstawowego — 61,9 proc. Niemal 30 proc. ogłoszeń jest klasyfikowanych jako standard podwyższony ze względu na jakość wnętrza oraz lokalizację. Autorzy raportu zakładają, że część ofert z wyższymi cenami i standardem to mieszkania nowe, dopiero wprowadzane na rynek najmu. Są to również lokale świeżo wyremontowane — w starszych budynkach, ale z lepszym dostępem do udogodnień i centrum miasta. W sumie oferty w standardzie podstawowym i podwyższonym to ponad 93,6 proc. wszystkich udostępnianych mieszkań.
Nieruchomości w wysokim standardzie i luksusowe stanowią marginalną część oferty, która w skali całego kraju wynosi zaledwie 6,4 proc. Obecna jest we wszystkich miastach, ale zdecydowanie wybija się w Warszawie, gdzie 12,7 proc. ofert stanowi wysoki standard, a 2 proc. to lokale luksusowe. Te ostatnie raport ThinkCo definiuje jako „najwyższej klasy nieruchomości położone w najbardziej prestiżowych lokalizacjach”. Standard wysoki od luksusowego różni się tym, że nie ma „naj” w swojej definicji.
Średni miesięczny czynsz najmu dwupokojowego mieszkania w analizowanych w raporcie miastach wynosił w 2019 r. 1680 zł i znacząco wzrósł w porównaniu z 2018 r., kiedy wynosił 1378 zł. Mimo że podatników rozliczających przychody z najmu przybywało w tempie ok. 8 proc. rocznie — od niespełna 40 tys. w 2015 r. do ponad 60 tys. w 2018 r. — nie wpłynęło to negatywnie na systematycznie rosnące stawki czynszów.
Najem instytucjonalny
Według Tomasza Bojęcia w efekcie kryzysu spowodowanego przez pandemię powinien wzrosnąć rynkowy udział najmu instytucjonalnego. Fundusze, które już wcześniej zaczęły interesować się alternatywnymi aktywami w stosunku do nieruchomości komercyjnych, teraz spotykają się z większą otwartością deweloperów, którzy obecnie bardziej są skłonni sprzedawać mieszkania hurtowo niż w czasie, gdy klienci indywidualni nie mieli większych problemów z uzyskaniem kredytów na mieszkania.
— Jest też kwestia zamieszania spowodowanego przechodzeniem właścicieli mieszkań z wynajmu krótkoterminowego na długoterminowy. Obecnie, gdy sezon wakacyjny okazał się udany, niektórzy chcą wrócić do wynajmowania lokali turystom. Wynikająca z tego niepewność może zachęcić klientów do poszukiwania bardziej profesjonalnych wynajmujących — mówi Tomasz Bojęć. Na razie, w porównaniu z rynkiem detalicznym, instytucjonalny stanowi zaledwie nikły margines. Do końca czerwca 2020 r. w całej Polsce oddano 3,7 tys. lokali w budynkach na wynajem. Jednak już w 2023 r. zasób ten wzrośnie do ponad 11 tys. lokali oraz — według planów działających już u nas inwestorów — do 37 tys. w 2025 r. Autorzy raportu przewidują, że wysoka dynamika rozwoju najmu instytucjonalnego w Polsce zostanie utrzymana.