Można spodziewać się powtórki z 2005 r.

Agnieszka Janas
17-01-2006, 00:00

Spełnił się sen dewelopera — wystarczy, że zdobędzie się atrakcyjną lokalizację i pozwolenie na budowę, a już można negocjować z chętnymi do zakupu obiektu.

Od początku 2005 r. stale pojawiały się doniesienia o zmianach właścicielskich w spółkach, do których należą centra handlowe. Zaczęło się od zapowiedzi wykupienia przez austriacki fundusz Immoeast Immobilien Anlagen 100 proc. udziałów w części handlowej Silesia City Center, realizowanej w Katowicach przez węgierski TriGranit. W maju potwierdzono transakcję sprzedaży obiektów przez Plaza Centres inwestorowi Klepierre. Jesienią obserwowano oficjalne wejścia nowych podmiotów: Dawnay Day, aAIM oraz BPT Optima. Nie można też zapomnieć o działalności polskiego funduszu Arka BZ WBK, inwestującego m.in. w centra handlowe. Koniec roku to informacja o umowie przedwstępnej zakupu od GTC 50 proc. Galerii Kazimierz w Krakowie przez fundusz Quinlan działający poprzez Fellstone. Po drodze nastąpiło jeszcze przejęcie walorów w znaczących obiektach przez kanadyjski fundusz Ivanhoe Cambridge, który zwiększył swoje udziały w stołecznym centrum Wola Park (ma ich obecnie około 90 proc.) oraz wszedł do Arkadii (około 40 proc.). A także zakup przez Meinl European Land (MEL) kilku centrów handlowych. I choć zapewniło mu to pozycję lidera wśród nowych funduszy, nie odstrasza innych graczy. Niemal każdy z nich zapowiada, że to dopiero początek ich walki o polski rynek powierzchni handlowych oraz inne rodzaje nieruchomości komercyjnych.

— Tendencja do inwestowania w centra handlowe na pewno nie zakończyła się z grudniem 2005 r. Dowodzi tego choćby przykład Galerii Kazimierz sprzedanej w ostatnich dniach grudnia. Wielu inwestorom nadal nie udało się wzbogacić swojego portfela o nieruchomości handlowe i w dalszym ciągu poszukują tego typu produktów — ocenia Damian Stężycki z Jones Lang LaSalle.

Robert Whitton, dyrektor generalny aAIM i współzałożyciel funduszu, podkreśla, że na dojrzałych rynkach rocznie 20 proc. centrów handlowych zmienia właściciela. Jego zdaniem, w 2006 r. w Polsce może dotyczyć to 30 obiektów.

Szansa dla dewelopera

MEL deklaruje wydanie w regionie Europy Środkowej i Turcji 4 mld EUR do 2010 r. Ian Elliott, przedstawiciel funduszu, mówi o znaczeniu Polski w tym regionie, Wyrazem tego ma być 28-proc. udział kraju w wydatkach. To oznacza 1,12 mld EUR ulokowanych w kraju. To na razie największa wymieniona oficjalnie kwota.

— Interesują nas wszystkie rodzaje nieruchomości komercyjnych: centra handlowe, magazyny handlowe oraz inne projekty, zarówno w centrach miast, jak i poza nimi. Szukamy w Katowicach, Gdyni, Gdańsku, Koszalinie, Białymstoku i Lublinie. Chcemy współpracować także z władzami miast w procesie rewitalizacji centrów — tłumaczy Ian Elliott.

Jednak w szranki staje także BPT Optima poszukująca okazji do inwestowania w centra handlowe i biura na północy Polski. Brytyjski aAIM zapowiada zakupy w mniejszych miastach Polski.

— Szukamy centrów w mniejszych miastach w dobrych lokalizacjach, mających dominującą pozycję rynkową, ale wymagających zmian zmierzających do usprawnienia ich działania. Jeśli zostaną ulepszone — zyskają na wartości — wyjaśnia Robert Whitton.

Podobną taktykę obrał Heitman Polska. Mark Gamble uzasadniał sprzedaż czterech centrów handlowych Dawnay Day właśnie chęcią zarobienia na podniesieniu wartości nieruchomości.

Rynek sprzedających

Zapał kupujących ostudzić może tylko brak odpowiednich ofert na rynku.

— Polska postrzegana jest jako rynek stabilny i przewidywalny, dlatego cieszy się dużym zaufaniem inwestorów. To tłumaczy boom transakcji kupna-sprzedaży w ubiegłym roku. W 2006 r. będzie podobnie, ale trudniej. Inwestorzy będą działali na jeszcze bardziej konkurencyjnym rynku, a wzrost popytu przełoży się na spadek stopy zwrotu. Przed wejściem do UE wynosiła ona około 9-10 proc., teraz spadła nawet poniżej 7 proc. za dobrze wynajęty obiekt w atrakcyjnej lokalizacji — wylicza Piotr Kaszyński, partner w Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W/H&B).

Stopy zwrotu mogą jednak być jeszcze niższe.

— W krajach Europy Zachodniej są one nadal o 1 do 2 proc. niższe niż w Polsce. Zakładając, iż polska gospodarka będzie się dalej umacniać, a zainteresowanie inwestorów nie osłabnie, uważam, że ciągle jest jeszcze możliwe obniżenie stóp kapitalizacji — mówi Damian Stężycki.

Zdaniem analityka C&W/H&B, jednymi z największych graczy na rynku są: Apollo Rida, które nabyło obiekty od Metro AG (najemcy strategiczni: Media Markt, Real, Praktiker) i GE/Heitman — obecny właściciel centrów zrealizowanych przez Casino/Apsys (najemcą strategicznym jest Geant). Obie transakcje miały miejsce przed akcesją Polski do Unii Europejskiej.

— Kto kupił wtedy centra — zrobił dobry ruch. Obecnie spora grupa inwestorów trzyma swoje obiekty i czeka z ich sprzedażą na wejście Polski do strefy euro — ocenia przedstawiciel C&W/H&B.

Kryształowa kula

Wzrost konkurencyjności rynku nie oznacza, że nie będzie spektakularnych transakcji. Tym bardziej że część z nich jest już na zaawansowanym etapie negocjacji. Analitycy rynku mają także nadzieję na powstanie kolejnego polskiego funduszu inwestującego w nieruchomości.

— Byłoby dobrze, aby fundusze emerytalne miały możliwość inwestowania w nieruchomości komercyjne. Do tego potrzebne są jednak zmiany w prawie — podkreśla Piotr Kaszyński.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Janas

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / / Można spodziewać się powtórki z 2005 r.